（出品|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）
在万科集团2022年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮直言，地产行业的冬天里，现金流稳定、财务安全是第一位。在安全的基础上，后劲有多大，则取决于“肌肉有没有长起来”。
“肌肉”是什么？对于万科来说，是开发端的交付能力、销售能力，经营端的客户服务能力、商业运营能力，也是管理端的量入为出、谨慎安全。
上半年走遍了全国超30座城市万科100多个项目，郁亮感受到“信心的变化”，一方面在房地产调控“三稳目标”推进下，已经稳了地价、稳了房价，亟待稳预期。一方面，部分客户和市场信心已有恢复迹象，重点考究企业的服务品质。
其举了一个例子，在万科“邀请客户共建家园”过程中，70%客户拿房前都到过工地看过房子，“开放工地”给客户的信心也促进万科项目的转化率提升10%-15%。
“行业有自然更替的需求，但房地产作为一个十万亿的巨大市场，关键数据不会持续过低状态，所以还是那句话——房地产是常做常有、常做常新。”由此，郁亮也对万科“企稳回升”的年度目标有信心。
开发业务“长肌肉” 半年交房11.5万套
财报显示，2022年上半年，万科A实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，成为行业内少有的净利企稳回升的企业。
尤其在房企业绩的回调期，万科的半年期成绩相对突出。统计显示，截止8月30日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年报”中，超过70%上市房企净利润、毛利润出现同比下滑；百强房企平均销售金额同比下滑51%，带动营业收入整体回缩。
（万科集团2020中期-2022中期收入和销售数据变化）
不过在当下格局，“有没有做大哥”郁亮已经不很看重。其直言，万科对于规模和债务一直很克制。在行业规模竞赛时，没有做老大的时候，我们也并不去争老大。
而相比名次，现在的万科会更重视“肌肉”，即核心竞争力的夯实。
这种核心能力，在“保交楼”的大格局之下就体现于企业的交付质量、交付数量。这也是万科在今年上半年的管理重点之一。
数据显示，上半年万科的竣工面积1443.7万平方米，则同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
截止6月30日，万科实现交付量约11.5万套，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。整体交付质量满意度98.5%，超3.5万人次客户参与项目共建。
在上半年，郁亮也走到了一线，去到全国超30座城市“督战”了万科100多个项目，实地视察万科楼盘的建设质量和交付节奏，其在业绩会上很有信心地表示，参与了万科“共建家园”的客户，70%在拿房前都到过工地看过房子，而客户的信心也促进万科项目的转化率提升10%-15%。
与此同时在销售层面，据万科总裁祝九胜透露，团队在进一步提高洞察客户需求的能力，彻底转变“透过第三方中介卖房”的方式，人人都去面客，用更少的营销费用、更少的价格优惠，提高服务性价比。
这些尝试和努力，也让万科的去化速度、回款速度取得了一定成效，公司销售回款率持续保持在90%以上。
在祝九胜看来，这些都是万科“长肌肉”的发力点。也是由此，万科能在上半年保持第一阵营位置。
“期待下半年万科的销售业绩会更好，因为市场触底后的回升是趋势。房地产行业的毛利率也会回到社会平均水平。” 祝九胜表示。
经营业务“做难题” 业务收入增长30%
上半年中国经济增速放缓，一定程度上万科的经营型业务也会接受这种挑战，祝九胜直言，万科能做的，就是克服宏观经济的影响，做难而正确的事情。
的确，2022年挑战更多、压力更大，不过相对而言万科的经营型业务扛住了压力，上半年经营业务全口径收入241.2亿元，实现了30.6%的增速，符合年初的公司规划。
其中，万物云上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。长租公寓上半年整体出租率94 %，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。
万科印力的业绩没有并入万科A的财务报表，不过据披露，引力上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。
祝九胜指出，这些经营型业务很多是“百年的生意”，一些是“年轻人的生意”，都很注重找市场、找客户、抓产品，这其实也是生意的本质。
其举了一个例子，万科长租公寓“泊寓”主要面向年轻人，员工们也很擅长从年轻人的角度思考问题、很懂用小红书抖音等等年轻化的工具。“穿顾客穿过的鞋、睡顾客睡过的床”，用祝九胜的话来说，这不仅是万科在租赁业务上对管理层和一线的要求，也是万科做好经营业务的一个根本。
回到本质，郁亮也指出，重建市场信心有各种方法，万科作为城乡建设与生活服务商，会更贴合政策的需要、城市的需要开展相关业务，有些业务可能是保本微利长周期的业务，但有更高的价值，值得研究与投入。
投融业务“量入为出” 融资成本降至3.59%
伴随房地产行业探底的是企业的一轮轮新的“优胜劣汰”，这种行情下保证经营安全边际，尤为重要。
相对而言万科是一位“保守派”，尤其在投资策略上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科上半年拿地坚持量入为出，重视获取特别好的项目，也就是首先片区市场比较好、能够把握为客户提供好产品。
所以相对来说，上半年万科拿地保持在合理仓位，刘肖透露，前7月万科一共获取了21个项目，总拿地金额452亿元，权益拿地金额约295亿元，且项目无一例外都符合公司的投资标准。
融资端万科同样谨慎。据统计，1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；万科有息负债总额中无抵押无质押融资占比为96.2%。
截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。
谨慎策略让万科的债务结构能够维持稳定，上半年公司净负债率35.5%，连续21年低于40%，三道红线指标均保持“绿档”。其中短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，对比万科同期持有货币资金1410.7亿元，覆盖倍数2.3倍，安全系数较高。
也由此，万科在资本市场得到三大评级机构标普、穆迪、惠誉维持“BBB ”、“Baa1”、“BBB ”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
郁亮直言，尽管上半年市场波动超出所有人预期，但万科的经营性现金流还实现了80多个亿的净流入。所以值得相信，企业保持经营安全边际，生火取暖，企业能够等来行业性的预期稳定。
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