凤凰网讯 王婷婷/文 从“增量时代”到“存量时代”, 当前房地产行业正发生战略性的转变，面对市场新格局，企业及个人如何改变思维寻求新空间？

2022年8月26日，在《潮涌浦江·投资虹桥｜2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛》上，18位重磅嘉宾、超50位实力企业代表、180余专业人士共聚上海大虹桥交流探讨变局新道。会议由AFC资资乐主办，凤凰网房产｜风财讯为独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为上海市投资促进服务中心，闵行投资促进中心、闵行区南虹桥管委会办公室。

会间富尚资产集团董事长兼CEO、香港越秀REITs独立董事陈晓欧接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就大资管时代境内REITs的发展前景、地产投资新价值、房地产发展空间等话题，展开了深入分析。

凤凰网：您如何看待地产纾困的前景？

陈晓欧：

这是大家很关心的一个问题。

疫情引发了整个经济周期的下行，这是一个全球现象，中国也不能例外，尤其是中国房地产，调控叠加疫情和经济周期影响，行业进入了一个生死攸关的状态。

但在全球范围内看，房地产都是一个支柱型的产业，所以国家在维护“房住不炒”的基调下支持房地产，也产生了一个新的动词——纾困、一个新的名词——纾困基金，其产生的效益和结果，我们拭目以待。

目前纾困基金还没有一个明确的指向、明晰的方案，我们业界人士期待能够看到，一个综合性的解决方案。

因为房地产是一个具备自身专业特色的产业，地产困局的原因多种多样，并不是简单的债务暴雷，而是从金融到下游各类供应链的“综合性滞涨”，这个角度或可以成为纾困解套的一个方向。

凤凰网：外资在抄底中国市场吗？

陈晓欧：

当前很多外资企业在观望中国市场的抄底机会，因为综合来看，疫情还未见分晓所以会否已经触底还很难讲，所以当前外资进入中国市场的状态和2010年前后还有很大差距。

但很高兴地看到，中国改革开放的决心，拥抱世界才是一个正确的大国风范。这个状态下，我相信未来国际资本还会融入中国市场。

因为中国市场有很多优质状态，并且是全球其他地区极其少有的，比方中国市场跟东南亚市场比，更加“整齐划一”，具有统一的语言、文化、历史背景，这个14亿人口的辽阔市场，具有强大的优势，这个市场本身具备强大的吸引力。

凤凰网：REITs在中国的投资前景？

陈晓欧：

REITs是Real Estate Investment Trust的缩写，就是不动产投资信托基金。美国在1960年代开始发展REITs，目前这个市场在中国刚刚被激活（2020年中国发改委和证监会发布中国基础设施类公募REITs试行草案）。

房地产尤其是商业地产，是具备现金流和租金收益的可资产证券化的资产，把它“证券化”（即把它变成一种基金份额/股票份额卖给老百姓或投资人），就等于开拓了一个比较大的投资市场。

例如目前中国真正的公募REITs共有17只，共计约600亿左右的资金规模，其中包括产业园区、物流园区、高速公路、污水处理厂等基础设施资产。

通过REITs，投资人可以将钱投到这些个人交易很那触及的高价值地产资产，可以享受到这些基础设施经营带来的现金流收益（因为REITs是强制性分红），以及相应的股票增值。

目前以美国REITs市场为例，其50年左右的平均记录，投资人的年化收益可以达到11%左右，是很高的一个收益。国内很少有理财产品可以达到年化11%的收益，所以REITs可以说是一个比较稳定的中高收益投资产品，目前中国REITs的收益率在4%左右，已经不逊于很多理财产品、股票的投资产品。

因为目前中国的REITs跟国际上的REITs市场还有不同，比如税收等优惠措施还没有到位等，所以它在中国还有一段路要走，我们拭目以待。

凤凰网：楼市政策持续放松，还值得买房吗？

陈晓欧：

房地产的投资额、市场销售等指标都在下滑，我认为目前的状况会倒逼政策逐渐放宽，且已经有一些城市放松限购、限贷、限价。

现在是否值得“反身杀入”买房？暂且不讨论买房自住这类需求，我认为住宅投资（主要是二手房）的增值空间主要存在于交易比较活跃的房地产市场，简单讲例如北上广深以及强二线城市的核心地段住宅，它们是具备长期投资价值的。

虽然中国一些核心城市的二手房房价和国际市场比，已经不相伯仲，但跟国际上一些高端市场（如香港、新加坡、纽约等）相比还存在一定差距，所以这个市场还有增长的空间，但我特指一线城市和强二线城市的核心地段。

整体而言，目前市场主要是面临信心缺失，尤其经过这一轮洗礼后，大家对于边缘地域的市场信心大幅下降。

但高层级市场依然有价值，所以中国的房地产并非已经进入死胡同，还有生机，只不过具体投资时，要采取不同的对市场的看法，去考虑是否要投入到当地的住房市场。

凤凰网：还有哪些工具可以用于激活中国房地产？

陈晓欧：

现在国内的政策工具已经很多了，当然还有大量的工具可以用，比方REITs就是一个很优质的地产与金融结合的工具。

并且国内的公募REITs目前主要是基础设施，还有大量的办公楼、酒店、商场没有纳入REITs市场，伴随这部分市场逐渐放开，这些资产逐渐盘活，产生优质现金流，中国地产也会激活全新的生长状态。

中国房地产可以说在经历“崩溃-重组-嬗变”的过程，这种状态很可能出现大量的新投资机会、大量的新企业，只不过这些企业未来肯定不再以拿地开发销售的模型来做，他们会倾向打磨核心资产，谋求资产运营管理的价值。

比方说REITs，其实就是把诸如城市地标之类的核心资产像证券一样去设计，设计成收益权证(如股票、基金份额等)进行发行，让更多人可以购买投资获取回报，从而把不动产变为动产。

同样的原理，中国现在很多的新兴产业，比如新能源、生物医药、新消费，存在着大量机会。我认为，资本的投资空间是无穷尽的，它就像流水一样，只要一有缝它就会钻进去。只不过未来的投资方向和理念，可能跟现有完全是颠覆性的不同。