出品 | 凤凰网问渠人物

作者 | 王婷婷

一个行业快速发展的一个标志，是密集上市。

近年，进军资本市场的物业企业明显增加，牵引物业管理行业总收入迅速突破“万亿”大关。 行业正在趋于成熟，成长逻辑也随之改变。

规模依然是主旋律，2021年，市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%（中指院物业百强研究报告数据），头部效应凸显。同时，创新增值服务对规模的影响，越来越不容忽视。未来3~5年创新增值服务的行业贡献率占比将超过17%（中信证券预计数据），是打开增量的关键。

“物业行业正经历从乱到治、从分散到集中、从估值忽高忽低到稳定的过程，未来物企发展的核心，一是规模效应、二是为客户创造更多价值。”新大正物业集团总裁刘文波告诉凤凰网。

成立于1998年的新大正，作为国内第二家A股上市企业，也是在深交所上市的第一家物业企业。在物业领域当属老牌。而新大正“无地产母公司、非住宅公建物业服务为主业、创新业务多元化”的三大特征，也使其在众多上市物企中，先天具备差异化的基因。

（新大正成为深交所物业第一股）

可以发现，“上市发展、独立扩张、增量价值”，新大正身上的这三个关键词，恰好都踩中了物业发展的主要风向。

那么这家独具特色的物业上市企业，面对未来的趋势变化有怎样的思考，这些思考对行业有哪些启示？凤凰网《问渠人物》与新大正物业集团总裁刘文波展开了深入的采访交流。

Q1

怎样看物企核心竞争力？

刘文波：物业空间可观， 做好最擅长的服务

1998年入行至今，刘文波已经在物业行业打拼了二十余年，从央企到民营物企——在深上市的“第一股”新大正，刘文波对物业管理这一行业有感情、有经验、有追求。

“物业管理是顺应存量时代发展趋势、后疫情时代需求的一个行业。未来物企会更多参与城市的细分领域，有可观的市场空间。”刘文波坚信物业行业的前景。

其认为，物业管理同时具有轻资产、低负债率、现金流稳定、周期性波动较小的优势，所以行业的估值下限较高。特别是在政策的支持下，物企有望在城市服务、基层社区治理、智慧城市运营等细分业态持续发展，未来的估值可能会更高。

（刘文波深耕物业24年是当之无愧的“行业老兵”）

但在触达“美好未来”之前，还有一些挑战需要面对。 比如集中度不高、业务利润率突破等等。 刘文波直言，市场初期，资本市场看好物业公司作为社区流量入口的优势，不吝给出高估值，但在物业公司尚未跑出“流量变现”的商业模式情形下，资本市场对物业行业价值评估逐渐回归理性，物业行业估值在下调。

但正是“分化”的出现，“水分挤走”才能凸显出高素质企业的含金量。新大正是这一红利的体验者。

据了解，深耕公建领域20多年，新大正多次牵头制定多项行业标准，品质和能力在公建物业领域都属专家级。

例如 高校服务 方面，新大正已经为全国90多所学校提供后勤一体化服务，其中不乏山东大学、西交大、重庆大学等重点院校；针对 机场服务 ，新大正也已经进入22所机场，包括北京大兴机场、广州白云机场、深圳宝安机场、重庆江北机场等国际机场，已跻身机场服务头部梯队。

据介绍，新大正从2015年开始，客户满意度持续呈现上升，2021年总体满意度高达92.05分。客户的认可无疑是新大正服务品质的最好印证。

“物业行业在很长时间内在试图突破原有业务模式，但市场资源有限、专业能力有行业壁垒。物业企业首先要做好自己最擅长的服务，才能持续探索业务发展的边界。” 在刘文波看来，新大正立足核心业务，保证企业稳定增长，也是上市以来获得资本市场青睐，迅速实现了全国化发展进入超80城的重要原因。

Q2

如何保持未来生长力？

刘文波：模式创新，孵化新增长极

持续夯实公建服务领域的优势之外，新大正保持高品质增长的另一个关键，则是模式创新。

刘文波告诉凤凰网，在未来5年战略规划中，新大正一方面是致力于成为领先的智慧城市公共空间与建筑设施管理服务商；一方面则会坚持在创新增值业务和城市服务维度持续探索和自我突破。

据了解，目前新大正已经建立了服务专属的线上平台（小新菁选、S潮宝），并立足综合服务中心平台，为注册会员打造多种业态场景的专属服务产品提供节能减排、智慧车场、私域资源等平台的智慧运营服务。

在2021年，新大正向“社区治理、市政环卫”等城市服务业务发展。例如，与重庆及西南区域多个老旧小区达成了合作协议；同时，承接了重庆涪陵新城区市政环卫项目。

“2021年新大正新设智慧城市运营中心、成立慧链云科技，用科技力量探索新模式，预计城市服务板块将作为公司未来5年的新兴增长极。”刘文波表示。

根据2021年报数据，新大正近三年营业总收入复合增长率达33.09%、净利润复合年增长率为23.54%，保持稳定的发展态势。在此时积极沿着主营业务边界去探索新增长点，无疑向外界释放出公司未来“生长力和稳定性”的信心。

Q3

如何巧战“收并购”？

刘文波：同一赛场各出绝招，有质量地增长

头部企业优势凸显，收并购依然是突破行业壁垒、实现规模化的重要方式。 随着上市物业公司增多，物企之间收并购也在增多。尤其在市场变化中，碧桂园、华润、万科等巨头纷纷加码物业赛道。

刘文波认为，收并购是行业集中度提高的一种结果，也是企业规模化的重要手段，会有更多的头部企业进入赛道，这有助于行业提升是一件好事。

当大家都在一个赛场上的时候，比拼的就是各自在专业领域的“绝招” ，新大正会更关注自己在优势领域的领先地位。 “巨擘有巨擘的优势，新大正也有新大正的一些特点。”刘文波有信心，在竞争中以开放心态相互学习、实现自我突破。

同时要注意的是，收购重要、更重要的是收购后的融合与消化。 据了解，2020年10月新大正收购了四川民兴物业，目前已经完成了对民兴物业的系统化管理。

“民兴物业2021年营收约3个亿，对集团业绩有正向贡献，在选择收并购对象的时候，我们是经过了研究和筛选的，规模化肯定是企业发展的重要手段，但是要提前预判，做好投后管理。”

刘文波指出，实际上无节制或者过于快速的收并购势必会提升企业的财务风险。新大正不会一味地牺牲质量去换取规模。公司在积极尝试收并购的同时，也十分重视由此带来的对核心财务指标潜在变动的影响。

公司会根据公司自身战略结合财务状况，提前做好一个时期内收并购顶层规划，根据发展的不同阶段，有计划有针对性的选择合适的标的。

另外，在收并购过程中，公司会针对性开展潜在收购标的财务状况和拟定收购安排的评估，模拟收购后公司核心财务指标中长期的变动情况预演，便于有效决策和做提前应对的准备。同时，公司作为轻资产上市企业，结合公司收并购工作进程，一定会合理运用资本市场的工具做重要支撑，实现公司高速高质量的发展。

“我们希望是‘有规模也有质量’地稳健前行。不会放弃可以让企业实现规模化的机会，但也会谨慎选择和规划。”刘文波表示。

Q4

如何应对疫情下的行业挑战？

刘文波：物业这口饭不好吃，要有自己的办法

疫情三年,对物业企业而言，一方面凸显了重要性，一方面也因为宏观变化，局部地区出现招工难、人力成本大幅上涨等情况。

刘文波直言，物业这片“蓝海”其实没有大家想的那么广阔，在很长一段时间都可能竞争加剧。物业这口饭也并不好吃，尤其公建物业服务领域，其面对的界面可能比传统物业更复杂。

以公建领域为例，疫情等情况影响使得人力成本大幅提升、运营成本提升、劳动密集型行业局限性不可避免，风险和挑战也是很明显的。

压力下竞争，新大正形成了许多自己的办法，也建立了独有的企业文化。在深耕多年的公建领域，新大正非常关注风险管控，有发展，有治理，“稳”是基本调性。

同时通过积极推进数字化、智慧化，来降低成本提速增效。上市多年，面对市场化、平衡企业经营和资本市场之间的关系也有一些经验。

未来，物企参与城市更新、智慧城市运营、基层社区治理、市政环卫等领域的空间很大，相信这也是新大正的机会。

Q5

请您给物业人一些建议?

刘文波：客户至上、坚定信心、自我超越

作为资深物业人，这个行业有困难也有挑战，但刘文波总是更愿意乐观待之，对物业行业充满期望和信心。在刘文波看来，作为物业人，首先要不忘“服务者”的初心。服务行业本身就是客户至上的行业，要保持为客户着想的主动性思维，这才是一个服务者。

新大正一直以来的企业文化都希望员工能秉持初心，不要被社会上那种急功近利的思维影响，走好每一步，踏实每一步，行稳才能致远。 “值得客户交心的真诚”，这种真诚是新大正最宝贵的企业精神。

其次，面对来自其他行业的冲击和压力，物业人也不用“妄自菲薄”，要坚定对行业的信心。在狂风暴雨的时候深扎营盘，才能在危机中看到机遇。

刘文波告诉凤凰网一个故事。2020年初，新大正全国2万多名员工都迅速投入到了防疫抗疫的行动中。大家也是人，都会有害怕、疲劳的时候，但是新大正员工依靠过硬的基本功和与客户的紧密配合，挺住了一波又一波考验，赢得了客户信赖。

“我们在这个过程中，也形成了自己的一套标准，让服务行业成为防疫抗疫的中坚力量，社会后勤保障中值得信赖和托付的企业，这就是我们的信心。”

另外，物业人要实现自我超越和突破，拥抱新生事物和变化。比如新大正和员工都开始更多思考、学习参与智慧城市公共建筑与设施的智慧化运营和服务。企业和企业人，都要在自我超越和突破中，沉淀知识财富，“把眼光放开，甚至去主动拥抱行业外的新的变化。”

后记

客户至上、坚定信心深扎营盘、标准化与产品化、秉承初心的企业文化机制，刘文波给予物业人的这些建议，实际上也是外界给予新大正的一些“标签”。

正是新大正这些新老物业人在历练中的总结、实践中的感悟，融合成了这家公司的内核。而这些核心点，也是新大正带给行业真诚的分享与好的启示。