深圳最冷海景豪宅再度流拍。

6月24日，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称“浦发深圳”）名下的深圳市盐田区东部华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产（以下简称“天麓A501”），因无人出价，最终流拍。

自2018年9月首次摆上拍卖货架至今，天麓A501先后6次流拍。时代周报记者注意到，此次天麓A501起拍总价已经从第一次的823万元降到558万元，降幅达265万元。另外，此次天麓A501起拍单价只是参考价的一半。

据时代周报记者了解，原业主因无力偿清债务，在2019年将天麓A501作为抵债房产转移给浦发深圳。自此，浦发深圳从债主变业主，并多次通过法拍处置该房产。

令人唏嘘的是，东部华侨城天麓曾连续2年入选“中国十大豪宅”，“白色派”建筑大师理查德·迈耶亲自操刀设计了5栋房子。开发商还曾推出乘直升机看楼活动，用于接待的“春天号”直升飞机是有19座的超美洲豹AS332L机型。

时过境迁，这座半山海景豪宅，已经鲜有问津。

“地板价”拍卖

“8折又8折，8折再8折，这就是全深圳的‘地板价’。”天麓A501开拍前夕，接近此次交易的知情人士卓惟怡向时代周报记者表示。

天麓A501于今年6月13日在司法拍卖平台阿里拍卖挂牌，起拍价558万元，折合单价约2.52万元/平方米。这是一套建筑面积约223平方米的复式住宅，于2012年4月竣工，至今仍是毛坯状态。

（天麓A501现状，来源：阿里拍卖）

“地板价”所言非虚。

天麓3区的参考价是5.50万元/平方米，1区至9区参考价在5.5万-6万元/平方米之间。参照物再延伸，在深圳已发布参考价的3595个二手楼盘中，只有31个的价格低于天麓A501的起拍单价，且多是位于龙岗坪地、大鹏南澳等较为偏远的郊外小区。

天麓A501也曾有过“高光时刻”，跻身千万豪宅队伍。

2018年，因原业主无力偿还贷款，债权人浦发深圳申请查封其名下房产天麓A501，强制拍卖以偿还债务。彼时，关于天麓A501的市价，专业评估机构给出的估值是1176万元。

随着深圳房地产市场区域分化、结构调整，天麓A501价值缩水。

2018年9月30日，天麓A501首次开拍，起拍价约823万元，和市场价相比打了7折，因无人竞买流拍。2018年10月、2019年1月，天麓A501又经历2轮拍卖，起拍价降至约658万元，仍无人竞买。

3次流拍后，2019年4月，天麓A501作为司法抵债房产以法院裁定的方式过户给浦发深圳，登记价约658万元。

至此，浦发深圳从债主变身业主。

卓惟怡在接受时代周报记者采访时表示，根据《商业银行法》第四十二条规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起二年内予以处分。

“抵债房产银行不能拿太久，浦发深圳只能亏本卖。”卓惟怡透露。

因此，在2021年12月10日、20日，浦发深圳将天麓A501挂牌拍卖，起拍价分别为527万元、558万元。两场拍卖虽吸引上万人围观，仍黯然收场。

6月24日的这次拍卖，天麓A501热度不减。据阿里拍卖，共有109人设置提醒，吸引了8417次围观，并且有1人报名。最终，因竞买人未出价，竞价失败，天麓A501宣告流拍。

（天麓A501最新拍卖结果。来源：阿里拍卖）

被嫌弃的海景豪宅

东部华侨城位于深圳盐田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近9平方公里，是华侨城（000069.SZ）投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区，由酒店、文旅、地产等板块组成。

天麓是东部华侨城地产板块项目，共4个地块分8区开发（无四区），定位为洋房和别墅，于2007年开售。位置最为优越的8区于2009年年底入市，以近13万元/平方米的单价晋身深圳“楼王”。

随着城市中心的转移，曾经的深圳“楼王”光环褪去。

“那个年代买别墅都竖大拇指，现在这么多钱买大梅沙，中介都要在背后骂几句。”在深圳从业多年的资深经纪人罗敏告诉时代周报记者。

不止中介瞧不上，天麓还被大部分银行拉进“黑名单”。

“90%的银行都不会接受天麓作为抵押物。”深圳某商业银行客户经理卫一岚在接受时代周报记者采访时表示，银行做抵押贷款的基本准则是，抵押物流通顺畅。“银行放贷无非担心客户不还钱，只要抵押物能正常流通就没什么好怕的，大不了司法拍卖见。”

按这个标准来看，天麓显然不是理想标的。

罗敏提供的一份成交记录显示，因司法拍卖再度引起讨论的天麓3区，在过去3年只发生过3次交易，其中一套的成交单价约3.38万元/平方米，远低于5.50万元/平方米的参考价。“楼王”8区也仅录得两条交易记录，成交单价在10万元/平方米左右。

天麓在法拍市场，同样陷入僵局。

据时代周报记者不完全统计，在阿里拍卖平台，自2017年以来，天麓累计有80次拍卖记录（含同一房产多次拍卖），仅有12套顺利成交。上一次成功交易的一套房产，是今年6月12日拍卖的天麓6区31栋502房产，建筑面积约219平方米，成交总价约598万元，原业主购入价约1079万元。

80次拍卖记录中，浦发深圳“贡献”了10次。

时代周报记者了解到，因为拍卖不畅，浦发深圳共接收了天麓3区2套房产作为抵债资产，分别是天麓三区莱茵庄园46栋A501、A103。其中，A103先后经历4次拍卖，于2021年12月以底价753万元拍出，单价约3.17万元/平方米。

相关裁定书显示，天麓3区A501、A103的原业主分别拖欠浦发深圳本息860万元、983万元。

“浦发深圳是债主，亏了也正常，不可能每一单都是赚的。”卫一岚表示，“贷款不良以后，银行都想早点处理好，时间对银行来说更值钱。”

（应受访者要求，卓惟怡、罗敏、卫一岚为化名。）