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先给大家看一个表，南京近期新开项目开盘价和之前价格对比：

单价上涨3000、7000、甚至还有8000-10000的，仅看这个表，你是不是觉得南京市场很火？

事实却恰恰相反。

南京目前新房市场半死不活，二手价格踩踏，卖不出去。

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首先是新房。

2017、2018、2019、2020、2021年，连续五年，南京因为新房限价，导致一二手倒挂，引发南京人趋之若鹜的去抢倒挂红盘。

即使是到了2021年，南京限价逐步提高，在已经没什么倒挂红利的情况下，依然是数千人摇号，8成抢房。

下图是去年6月，南京各个板块新盘首付比例要求。

但，一年后，我们2022年6月在南京调研的时候， 除了河西南个别楼盘会 有“首付越高，买到的可能性越高”的说法，其它的项目对首付没有要求。

从2022年和2021年红盘中签率和报名人数也能明显的看到，2022年的南京新房市场早已没了之前的疯狂。

那个曾经全民疯抢的时代已经过去了。

再来看二手房市场。

先是业主降价。

打开链家APP，随便打开几套二手房源，不同总价段、不同板块、不同小区，查阅其房源时间轴，就会发现， 业主下调房价非常普遍。

再看成交价。

随便打开几个不同板块，不同品级小区的成交价， 整体都是下降的趋势。

尤其是南京的头部热门板块的次新二手房源，最新成交房源的价格屡创新低。

比如，河西南海峡城云珑湾，最新成交的两套主流总价和户型的房源，单价都低于5万。要知道去年同期这个小区成交价基本都在5万 ，有房源成交单价甚至土拍6万 。（请看下表，2022和2021年的成交价对比）

河西奥南朗诗熙华府去年成交基本突破6万 ，最近成交房源已经跌至5万

还有河西奥南正荣润峯二手房，去年上半年有房源成交价已突破7万 ，最近成交单价对比高峰期，普遍下调5000-8000/㎡。

再比如南部新城大校场的复地宴南都二期，相比去年二手成交价，下调了3000-5000/㎡。

还有江北核华润国际社区，最近两个月有房源的成交单价居然低至3.3万/㎡。

虽然一套房源不足以说明该小区房价跌回3年前。 但，对比去年普遍4.7万左右的成交单价，今年成交单价普遍在3万 ，还是能明显看出10000/㎡左右的价差的。（详见下表）

与之对应的是， 南京二手房挂牌量以连续3月大涨，已接近13.8万套，全国排第7。

南京二手房成交价已经持续下跌超过10个月了，同比下跌7.8%。

这就是目前南京楼市的真实情况：

全民疯抢的时代已经过去了。 已经没什么倒挂红利了。除个别河西南楼盘，其他在售新盘销售不温不火。

二手市场压力巨大，业主砸盘，价格下跌，成交困难。

有准确说的数据统计，截止到6.30，南京楼市共有约195次开盘，其中开盘售罄的楼盘仅有39个，占比不到20%。 这就意味着80%的项目都面临降价促销的可能。

而整个上半年综合中签率最低9.92%，也只有一个中签率低于10%的楼盘。这就意味着南京摇号时代正在过去。

而新房待售超7.6万套，也已经处于历史高位了。

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可为什么会有文章开头那张新开涨价表呢？

对，这就是 传说中的“涨价造势”。

众所周知，今年南京首次集中供地土拍，很冷。

20幅地块共成交14幅，只有三块触顶有微弱溢价，就连江北核心区等在内的8块地都是底价成交，而南工大板块、仙林湖、迈皋桥等片区6幅地块均流拍。

这个土拍结果让南京很丢脸。更是直接打击了新房市场回暖的信心和房价上涨等的预期。

于是在即将到来的7月的第二次集中供地中，南京做出了大幅提高限价的举动。

其中提高毛坯限价最高上涨了5000元/㎡。另外还有13块地，没上限。

这样做的好处有两个：

1、刺激开发商拍地积极性。

2、刺激市场，给市场涨价预期

这也充分体现了南京一贯的卖地模式： 没有预期创造预期！有了预期，就放大预期！

去南京看过房的朋友应该会有直观的感受，南京城市框架拉的特别大，新区、新板块众多，也就二里地的距离就能再规划个新板块。

每一个新板块的提出，其背后的规划都是地标 商务中心 商业中心 产业中心，然后拉地铁、拉学校、拉医院过去。

以燕子矶新城为例，它就是非常典型的，在这种手法下造的新城。

它先对标一个极其成功的案例，河西新城。把大家对新城的预期拉的高高的。

然后规划CBD、商务中轴、地标。

再然后规划地铁，签约名校、配建三甲医院、配建体育公园。

最后就是拉房价预期。（下图把这一操作的体现）

这一通操作之后，地价就炒上去了，然后新房限价，然后媒体一顿乱炒一二手倒挂，然后大家都去摇号抢房，市场就火了，然后地价年年涨，新房限价也年年涨。

因为有涨价预期，二手房也跟着嗨调价格，一二手倒挂红利更大，大家抢的更疯了，于是就有了万人连夜排队全款摇号。媒体再一通炒作，房价上涨预期就更高。

这也是南京房价整体都很贵的原因，因为 地价先贵。

可这种模式有一个bug， 那就是二手房没有流动性，地价涨、新房涨，但二手卖不动是不行的。

这就是去年还需要摇号8成才能买的江北核心区、青奥、江心洲等，今年都不需要摇号，不需要装修包，不用全款，甚至降价的原因。

因为二手卖不掉。

目前之所以河西南部分楼盘还需要摇号，是因为有河西发展快20年做基础，二手有流动性，带学区，一二手互为促进的原因。

但别的地方不行，比如江心洲不行、江北核心区也不行等。

这也是为什么南京会着急出台二手房不限购政策的原因，就是希望全国人民来盘活南京二手房。后来虽然被收回，但现在社保可补，也基本上是放开了。

对南京市场的基本看法，2019年之后在南京买房的都买到了高点，基本是被套了。

这也是南京本轮救市非常急迫的原因，再不救市场就真凉了。

别看某些项目新开批次涨价，这是最后的疯狂，也是最后的招数了。

对于南京2019年之后被套的人，有个好消息是，随着全国救市、南京救市，下半年或许会成为买到高点的人解套的一年。

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如果今年计划在南京买房，应该如何买？

基本原则：

1、新房价格3万以下的区域没必要看。3-4万价值一般，4万 才是南京价值的门槛线。

2、推荐价值区域，北不过新玄武、东不过大校场、南不过鱼嘴、西不跨江。

3、对本地自住建议是，有钱的买河西南 ，比如嘉华嘉景峰，新开4.6万，城市核心和房价天花板，一级地段，加上限价，至少是二线城市稀缺的核心资产。

4、投资，不建议选南京。

具体板块建议：

1、 江核的问题是，供应量太大，起手价太贵，产业优势不大。 江核一开始就是3.2万摇号。目前在售项目毛坯限价3.5万。新拍地块毛坯限价4万。仅江北CBD，就有54块地待供。

2、青奥、城南地缘自住。

3、刚需、改善可选区域，雨核、铁心桥，4万 左右。

4、新玄武和大校场一样，5.1万 ，地缘改善可选。

5、江宁不是城市发展方向，大学城、方山，太偏远没什么价值。

6、雨花人居森林板块，价格贵、区域不靠谱。

7、燕子矶、仙林湖价值不大。

8、紫东核心区，新区的通病，配套落地不及预期，太偏远，三五六七太贵了。

9、汇通路、麒麟板块，处在三区或者四区交汇处，三不管地段，胜在位置不偏，有大量的主城刚需外溢，刚需可选。

总结：

南京，是刚需高攀不起的城市。别的城市最多把刚需赶到主城边，南京是让刚需买不起。 真狠，心疼南京刚需。

当下的南京，刚需太难了，3万的起步上车门槛儿。

改善的，可选空间大，只是没啥倒挂红利了，主要以自住心态买，别想着投资了。

投资的，今年是南京高点买入解套的一年，你想去接盘，就去。