每隔十年，城市格局都会为之一变。

1978年之前，重工业城市一枝独秀， 东北经济 雄冠全国，东北“F4”全部跻身十强城市。

1980年代，改革大幕揭开， 沿海城市与传统中心城市 形成分庭抗礼之势，东部地区乘势而上。

1990年代，“春天的故事”唱响大江南北， 长三角、珠三角、京津唐、辽中南 齐头并进，“世界工厂”正式登场。

2000年代，随着中国加入WTO，外贸空前繁荣， 沿海贸易城市一飞冲天 。巅峰时期，连佛山、无锡，都一度跻身TOP10。

2010年代，“四万亿”投资带动基建飙升，消费升级促进内需崛起， 中西部强省会 突飞猛进。

2020年代，世界面临百年未有之大变局，城市格局将随之发生怎样的大洗牌？未来10年，中国城市有哪些大趋势？

1

杭州重庆苏州 难以跻身一线城市

关于中国城市层级，大致按照 综合实力、人口规模、行政级别、世界城市、城镇体系 分为多个指标。

这其中，根据综合实力而来的一线、二线、三线、四五线等指标最受关注。

自一线城市概念出现以来，挑战一线城市，就寄托了诸多强二线城市的雄心壮志。

最近几年，新一线榜单纷纷扰扰， “北上深杭”取代“北上广深”、“北上深重”取代“北上广深”、重庆苏州天津等挑战第三城 的说法不绝于耳，广州、深圳乃至上海都成了挑战对象。

京沪相对超然，一个是首都，汇聚全国资源，另一个是国际经济中心、金融中心，地位最为稳固。

广深虽然屡被挑战，但一线城市地位不会轻易旁落。究其根本，一线城市，不只是经济实力比拼，更涉及城市群、辐射力、产业优势等综合指标。

杭州虽然势头最猛，但终究只是数字经济一枝独秀，经济体量与广深存在巨大差距，未来5-10年难以形成赶超之势。

重庆虽然经济实力直逼广深，但这是基于一个中等省份的体量而来，无论是人均指标还是产业实力，均相距甚远。

苏州作为最强地级市，风头之盛，盖过许多副省级城市。但苏州只是最强工业城市，从属于上海都市圈，缺乏引领一方的实力，与一线城市同样存在较大差距。

不难预料，新一线城市竞争无论如何激烈，短期都难以对一线城市构成实质性挑战。

2

经济重心南移，南北差距取代东西差距

长期以来，以胡焕庸线为标志，东西差距始终是我国区域经济面临的重大课题。

但随着西部大开发等等战略的推进，东西差距呈现收缩之势。与此同时，南北差距则不断扩大，“南北差距”取代“东西差距”正在变成现实。

自唐宋以降，全国经济重心就在持续南移。 这一趋势在计划经济时期一度被打断，北方借助资源优势大力发展重工业，在全国经济版图中比重一度接近50%。

但随着市场化改革和对外开放的持续推进，南北经济差距不断拉大，经济重心向南方转移呈现加速之势。

数据显示，1978年，南北地区经济总量占全国比重分别为53.7%、46.3%，差距仅为7.5个百分点。

到了2020年，南方经济比重上升到64.8%，北方进一步降低到35.2%， 差距扩大到29个百分点，达到历史之最。

南北差距扩大，是自然地理、气候环境、产业转型、人口流动、营商环境差异等一系列因素共同作用的结果。

基于产业升级、创新驱动和人口流动的现实，未来南方差距扩大势头或会有所收缩，但短期难以逆转。

3

强省会：“阿卡林省会”最后的突围机会

一个省份，如果连一个拿得出手的大城市都没有，谈何参与区域竞争，谈何竞夺国家战略，谈何刷出存在感？

南昌、石家庄、南宁等省会城市之所以被封为 “最尴尬省会” ，甚至获得了“阿卡林”省会（即缺乏存在感）的称号，主因就在于省会经济实力不强，在全省乃至全国都缺乏存在感。

阿卡林省会的另一极，是以成都、武汉、西安为代表的强省会，无论经济、人口首位度还是全省影响力，都趋于极致。

近年来，虽在区域均衡之下，做大副中心城市成为共识，各地也规划了一批省域副中心城市。

但 强省会，仍旧是各地心照不宣的潜规则。

差距巨大，副中心城市想要崛起并不容易，但省会坐拥诸多优势，做大强省会并不难。

所以，即使官方一再强调谨防“一城独大”，但一省一城，仍是难以避免的趋势。

4

中小城市，难逃鹤岗化的宿命

鹤岗，堪称中国知名度最高的三四线城市之一。

这个城市因 资源枯竭、人口外流、财政重整、房子跌破“白菜价” 而多次上了热搜，被视为收缩型城市的代表。

未来，大量中小城市“鹤岗化”恐怕是难以避免的趋势。

在全国2800多个区县中，有1506个人口在流失；在包括县级市在内的600多个城市里，近半城市人口在收缩。这些收缩城市， 不只局限于东北，在广大的中西部，包括湖北、河南、四川在内，都有大量县区在收缩。

随着全国人口大盘见顶，加上经济增速放缓，收缩型城市只多不少。

鹤岗化，意味着扩张思维成为过去，不仅不能再铺大摊子造新城，个别城市甚至连财政自给都存在问题。

而人口持续流失之下，从公共服务到房价都会受到影响，部分城市恐怕要面临被撤并的命运。

5

陆权复兴，内陆城市赶超沿海

长期以来，以海洋为主的国际贸易体系形成了“ 海权至上 ”的竞争模式。

谁靠近港口，谁就靠近国际市场，这是沿海城市得以迅速崛起的重要逻辑。

1980年代，第一批沿海开放城市

然而，随着国际局势变迁，国内大循环战略成为主流，陆权开始复兴，内陆城市即将重回高光时代。

内陆复兴，首先得益于以“八纵八横”高铁网、国际航空枢纽为代表的国家综合立体交通体系的完善，提升了内陆城市的通达性，而中欧班列借助新亚欧大陆桥将内地生产的货物输送到世界各地， 内陆城市得以蜕变成开放前沿 。

而以互联网为代表的数字经济等新型基础设施的完善，更是抹平不同地区之间的差距。同时，内陆地区人口众多，且拥有超大规模市场，这为国内大循环战略的推进提供了强大助力。

陆权复兴，国内大循环成为主体，沿海贸易城市势必面临转型，而内陆城市则叠加了产业转移、人口回流、内需驱动、内陆开放、国家综合交通体系完善多重利好， 经济增速有望跑赢沿海地区，重回高光时刻。

6

大城大圈 抱团竞争取代单打独斗

过去的区域竞争，多数都是城市之间的单打独斗，衡量城市竞争力，看的也是单个城市自身。

未来，随着城市群、都市圈战略的推出，抱团竞争正在变成主流，都市圈实力和城市群规模，将成为衡量城市综合实力的重要指标之一。

这意味着， 坐拥大都市圈的中心城市，将会强者恒强。

上海、广州、深圳、南京等都市圈最为成熟，北京、杭州、长株潭、成都等都市圈蓬勃发展，在都市圈成员的加持之下，这些城市发展将会如虎添翼。

同样，在都市圈内的三四线城市，将会成为中小城市鹤岗化的例外。

未来的大趋势，不再是中心城市虹吸中小城市，而是中小城市全面融入中心城市，辐射与溢出成为常态。

未来几年，都市圈成员的产业一体化、公共交通一体化、公共服务均等化、规划一体化都会获得大进展，而备受瞩目的户籍互认、土地指标内部流转、财税分成乃至GDP分成，也将有所突破。

7

人口大盘见顶，负增长将是常态

少子化 老龄化 ，将是我国人口形势面临的长期基本面。

一边是出生率持续走低，出生人口即将跌破千万大关；另一边是老龄化率不断攀升，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。

从宏观经济来看，少子化 老龄化，意味着劳动力红利不复存在，劳动力密集型产业面临前所未有的大洗牌，连越南都会来分一杯羹。

更大的问题在于，当自然人口增速由正转负，加上人口外流趋势有增无减，一些中西部的人口大省，也会遭遇负增长的困境。

人口一旦减少，经济潜在增速自然会受到影响，而廉价的公共服务也成为过去，更不用说高度依赖人口基本面的房地产。

这种背景下，抢人大战只会愈发白热化。京沪亲自下场抢人，标志着三四线城市户口的名存实亡， 零门槛落户，已经失去了抢人的吸引力。

未来，一线城市争抢高学历人才，二线城市争抢劳动力人口，而中小城市最大的任务则是想方设法留住人。

8

楼市大分化，不要再幻想房价普涨了

房价只涨不跌的“神话”，可谓深入人心。

中国房地产，未来面临四大基本面见顶的制约。

一为宏观经济，一为城镇化，一为人口，一为居民杠杆率。

经济是房价的最根本支撑。

未来10年，全国GDP年均增速或在5%以下，而改革开放前40年GDP年均名义增速高达14.3%，扣除通胀，年均实际增速超过9.3%。

城镇化是房价的助推剂。

根据国际规律，30%-70%为城镇化加速阶段，房价也容易随之大涨。如今，全国城镇化率已接近65%，离70%的上限相距不远。

人口是房地产的长期支撑。

过去40年，全国人口出生率从23‰以上所见到7.52‰，自然增长率无限逼近于0。当人口不再增长，当老年人口比重与日俱增，房地产也会面临大洗牌。

而居民杠杆率，则衡量了居民加杠杆买房的空间。

短短10多年，我国居民杠杆率从18%一路上行到70%以上，超过国际平均水平，未来加杠杆空间大打折扣。

与此同时，全国住房整体呈现过剩态势。

据估测，2001-2010年。我国年均住房需求量约为812万套，2011-2015年约为974万套，而在2021-2025年，则会降为656万套；2026-2030年，会进一步降低到455万套。

目前， 全国年均住房销售高达17亿平方米，约合1400-1500万套，明显过剩。

所以，未来，或许在货币放水之下，核心一二线楼市仍有大涨行情，但普涨早已沦为明日黄花。

不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。蒙眼买房、豪赌式加杠杆的逻辑不复存在，将资金ALL IN于不动产上的风险越来越大。