当前，随着国内ESG实践的逐渐深入和房地产行业的周期性转型，房地产企业正从过往的唯规模、唯速度，转向开始关注健康、绿色、企业管治、员工关怀、社会效益等ESG相关领域。如何提高ESG评级、如何向投资者展示长期经营能力为企业融资拓宽渠道等成为行业共同面对的话题。

为此，凤凰网风财讯ESG指数频道联合多家专业机构启幕全国首个“ESG联盟”、面向全国企业召集「企业责任官」，分享多维度的房地产ESG建设优方良策。

本期受访嘉宾：李凌

世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁

近日，世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌先生接受风财讯独家专访时表示，随着ESG逐渐成为信用评级的有机组成部分以及金融机构的投资决策的考量依据，未来房企的ESG表现将对其融资渠道、融资成本以及市值管理等各方面愈加重要。李凌先生指出，企业管理者应提早布局，将ESG目标作为企业发展引擎，为市场提供负责任的产品、服务和解决方案。

以下为本次访谈实录：

Q1风财讯：

ESG 评级在当下中国上市公司中的认知度、认可度经历了怎样的变化？房地产行业的 ESG 管理在全行业中处于什么水平，应该如何提升？

A1李凌：

过去常说“企业的社会责任”或“社会企业”的概念，在西方企业界中还有“三重底线原则”一说。早期的三重底线主要以责任领域划分经济、社会和环境责任，企业在进行社会责任时必须履行上述三个领域的责任。现今，企业不再以经济为成功第一要素，越来越多的企业认同可持续发展的理念，大部份企业将ESG直接纳入非财务管理指标，直观体现了企业社会责任、公司治理和管理能力。

房地产与建筑是实现“2030年碳达峰，2060年碳中和”目标的重点控制领域之一。据中国建筑节能协会统计，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%。中国每年新增的房地产开发企业房屋竣工面积约9-10亿平方米，而既有建筑存量超过600亿平方米，建筑减排空间巨大。“双碳时代”的来临，也将驱动房企加速“ESG”转型。

好的环境是对所有人有益的，包括企业。企业应根据自身特点量身裁定适合的ESG目标，将目标纳入企业经营的价值链条中，并付诸实施和自检。目前楼宇设施和物业管理行业普遍将绿色建筑、健康建筑和智慧建筑作为重要的抓手，这些举措可以显著降低企业自身经营和投资过程中对环境的影响，改善人员福祉。企业管理者应提早布局，充分利用“十四五”缓冲期，将ESG目标作为企业发展引擎，提供负责任的产品、服务和解决方案。

Q2风财讯：

贵机构作为商业地产服务机构，是如何平衡ESG各维度、指标之间的关系，以求科学地助力企业提高 ESG 管理水平的呢？

A2李凌：

近年来，CBRE在国内通过绿色建筑国内外行业协会、健康建筑协会、双碳自愿减排承诺声明、参编智慧建筑和社区行业标准、推动城市可持续更新战略等从微观到宏观同步推动ESG从概念体系走向具象发展落地。

CBRE在ESG领域最大的价值在于发挥自身覆盖商业地产全周期服务的优势，整合各业务线专长领域以帮助公司的客户塑造绿色能力，提供“绿色地产”解决方案：为城市打造节约高效的用地和发展格局，为商业和工业地产项目打造减碳方案，在业内推动ESG体系纳入商业地产租赁和投资策略。

此外，CBRE重视楼宇设施和物业管理的科学决策，楼宇数字资产管理是未来重要发展方向，通过楼宇数字化管理打通物业管理服务、经纪人带看乃至资产交易等环节。未来的G也将代表更为先进的治理能力，为行政主管机构、投资人、租户和不动产管理提供量化分析数据，维护和促进资产良性循环，为优质资产进一步获得低息融资提供便利。

CBRE一直保有绿色低碳的基因，已加入了16家绿色建筑、健康建筑和智慧行业协会并成为核心成员，近年来更是扩大了技术及可持续发展团队，服务客户及合作伙伴提供绿色建筑、健康建筑、可持续发展落地服务，积极提升公司自身的“ESG和绿色能力”。以双碳为例，CBRE北京办公室已率先实现碳中和、上海、深圳、西安等办公室也将按计划实施零碳计划，未来将进一步接入投资人和租户以及直接供应链碳资产管理，在2040年实现碳中和。

Q3风财讯：

在”双碳“目标形势下，绿色金融不仅成为资本市场的焦点，也是房地产企业可持续发展的重要路径。您认为房地产企业应如何借助 ESG 评级实现“高效低息”的融资呢？

A3李凌：

2021年已有超过170家上市房企发布了独立的ESG报告，百强房企中发布ESG报告的占比超八成。绿色金融是房企ESG战略的重要组成部分。以绿色债为例，相关数据显示，近年来房企离岸绿色美元债加速增长，2021年发行规模达到103.6亿美元，是2018年的10倍。而房企境内绿色债今年以来也出现了爆发式增长，2022年至今的发行规模超过160亿元，较去年全年增长近150%。

另外，据我们的统计，绿色债在融资成本方面具有明显优势，2021年以来境内AAA级房地产绿债的平均票面利率较普通房地产债低30-50个基点。此外，绿色债在融资方面还具备其他一些优势，比如在资产负债率低于75%的前提下，绿债的核定发债规模时不考察企业其它公司信用类产品的规模，在去杠杆的大背景下这将有助于增加房企的融资弹性。

从更广义的层面来看，随着ESG逐渐成为信用评级的有机组成部分以及金融机构的投资决策的考量依据，我们认为未来房企的ESG表现将对其融资渠道、融资成本以及市值管理等各方面愈加重要。

Q4风财讯：

随着”双碳“目标的深入人心，绿色建筑的概念越来越多地被大众所熟知，人们对绿色建筑的诉求也从节约、环保向安全、健康、便利、宜居的方向发展，您认为国内的绿色建筑处于什么样的阶段？未来发展前景如何？

A4李凌：

2020年，住建部等七部门发布的《绿色建筑创建行动方案》提出，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比需在2022年达到70%，此后国内的碳减排议程不断加速。这都体现出，政府层面对ESG相关议题的重视。

在商用地产领域，绿色建筑正在成为一种新常态。过去五年，北京和上海的新建办公楼中超过50%为绿色建筑，而在深圳、广州、成都等其他主要城市，这一比例也已经达到30%左右。

2021年，全国主要城市新交付写字楼中逾40%拥有或申请绿色认证，绿色写字楼的去化速度是棕色楼宇的2.6倍。2022年，在租户和投资者的共同推动下，商业地产的绿化趋势还将进一步加快。一些领先的商业地产投资者和业主已逐步从绿色向零碳迈进。例如，太古地产于2020年和2021年先后在其成都远洋太古里和广州太古汇项目实现“净零碳”用电，从而使项目年碳排放总量分别减少8,500吨和12,000吨。同时2020年太古地产有三成的债券和借款来自于绿色金融。

更重要的是，我们发现除了降低运营支出、绿色金融支持等已被广泛认可的优势外，绿色建筑在租金收入方面的溢价也开始被一些租户所接受。根据我们2021年中国办公楼租户调查：93%的受访企业倾向于选择绿色楼宇，17%表示绿色健康属性将直接影响其办公选址决策，9%愿意为此支付一定的租金溢价。

Q5风财讯：

您认为ESG对于未来的地产投资将有何影响？

A5李凌：

从商业地产投资的角度看， ESG既是未来投资决策中的重要因素之一，同时也将创造极佳的投资机遇。

CBRE今年的中国投资者调查结果显示，投资者对环境、社会与治理（ESG）的关注度大幅上升，表示已经考虑将ESG纳入投资决策的受访者占比首次超过半数，较2021年大幅上升17个百分点至53%，且这一数值高于亚太区投资者意向调查均值9个百分点。与此同时，投资者在ESG资产上配置有快速增加的趋势，表示ESG投资占其整体房地产投资比重超过20%的受访者占比由上年的6%大幅增长至25%。

中国双碳目标的加速推进意味着“棕色地产“成为搁浅资产的风险正在不断增加，主要一二线城市里核心区位老旧商业地产的绿色改造将创造巨大的社会效益和经济价值。从写字楼租金来看，目前北京和上海的LEED认证写字楼相比非认证楼宇分别享有17%和26%的租金溢价。同时，基于企业和投资者对公共健康、员工福祉等社会责任议题的重视程度不断提高，建议投资者从楼宇硬件设施、配套服务与员工关怀3个方面构建项目的竞争优势，进一步提升资产运营表现。

此外，医养地产、教育地产、长租公寓等房地产类型自身即具有一定的社会责任属性，而这些另类资产领域也受到国家相关政策和城市化、消费升级等长期结构型增长趋势的共同支撑。以长租公寓为例，近年来中央不断强调“房住不炒、租售并举“的房地产发展模式，并给予税收优惠、租售同权等多重扶持措施。2021年以来，长租公寓大宗投资交易超过40亿元，较此前两年大幅增加，而最近保障型租赁住宅被纳入公募REITs底层资产，预计将进一步激活这一领域的投资。