引言：“ 2022，风云变幻。房地产变革正酣，楼市新政密集出台，市场期待新改变与新进程。

求良策以精业、引善政以富民。

凤凰网《问渠人物》正式启动【楼市新政系列访谈】，汇聚头部思考者，以“他山之石”刍议新政，攻求璞玉。

本期嘉宾：孟晓苏

—

汇力基金董事长、原中房集团董事长

房地产市场化亲历者“中国保障房之父”

国务院召开“全国稳住经济大盘电视电话会议”，要求把稳经济一揽子政策措施尽快落地。会议指出，我国经济一旦滑出合理区间，长期积累的矛盾和各种风险隐患就会集中暴露，要再拉回正常轨道，就需要付出巨大代价和经历更长时间。

Q1：经济下滑的主要原因是什么？

分析经济大幅下行的原因，去年年底中央经济工作会议的判断是“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，其后果在今年1-4月愈加显现。中国经济出现这么大的问题，主要是不合时宜的“限购”“限贷”等限制性政策惹的祸。

中央和国务院多次要求保持房地产市场平稳健康发展，但“三条红线”、金融机构断贷抽贷、主管部门忽视住房双轨制和保障性住房建设、限购商品房等多项调控政策叠加，在去年下半年造成“政策合成谬误”，继而出现了资金断裂、楼盘逾期、销售冷清、土地流拍、财政困难。

更麻烦的问题是居民的楼市预期低迷。一旦把预期低迷，扭转回来需要很长时间，房地产市场低迷还会延续。用打压政策人为地把房地产演变成“灰犀牛”，不下大力量扭转败局，“灰犀牛”巨大阴影会长期笼罩中国经济。

Q2：如何稳住经济大盘？

房企为什么负债率越来越高？主要原因在于政策在市场销售环节设阻。“限购”管住开发商不让售房，限制居民不让买房，监管账户把房屋预售款管住不让建房，这是一整套“掐脖子”政策。

分析房地产市场萎缩的根源可以看出，仅靠给房企增加贷款是“治标不治本”，让房地产市场营销重新活跃起来才是治本之道。

其它待救活的小微企业也有类似情况。房地产业拉动着一百多个产业，涉及到的小微企业更是数不胜数。只给小微企业发放贷款是不够的，若不能通过房屋销售连接到居民的最终消费，用贷款生产的产品也可能只是滞销存货，甚至牵连到贷款银行，演化成系统性金融风险。

剥丝抽茧，经济稳不住原来是“需求收缩、预期转弱”造成的，其主要原因的是房地产市场滑落。“稳经济”最需要稳住的是居民住房消费。只有让楼市重新恢复活力，才能带动相关产业与稳住经济大盘。而挡在楼市购买力面前的最大障碍就是“楼市限购”政策。

Q3：启动楼市和扭转预期的关键是什么？

“限购政策”已经实行十一年，该政策所针对的问题是商品房价格的不断上涨。前些年为什么打压商品房房价？原因之一是严重忽视保障房建设，试图用限制商品房取代政府建设保障房责任。

1998年房改方案曾设计了我国的住房供应体系，是“市场提供商品房、政府供应保障房”。2018年中央经济工作会议用“完善两个体系”来表述，要求“完善住房市场体系和住房保障体系”。去年年底中央再次从住房双轨制角度提出对保障房与商品房的要求。按照中央要求，应该是“商品归商品、保障归保障”，商品房价格上涨对低收入家庭购买或租赁保障房没有什么影响，反而使有房居民家庭财产保值增值。

一旦确立完善双轨制目标，政府就没有必要去刻意压低商品房价格，更不需要为降低商品房价格而动用行政手段“限购”。

2011年“限购”政策刚刚出台时，是为抑制楼市过热而推出的“临时性措施”的限制性政策，后来却运用得越来越普遍，成为房地产调控的主要措施，覆盖到大部分大中城市。如今时过境迁，购房需求不是“过热”而是“过冷”，到了需要重新启动住房需求的时候，为什么还要延续“限购”政策，限制居民购房，用过时的限制性措施妨碍楼市启动呢？

总结来说，取消“楼市限购”有利于启动楼市和扭转预期。希望全面取消“限购”，恢复正常的市场调节与政府调节。若是做不到全面取消“限购”，也希望更多地方政府根据“因城施策”要求，自行取消“限购”，并用完善住房双轨制的实际行动，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场良性循环与健康发展。