这几天在群里和地产人聊天，很多人都表示今年销售业绩明显不如过往，日子不太好过。

还有一个粉丝给地产人言留言说了自己房企的销售之凄惨：

他所就职的某国企，一季度目标完成率只有50%左右，欲哭无泪。

在宏观层面，相关数据已经显现出了今年来销售的乏力。

根据国家统计局数据显示，今年1-4月全国商品房销售面积和销售额均出现下滑：

商品房销售面积同比下降了20.9%，商品房销售额下降了29.5%。

近期也正值各大房企公布今年1-4月的销售数据。

疫情反复也让售楼处继续停摆，再加上还债高峰期来临，很多房企的日子越来越艰难。

覆巢之下，安有完卵。有些房企在这波残酷的淘汰赛中，已经走到了悬崖之上。有些房企虽然有母公司光环加持，有丰富的融资渠道等先天优势，但是仍然难逃1-4月销售数据下跌的命运。

艳姐统计的表格如下：

数据来源：各房企证券交易所公告

注：剔除掉至今仍然未公布1-4月销售数据的房企以及少数按照权益销售金额统计的房企

从表格中可以看出，今年1-4月，TOP30房企的销售额均较去年同期出现了不同程度的跌幅。有的房企跌幅较大：

比如中梁的1-4月的销售数据：累计合约销售金额约257亿元，同比降幅高达58.6%。

更有甚者，比如某房企截至2022年4月末，该公司累计合约销售金额约为163.11亿元，同比减少70.2%。

销售业绩跌幅较大的房企，大多都有一个共性：

大多都面临着流动性困难。

这家房企近日发布公告称其美元债逾期，引发市场诸多讨论和关注。

在4月10日的公告中，该房企指出了它面临的一些挑战：

过去的数周内，上海因新冠疫情进行封锁，本公司的部分运营已暂停，销售及资产处置的进度已推迟。

除房地产市场环境、金融环境等诸多不利因素外，上海封锁的规模及持续时间无法预料，本集团的流动资金出现周期性问题。

从上述这段话中，已经可以看到这家房企点明的三座大山：

疫情、市场环境、金融环境。

在五一节前，中梁首次发出了“警报声”，和很多房企一样，默默甩出了2笔美元债的交换要约申请：

一笔是今年5月19日到期的8.5%3亿美元优先票据，一笔是今年7月29日到期的9.5%4.5亿美元优先票据。

就在5月17日，中梁发布公告称，公司此前公告的2笔优先票据的交换要约取得高支持率，2笔美元债成功展期。

中梁的流动性危机也终于可以缓一口气。

如果这些企业销售业绩向好，实现现金的回流，至少在某种程度上可以缓解流动性危机。

然而事实上，在这些房企遭遇信用危机前，市场上就已经传出相关的风险提示消息，三道红线等财务指标已经进入亚健康状态，市场面对其信心不足，客户对于购买这类房企的房子也会心存疑虑，这个因素也是造成销售量大幅下跌的原因之一。

诚如一位房企老总所言：

现在房企的主要矛盾，其实是房企资金回笼到位的速度跟不上后续债务到期的速度。

再看表格，有些房企比如远洋集团、保利发展、绿城中国、招商蛇口、华润置地这类素来稳健型房企，下跌幅度也在30%左右，虽然有国央企光环加持，具有融资优势、资源优势，但却仍然难逃市场环境的影响。

但谁实话，这些房企的债务情况大多都比较健康，不存在展期或违约的情况。销售的下跌对于其整体运作和后续还债，也不会产生太多负面效应。

此前安信证券还发布了这样一组数据，今年在境外债方面，民营房企共有416.6亿美元到期，前三季度到期压力相对较大，均在110亿美元左右；

然而，国企地产美元债全年到期量仅为80.1亿美元。

所以也就不难理解为何销售额出现下跌，央国企的发展依然可以稳健前行。

今年来，大家关注的另一个维度就是利润指标，因为从去年年报有太多房企出现了利润数据的下滑。

艳姐还记得在2022年的3月31日当天，万科的郁亮在业绩发布会的直播中向大众道歉了。

原因就是万科2021年净利润同比下滑45%，分红减少33亿。前两次的净利润下滑还要回到1995年、2008年，这也是万科近40年的发展史上第三次利润下滑。

相信现如今，很多房企的生命线除了销售回款外，利润也同样决定了房企的生死。

艳姐也统计了今年一季度A股上市TOP30房企归母净利润数据：

一季度A股上市房企归母净利润情况

数据来源：各房企一季度公告

可以看到，阳光城、金科、滨江等房企都出现了归母净利润较大程度的下跌。

阳光城归母净利润的下降最为明显，亏损14.97亿，同比下跌408.32%。

再比如金科集团，一季度归母净利润亏损2.94亿，同比下跌164%。

这两家房企都在去年陷入了信用危机，此次出现利润的大幅下跌，一个原因就是房地产业务结算规模下降，导致了利润过山车式的滑坡。

比如从阳光城一季度的利润表中可以看出，阳光城一季度的营业收入下跌明显，从去年同期约75.23亿下跌到如今的18.57亿。

图片来源：阳光城一季度报

另一个原因则是计提存货跌价准备，这也是很多房企都会做的一个动作。

原因就在于房地产进入深度调整期，客户信心严重下降，为进一步回款，很多房企也采取降价措施，导致利润滩薄。

但计提资产减值准备，也是企业审慎管理的体现，是一种卸业绩包袱的做法，未来更易再发力。

此前郁亮在万科的业绩发布会上也表示，因为前两年一些项目投资的高估和冒进，导致了今年产生了较大的计提。

而对于万科、金地这些归母净利润增长的房企来说，这些房企大多都比较稳健，营业收入比较稳定；市场对其信心同样稳定，所以基本上不会有较大的资产计提。

但是对于利润下跌的房企来说，如何提高客户的信心、增加产品的溢价、增加自己的销售收入，必须要好好思考下了。

今年对于很多房企来说，可能都是比较艰辛的一年。最近房企美元债展期、债务违约和暴雷的消息仍然时有发生。

但是跌入谷底也许就是反弹的开始。最近，大家或许也开始感受到了全国各地房地产调控政策放开的势头：

央行下调首套房贷利率，这是对于需求端的释放，未来可能会有大量的需求入市，可能会助力楼市趋稳向好；

图片来源：央行官网

而在具体的城市，比如近期海南、成都、杭州等热点城市都开始出手稳楼市，让人看得目不暇接。前不久杭州出台了三孩家庭可以买3套房的政策，很多杭州粉丝告诉艳姐很心动。估计又要刺激一波需求了。

图片来源：网络

前几天，融资端又传来了好消息：

像碧桂园、美的置业、龙湖被选为了示范房企，将于本周发债，未来国家队对于民营房企的融资口可能会更加放松，更多房企会加入到融资的阵列中。

而对于诸多房企来说，如何借力此次“东风”加大现金流回款，摆脱现金流危机，是一个必须要好好考虑的课题。

或许在下个季度，不少房企能够回款加速，现金流回正。希望就在前方。