6月21日，穆迪将广州市方圆房地产发展有限公司的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；展望仍为负面。

据了解，穆迪分析师AlfredHui表示，评级下调反映出，由于未来12至18个月的运营现金流不断下降，方圆地产的流动性正在减弱。

尽管如此，方圆地产在广州的城市重建项目和投资物业可以为其提供一定的运营和融资灵活性。Hui补充道，负面展望反映出，在资金紧张的环境下，方圆地产解决再融资需求的能力存在不确定性。

穆迪已将其对方圆地产流动性的评估从充足改为疲弱，反映出方圆地产可能无法筹集新的融资，和其未来12至18个月的销售额将不断下降。

穆迪预计，考虑到其在广州的优质城市重建项目，方圆地产将继续获得银行融资，以支持其项目运营。它的投资物业还可以通过担保贷款为其提供一定的融资灵活性。

穆迪预计，由于消费者信心低迷和资金紧张，方圆地产继2021年合同销售额下降27%后，2022年将比前一年再下降10%-15%，至110亿元人民币。销售额的下降将减少公司的运营现金流，进而减少其流动性。

在2022年的前5个月，方圆地产的合同销售额仅达到27亿元人民币，但穆迪预计，随着政策的逐步放松，更多的城市重建项目在广州启动，这一数字将在今年晚些时候回升。

方圆地产有9.18亿元人民币的在岸债券将于2022年12月可回售，3.4亿美元的离岸债券将于2023年7月到期。穆迪预计，鉴于融资条件收紧，方圆地产将需要主要使用内部现金来源偿还这些债券。这将使其资金灵活性变得紧张，以支持其业务运营。

2021年底，方圆地产的无限制现金余额为47亿元人民币。尽管这笔钱可以完全覆盖截至同一日期的11亿元人民币的短期债务，但穆迪预计，其中一部分现金将不得不留在项目层面，以支持其运营。这将限制方圆地产在控股公司层面使用内部现金偿还债务的灵活性。

此外，方圆地产的信用指标在未来12至18个月内将保持疲软。

穆迪预测，由于合同销售疲软导致收入下降，未来12-18个月，方圆地产的债务杠杆率（以营收/调整后的债务衡量）将从2021年的35%降至30%左右。以EBIT利息覆盖率衡量，其利息支付能力也将从同期的1.6倍减弱至1.3倍至1.4倍。

穆迪还考虑了方圆地产的私人公司地位，因为其信息披露和公司治理不如上市同行透明。

由于结构性从属风险，“Caa1”高级无抵押债务评级比方圆地产的CFR低一个子级。这种风险反映了方圆地产大多数债权在其经营中的子公司，在破产情况下优先于方圆地产的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏结构从属的显著缓解因素。因此，控股公司的预期债权回收率将会更低。