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作者 | 王婷婷

做空机构对内房企的“扫射”，从债市瞄到了股市。

8月10日，午后开盘港股房地产及物业管理板块加速下挫，龙湖集团(HK0960)一度大跌19%，碧桂园(HK2007)、旭辉控股(HK0884)、时代中国（HK1233）、大发地产(HK6111）、弘阳地产（HK1996）、绿城中国（HK3900）、宝龙地产（HK1238）、融信中国（HK3301）、合景泰富（HK1813）、万科(HK2202)、旭辉永升服务（HK1995）、金科服务（HK9666）也有至少3%的下跌。

这一波股价波动中，白名单上的房企优等生，也被“无差别扫射”。

就在8月10日，瑞银UBS发布了一份报告《China Property and Property Management：How is developers' cash burn？》（发展商如何烧钱？）

报告对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将龙湖集团、碧桂园服务和金科服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。

业内人士认为，8月10日的地产股大面积波动，和瑞银等的看空报告，以及一些做空机构的做空行径有直接关联。

做空比例剧增 房企落入“做空局”

在部分地产优等生8月10日股价大跌的同时，凤凰网风财讯注意到，它们的“做空股数”大增、空头持股比例剧烈拉升。

例如龙头集团在8月10日，一天之内做空股数从79.15万股拉升到922.2万股，做空比例（做空股数占成交流通股数）提升至21.5%。旭辉控股的空头持仓数量也持续提升，在7月29日增至7%。

空头数量占流通股的比例是一个关键比值。

举一个例子，视频游戏零售商“游戏驿站”，它2019年因为遭到大量做空连续两年业绩滑坡，2019年-2020年利润转盈为亏。游戏驿站股价在4美元/股的时候，空头股数占流通股的150%，后做空量长期维持高位。

这么巨大的做空数量，在上涨行情里很难买回来，但轧空开启，就可以通过爆仓赚钱。所以当年在WSB论坛上，有人呼吁WSB上的25万散户不问价格地购进并坚定持有游戏驿站的股票，以操控流通股，推动股价大涨、空头巨亏，以此打爆华尔街空头。

近期的地产股行情，业内人士直言，“做空机构”的出没不容忽视。

DM研究院称，近期市场上部分做空机构开始活跃。尤其自碧桂园被惠誉和穆迪调整评级以来，就陆续有机构开始做空碧桂园，以及和它表现相似的旭辉。这些做空机构找机会散播负面消息，诉求就是实现自身套利。

比如传言旭辉不赎美元永续债、碧桂园境内债遭抛售，但这类消息均被多方辟谣。相似的经历也出现在今天的龙湖身上，一则明显站不住脚的“商票疑似逾期”传言，吸引了大批吃瓜群众的目光。

面对纷繁的市场，普通投资人应该更加谨慎，仔细辨别鱼龙混杂的各类消息。

瑞银报告冲击内房股 优等生被“无差别扫射”

除了资金层面的做空，目前不少房企还面临舆论和评级层面的看空。例如8月10日发布看空报告、并下调多家房企评级的瑞银UBS。

而就在去年10月，瑞银集团CEO哈默斯对彭博社表示，“I'm strategically full bull on China, absolutely.”(从战略上讲，完全看好中国，绝对地。)

（瑞银8月10日报告截图）

凤凰网风财讯注意到，此次瑞银报告的评估方法是，通过“闲置现金”来衡量他们的“现金消耗率余额”，另外分析企业债券到期日、未来6-9个月预售账户监管前景，认为非国有房企的现金流可能会在一段时间内趋紧。

面对瑞银报告的看空，8月10日晚龙湖举行了一个小型的交流会，会上龙湖管理层表示，龙湖的未来销售可覆盖现金流；龙湖不做非标；公司对合作方筛选严格，且已经把合作方的风险隔离了；目前龙湖的短债比低于10%；今年分红管理层没拿现金。

实际上，瑞银的评估方式，多次受到境内企业和机构的质疑。

例如今年3月，瑞银曾因旭辉控股的合作项目较多，对其看空并发布报告。

瑞银估计旭辉2021年半年报中400多个项目中，有80%的项目是非全资拥有。若这些合作伙伴的财务状况出现危机，将波及旭辉。

旭辉控股在3月16日作出回应称瑞银的假设不切实际。首先旭辉合作方发生债务展期的项目占比不到5%，占旭辉的平均股比约30%。另外公司自去年已启动风险合作方分类管理，负债情况亦相对合理，不存在瑞银所预期的风险。

实际上，瑞银也曾发布涉及世茂、新城等房企的做空报告，例如估算世茂的表外负债总量、新城未来再融资预期，但其后均被公司质疑“测算模型是否准确且具有公允性”。

从债市到股市 地产需要回补信心

8月11日地产股群起波动的场景，令人不禁联想到7月份的债券市场冲击。

7月连续多周，旭辉、龙湖、碧桂园、仁恒等“三好生”的美元债报价受到严重波及，出现了2%-10%的跌幅。

有资深基金经理感叹，这一波中资美元债的跌幅非常大、影响广，已经涉及到很多信用资质好、财务实力强的主体，这种情况很少见，很难说这单纯是房地产基本面造成的。

是什么导致港股上市房企股价和债价大幅波动，并牵动优质企业？

寰擎信息机构指出，除了上述做空机构的重要原因，烂尾楼这只“黑天鹅”，以及部分大公募基金为自身流动性“选择出清”在近期无差别砍仓，也都是重要影响因素。

“从市场规律来说，市场总是有人出清、就有人博弈高收益入场，在一轮清仓结束后市场可能会出现一段平静或恢复期。就心态而言，我们也希望市场多一些客观的利好消息，平衡市场未来预期。”上述业内人士表示。

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