凤凰网讯 王婷婷/文 从“增量时代”到“存量时代”, 当前房地产行业正发生战略性的转变，面对市场新格局，企业及个人如何改变思维寻求新空间？

2022年8月26日，在《潮涌浦江·投资虹桥｜2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛》上，18位重磅嘉宾、超50位实力企业代表、180余专业人士共聚上海大虹桥交流探讨变局新道。会议由AFC资资乐主办，凤凰网房产|风财讯独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为上海市投资促进服务中心，闵行投资促进中心、闵行区南虹桥管委会办公室。

会间AFC资资乐创始人兼CEO桂金标接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就大资管时代境内REITs的发展前景、地产投资新价值、房地产发展空间等话题，展开了深入分析。

凤凰网：取消中国房地产的预售制您怎样看？

桂金标：

国外很多国家其实也有预售制，影响目前房地产的关键并非“取消预售制”，如果取消它，地产商基本上马上都会死掉（除了一些国企央企外），所以取消预售制在短期内是不可行的，但是形成有效的监管机制、合作机制是未来的趋势。

这是发展不可逆的方向，所以未来房地产公司很多应该会转型，比如成为更为专业的代建公司、资金公司、管理公司等等。然后大家会形成一种利益链条合作，每个人赚自己的利润。

所以我认为，未来中国可能会发展成为三种类型的企业，一个是国企央企，它们肩负民生和社会型的很多东西；一个是小公司，它们只针对链条中的一个或几个环节来做业务或投资；三个是基金公司（资金管理公司），它们主要做投资和管理，它们的核心是把这些钱管理好、实现增值，但一定不追求暴利。

凤凰网：房地产新旧交替会产生哪些机会？

桂金标：

房地产已经从粗放开发的方式走向资管精细化运作的方式，这是一个不可逆的过程。

今天我们看到所有的地产现状，表面上看是政策或者很多因素导致的，核心其实是房地产发展到一定程度必然会出现一个升级，就像最早用诺基亚手机，现在用苹果手机一样。

理论上来说，一些房企的问题，让国家和社会给买单是不合适的，应该过去的东西就让它过去。未来我们会回到资产管理的角度，就像美国，它没有所谓的房地产开发大公司，但它有全球最大的资管公司、金融公司、管理公司、运营公司、建筑公司。

所以换个角度来说，今天国内面临的问题是“怎么样盘活过去20年-30年沉淀下来的存量资产？”

这需要具备专业的人、需要重新构建服务体系和合作体系、需要重新做利益分配、重新构建上下游协作关系、需要系统性来调整“投融管退”的全流程并进一步细化。

存量资产核心在于运营，就是把资产价值呈现出来，所谓未来产业链上的公司都会越来越专业、越来越协作。这个体系的建立是缓慢的，但是不可逆的。

国内现在最大的资管公司，规模也不过2000亿-3000亿，但欧美的资管公司如黑石，已经到了8000亿美元的市值，差距非常大。但也说明存量资产管理公司，在国内有非常大的发展空间，未来中国一定会出现系统性的服务平台、一定会出现类似黑石那种全球的大规模资管公司。

凤凰网：房地产可以抄底了吗？

桂金标：

从全球角度来说，中国资产还是很有投资吸引力的，哪怕在疫情影响下一线城市的资产，对国内外资金来说，都还是有非常大的吸引力。

所以我们看到，今年有不少外资接盘了上海多个写字楼和大宗物业，上海豪宅市场依然火热，甚至黑石募资了近百亿资金进入国内寻找资产。

国内外资本看好中国核心城市长期的存量资产机会，这是一个很大的机会点。目前中国房地产的情况，的确给一些人提供了一个战略性的购入机会。

但我不认同抄底论，资产只是在合适的阶段会找到合适的价值进入点。所以没有所谓的抄底还是不抄底。

这个时代给了房地产行业一个战略性的机会，就是存量资产盘活，也可能叫其他的名字或产生新的玩法，比如REITs或其他地产投资品，因为比起美国，我国的地产金融还处于开始阶段，所以还有很大的发展空间。

所以我对房地产还是有信心的，尤其是一线城市的核心资产，无论从购买维度、还是投资回报率，上海这种一线城市作为增量市场（有大量人口流入、有资源汇聚）都有巨大潜力，而当前的调整，更应被看作一种进入的机会。