引言：“ 2022，风云变幻。房地产变革正酣，楼市新政密集出台，市场期待新改变与新进程。

求良策以精业、引善政以富民。

凤凰网《问渠人物》正式启动【楼市新政系列访谈】，

汇聚头部思考者，以“他山之石”刍议新政，攻求璞玉。”

本期嘉宾：陆铭

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上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授

中国发展研究院执行院长

Q1：房地产之于中国经济，本质是什么？

从最根本的角度来讲，房地产业实际上是随着中国经济发展水平不断提高，人民的收入水平也不断提高，再加上中国经济和人口在空间上出现了布局的大调整，从而带来了城市化，人口向优势地区集中所体现出来的一种对美好生活的向往。

换句话说，是人民对居住的向往，要住得好一点，要住在让自己满意、有就业机会和生活质量的地区，本质上就是这个。

房地产业对中国而言是非常重要的一个部门，它的产业链非常长，上游到水泥、钢材等建材，下游到房地产所带来的装修、家电、家居等等。所以，它是国民经济的一个压舱石。

因此，由于这个部门的规模非常庞大，一旦国家的宏观经济出现波动，在实施财政政策和货币政策时，离开房地产部门，整个宏观政策将没有一个实际的、能够跟房地产行业相比的这么一个大的部门，包括它上下游有关的部门，来使得宏观的财政政策、货币政策能够有效。

与此同时，在中国特殊的体制背景之下，房地产业的发展状况还会关系到土地的市场需求。不管我们个人喜好还是不喜好，客观上来讲，中国的土地市场又是跟地方的财政收入挂钩的，所以它又会连带地方的财政收入，进一步影响政府提供公共服务的一些职能是否能够完成。

所以总的来讲，房地产业是一个非常重要的部门。

当然，不可否认，过去几年房地产业也出现了一些不太好的发展趋势，比如数量的盲目扩张，忽视了行业发展的质量，杠杆率过高，导致它的投资属性过强，蕴含了一些金融的系统性风险。在一段时间的管控之后，这些问题正在得到逐步解决。人们都希望中国的房地产业能够健康、长效有序的发展，而不是让这个行业垮掉，或者重回计划经济时期的分配住房体制。

Q2：从供需的角度，当前房地产面临哪些问题？

房地产业的需求最为重要的决定因素就是人口的空间分布。当然，影响房地产业需求的还有一些其他的因素，比如收入、年龄等个体层面的因素等，但由于房地产的不可移动的特性，就是我们通常所讲的不动产的性质，它最为重要的实际上是人口的空间分布影响了房地产业的需求。

而当前中国出现的情况是：人口从农村向城市集中，从小城市向大城市及周边的都市圈集中，从欠发达的中西部和东北一些人口流出地向发达的人口流入地集中。

这个趋势已经持续了相当长的时间，未来一段时间还会继续持续下去。那么在供给上，就需要去适应人口空间布局的变化。而事实上，在房地产对应的土地供应上，不管是总量还是它的内部结构，都有很强的行政干预。

因此，在相当长的一段时间里，就出现了供给和需求的空间错配。

具体体现是：在人口流入的地方，建设用地的总量上供给不足；在建设用地内部的用途配置上，地方政府往往偏好于把建设用地用于工业的用途和商业的用途，但是对于居住的用途，没有充分跟上需求的增长。

有些城市还出现了对于住宅用地严格的容积率管制，限制了住房供应的增加，那么在这样多种因素之下，就导致了在人口流入地供给不匹配需求的问题。

在一些地理位置不太好的人口流出的中小城市，却新增了大量城市建设用地。有些地方造了很多新城，面积很大，规划的人口也很多，甚至造的新城距离原来的老城很远，而相应的购房需求并不足，就出现了住房库存。

不仅如此，在城市化的进程中，大量农村居民流入到城市，甚至跨省流动。农村地区的建设用地，包括宅基地出现了大量的闲置。如此一来，在人口流出地又出现了住房及相关的基础设施，出现了严重的供大于求的现象。

近年来，应该说这种状况逐步得到了改变。中央层面的政策已经开始强调一城一策，对不同城市的情况进行差别对待。要在供给侧增加人口流入地的住房供应，对于一些人口流出地要进行减量的发展。

Q3：房地产应从哪些方面予以改革？

最重要的是要认识到经济和人口的空间大变局，它是一个将长期存在，并且持续发展的客观规律，它不以个人意志为转移，也不以个人的喜好来决定它的趋势是会演化还是逆转，更不是你我的主张就可以改变的。

只要客观承认人口和经济向少数地区集中的现代经济发展的普遍趋势，应该说是全球普遍趋势，那么唯一的可持续的政策选择，就是在供给侧去适应这种由人口空间布局变化所带来的需求空间变化。

第一，在人口流入地要持续增加住房供应。

一方面要增加建设用地的总量，突破人口流入地，特别是特大和超大城市过严的建设用地总量的行政管制，农村集体经营性建设用地入市的改革要扎实推进。

另一方面，在建设用地的结构中，要更多的去增加住房的用地供应，适当减少对于工业和商服用地的供应。闲置的工业和商服用地可以向居住用地进行转换，一些事实上已经建好的商服用地上的楼宇如果闲置，可以转化为租赁住房。

同时，从2020年以来，中央层面已经提出要在一些特大和超大城市增加租赁房的供应，在用地的供给上，要向租赁用地进行倾斜，这些都是积极的信号。

第二，在一些人地矛盾特别紧张，人口持续增量比较快的特大和超大城市，对住房的容积率要适当放松，以使得在既有的建设用地上能够建设更多的住房，不管是商品房还是租赁房。

在租赁房上要发展长租公寓，并且要逐步推进租购同权。如果在租赁房上享受的公共服务权利跟购买住房有所差异的话，那么就无法保障租房者享受平等的公共服务，从而限制租赁房的需求。

第三，在一些人地关系矛盾比较大，人口持续快速增长的特大和超大城市，应考虑低收入群体，尤其是农民工群体，加强保障房对这个人群的覆盖面；同时，在城市内部，也要在保障安全性的前提条件下，对于一些低成本的居住形态，比如城中村，要予以适当的保留，对于低收入阶层在城市里也能够安居乐业提供条件。

另一方面，人口流出地就要随着人口从农村向城市，特别是中心城区集中的这个趋势，要对于人口流出地区产生的建筑物、基础设施等进行减量发展，要对一些相关的建筑和基础设施整理复耕为农业用地和生态用地，同时顺应人口在自愿的情况下向中心城区集中的趋势，公共服务也向中心城区集中。

农村地区的宅基地如果出现人口流出带来的闲置，要逐渐实现在自愿且有偿的情况下，可以允许相关农户放弃自己的宅基地使用权，进行宅基地复耕为农业或生态用地，补充耕地指标可以跨地区流转起来。

Q4：从城乡和区域发展的角度，房地产有哪些机会？

我认为机遇就在理解人们对于住房的需求当中存在。

具体表现在以下几个方面：

第一，在总量上，住房的需求是随着人口的空间变化而变化的，那么新增的住房需求将出现在大城市周围的都市圈，包括在以大城市为中心的都市圈范围之内的一些县城。近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》中提到在大城市周边的县城要加快发展，其实就是这个意思。

第二，是分层。不同收入的阶层对于住房的购买力和需求不同，收入较高的居民对于居住的面积、质量、智能化、环保等方面有新的需求；而面对收入不够高的阶层要更多地通过保障房，来满足他的居住需求；对于年轻人或新市民群体，长租公寓也是一种未来会蓬勃发展的住房形式，只要在人口持续流入的地方，这种长租房就有发展空间。

第三，数字化转型。不管是在房子的建造还是管理，以及未来在住房的内装修，尤其是全装修房的内装修方面，都可以借助数字化手段来更加精准地匹配供给和需求。

作为房地产开发商来讲，可以更多地关注个人对于生活质量的需求，还有对于社区生活的需求，要考虑在建房子和卖房子的过程中，不只是去提供一个物理的居住空间，而是要在居住中更多的融入文化、社群营造，并完善生活配套和服务，来提升未来城市居民的生活质量。

Q5:未来房地产趋势有哪些？

未来房地产的趋势，最大的变化就是不同城市之间需求总量的分化，而这种分化就是人口空间布局变化所带来的。

这种变化不是由哪一个政策制定者或者哪一个研究者主张出来的，而是全世界普遍存在的规律，同时也是中国的百姓自己“用脚投票”所形成的这么一种结果。我们只有顺势而为，而不能去阻止客观规律所驱使的趋势。

从房地产角度来讲，中国曾经经历了20多年的房地产数量的迅猛增长，对中国经济的发展产生了巨大的推动力，也使人民的居住条件得到了巨大的改善。但是高速发展期也遗留了一系列问题，接下来，房地产进入到一个存量调整的时代。

从整个中国房地产市场的总量和人口的总量比较来看，总量是够用的。但总量够用，并不表明人民的居住需求得到了有效满足，其中最为重要的原因就是前面所讲到的人口空间布局的变化。

此外，行业发展存在的一些问题，在完善房地产业健康长效发展机制的过程中也正在逐步得到纠正。

未来，我认为相关行业应该更加准确地把握时代发展和因人民需求变化的趋势，用今天的一个词叫ESG。

在环保方面，要让房地产的产品能够更加生态宜居、环境友好，助力“双碳目标”的实现；

在社会层面，要更加注重房地产的居住功能，在一些特定人群的需求方面，要对青年人友好，开发适合青年人居住的居住产品。随着老龄化社会的来临，也应该对老龄人友好。在一些老龄化比较严重的大城市周围，养老地产、康养地产也是一个新的发展趋势；

在企业治理层面，相关的行业和企业要更多的承担社会责任，看清社会的发展趋势，要在企业盈利、行业健康可持续发展以及为满足人民对美好生活向往之间找到一个最佳的结合点。