（杭州海港城/博雅城 凤凰网房产杭州祖贤摄）

出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun 作者 | 王婷婷

地产的“雷”越来越卷，已开始拖累A股家纺龙头和顶流券商，牵连以小风险著称的FOF产品开始违约。

8月23日，富安娜（002327.SZ）公告称，公司在2021年购买的“中信证券富安FOF定制1号单一资产管理计划”（简称富安1号），逾期未收回的资金约合1.11亿元（已超过富安娜公司第二季度全部净利润，即1.06亿元，同比下降9.7%）。

简而言之，这一只FOF理财产品违约了，违约主要原因则是买了地产债，产品公告显示，该产品持仓为北大资源杭州海港城（债权人为浙江蓝德置业发展有限公司，主要连带责任保证担保是北大方正集团）以及东方红货币B。

“海港城”一度是杭州知名的烂尾项目，原名西溪海港城，在北大资源接手后改名“博雅城”。凤凰网房产近期来到杭州海港城（下称博雅城），发现商场正门已关闭，甚至被电动车堵住出路，留侧门给物美超市、电影院等屈指可数的营业商户通行。项目的酒店式公寓仍处于未完工、未交房状态，与业主纠纷长达近7年。

超市工作人员称，现在商场招不到商家，之前的商家也到期搬走了，虽然没说倒闭，但也差不多了。而这已经是博雅城/海港城2014年以来第四次传出倒闭。

这个“坎坷已久”的地产项目为何能在2021年“重获青睐”被打包成FOF产品卖给上市公司？凤凰网风财讯发现，这一现象揭开了“FOF风险管理尽职调查的挑战”和“财富管理市场倒挂（即资产收益下降快、但负债成本和预期下降慢）”两大问题。

中信FOF踩中烂尾楼 牵连富安娜亏超1亿

FOF即基金中的基金，以运作成本较低、风险小为特点，此前极其少传出FOF产品违约的消息。

“富安1号”作为一只由“顶流券商”中信证券管理的FOF理财产品，在2021年3月19日由A股上市公司、家纺龙头企业“富安娜”购买了1.2亿份额，却在到期5个月后仍有近90%资金未兑付。

所以当上市公司白纸黑字严正地公告称这只产品违约，一时间让本已对理财产品爆雷现象“见怪不怪”的投资人，仍不禁感叹称“没想到！”

当然，没想到的不止于此，投资人更疑惑的是——

为什么中信证券选入“北大资源杭州海港城”，这个2014年就一度“烂尾”的地产项目作为持仓产品？

为什么富安娜在2021年3月19日，花1.2亿元购买了一个2019年已被披露实质违约的公司（浙江蓝德置业）作为债权人的项目为底层资产的理财产品？

凤凰网风财讯从公告发现，北大资源杭州海港城项目的债务人“浙江蓝德置业”，其2019年和2020年的审计报告均被中汇会计师事务所出具保留意见（即审计报告不被机构认可）。

面对颇为严重的投资损失，富安娜表示，公司运用闲置资金购买理财产品是确保公司日常运营所需流动资金的前提下实施的，不影响公司日常经营和主营业务的正常开展。

不过富安娜还是为此在2022年半年报中计提了875万元公允价值变动损失。根据这份半年报，受到房地产下行影响，公司2022年上半年营业收入13.35亿元、净利润2.11亿元，同比增速均有下滑。叠加此次理财产品违约影响，富安娜股价在8月23日收报7.3元，下跌1.35%。

十年易主三次频繁停工 博雅城成杭州知名烂尾楼

揭开上述投资人的两大疑惑，离不开了解底层资产项目——杭州海港城/博雅城。

据凤凰网风财讯了解，该项目地块由蓝顿实业联合兰信投资在2011年获得，成交价7.7亿元，溢价率高达300%。

2014年，因开发商资金出现问题，拖欠建设方2亿资金，项目被迫停工；当年11月项目由北大资源收购，改名为“北大资源海港城”；

几经波折2017年项目开始招商，2018年北大资源却将项目公司（浙江蓝德置业）90%股权转让了。

企查查显示，2018年12月20日北大资源集团地产有限公司退出“浙江蓝德置业”，90%股权转让给成都天亿启邦地产，后者是由四川朗基地产穿透持股的一家地产公司。

直到2019年，项目再次更名“博雅城”后在当年12月才终于开业。十年间，博雅城停工多次、延迟数年、三次易主，依然无法改变颓势。

凤凰网房产在今年4月和去年7月两度来到博雅城看到，商场十分冷清，不仅正门关闭、空调和点灯关闭，场内店铺几乎都是关闭状态，只有一家超市和少数零售店营业。

距离博雅城不到2公里便是阿里巴巴西溪园区、钉钉公司、海创园等园区，以及西溪公馆、大华西溪风情等小区，理论上人流量完全能支持这家商场的正常运营。

但据超市员工告知，商场经营不善，招不到新商家、留不住老商家，所以看上去像“人去楼空”的样子。

除了商场，博雅城总体量达25万㎡，还规划了公寓和酒店，其中酒店式公寓用于出售，计划2017年初交房。但据购房者反应，公寓不仅未交付，甚至还没完工。

（图源浙江经视）

据杭州业内人士称，博雅城所处的文一西路与荆长大道交叉口，被杭州人民戏称为“城西烂尾十字路口”，路口四周的博雅城、西溪公馆、西溪moho都陷入烂尾的危机，是本地知名的烂尾风险地带。

北大方正重组“幌子” 揭开FOF风险尽调挑战

知名烂尾风险地带，为何能得到中信证券的青睐？

8月23日中信证券相关人士向中国基金报表示，相关信息都在公告里面。

根据富安娜的公告，公司多次沟通要求中信证券兑付，对未兑付的650万元货币基金中信证券未做出合理解释。

不过富安娜董秘接受媒体采访时透露，“中信证券说抵押资产物比较足，而且涉及到北大资源重整事项。我们还是比较相信中信，希望尽快给我们兑付本金和收益。”

“涉及北大资源重整事项”，实际上更像是一种包装。

凤凰网风财讯注意到，2018年12月20日北大资源已退出“浙江蓝德置业”，北大方正在2019年被爆陷入流动性危机，当年12月债务逾期爆雷，2021年开始重整，时间上北大资源和浙江蓝德置业及海港城项目，没有了直接股权联系。

不过北大方正仍是债权人浙江蓝德置业的主要连带责任担保方。

北大方正是曾经“中国最大的校企”，其旗下房地产业务的境外上市平台北大资源(HK:00618)和方正产控、北大医疗、北大信产5大资产，均在重整中被转入新方正集团，珠海华发集团、中国平安、深圳特发集团为联合重整投资者。

根据最新公告，北大方正重整计划执行期限被法院裁定延长至2022年12月28日。一切都还未尘埃落地，基于北大资源重整预期的投资，似乎很难站住脚。

这背后的风险，美国索罗威资本总裁丁大庆直言，揭示出“组合基金做尽职调查具有很严重的挑战”。因为组合基金的风险管理和对冲基金风险管理具有非常大的差异，做投资之前组合基金一定需要做各种各样的尽职调查。

但除了对资产的尽调，一位不愿具名的资深债券投资人指出，国内FOF产品是在一个市场内进行顺周期配置，系统性风险一出现就是致命问题。FOF除非进行全球配置和跨周期配置，否则短期内的所谓资产配置，都是伪命题。因为短期国内很少有增量逻辑了，都是交易的逻辑，“一定要寻找低回撤且高收益”可能已经是思维误区。

无论哪种理财产品，本质上都基于非保本的性质，在当前情况下都需要更加谨慎。