（出品|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）

如果说2021年的年报季，外界还在探讨华润置地TOP5的可能性，那么2022年的半年报季，华润置地已正式跻身“五强阵营”。

2022上半年华润置地开发销售型业务实现签约额1210.4亿元，行业排名创历史新高，首次进入前五。

今年上半年华润置地实现综合营业收入728.9亿元，股东应占净利润106.0亿元，核心股东应占溢利101.6亿元，也均达成公司半年业绩目标。

仅仅半年时间，华润置地就步入了新的竞争阶段，这背后受到市场行情推动，得益于企业经营“均衡与均好”的高质量基础，也或源于华润置地从业务结构、经营策略到营利构成，都更加“开放共赢”的潜在改变。

如同华润置地董事局主席李欣在业绩会上所言，房地产还处于筑底盘整期，华润置地为此做好了充分准备，从业绩层面提升回报水平、到财务层面的纪律严守风险防范，从组织层面的优化与激励、到战略层面的城市开发运营多业务协同发力。

进入“李欣时间”的华润置地或许面临行业格局重塑的复杂环境，但在这个关键阶段，华润置地也充分展现了面对挑战与机遇并存时的坚定与信心。

财务均衡、业务均好

高质量“重塑”华润置地

华润置地2022年这份中期业绩报表，体现了行业性的波动，也保留着“均衡与均好”的高质量发展特征。

财务层面，华润置地2022年上半年实现综合营业额728.9亿元，股东应占净利润106.0亿元，同比增长2.6%，核心净利润率13.9%，同比提升0.5个百分点，远高于2021年百强房企净利润率均值（9.8%）。

华润置地综合毛利率26.9%，处于行业TOP5的领先位置，虽同比减少4.4个百分点，但跌幅相对较小。

（华润置地2019-2022年核心净利润变化）

营收和利润保持稳定的同时，华润置地量入为出使得现金流较充裕，风财讯注意到，截止2022年6月底公司的现金及银行结存折合约1164.5亿元，同比去年增加了7%。

对比同期华润置地综合借贷额2228.2亿元，公司的净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率为34.6%，较2021年底增加4.2个百分点，但仍处于行业低位，且“三道红线”保持绿档。

8月30日，惠誉确认华润置地“长期发行人违约评级为BBB+，展望稳定”，主要依据也是其财务状况稳定、低杠杆率、财务灵活性体现在其充足的流动性、以及持续的融资渠道。

（2022年中期华润置地资产负债表部分指标）

业务层面的“均衡性”更为明显。

财报显示，华润置地2022年上半年开发销售型业务结算收入594亿元，合约销售金额1210亿元，上半年首开30个项目，平均开盘周期7.2个月，较去年平均提速了2.2个月。

同期，公司经营性不动产业务收入62亿元，在营购物中心59个、写字楼19个、酒店15家，其中购物中心零售额同比增长7%至541亿元、出租率96.4%，都大幅高于市场平均水平；写字楼租金收入8.4亿元，整体出租率上涨4.7个百分点至80.4%；酒店业务经营收入5.7亿元，毛利率和房价水平均有下降，但自二季度收入触底反弹，6月收入同比增长19.2%。

华润置地CFO郭世清在业绩会表示，华润置地预计到2025年末实现权益签约额和租金收入相较2020年“双翻番”。相信这轮周期过后，住宅开发和商业地产的集中度都会急剧上升。

此外，华润置地的轻资产管理业务“万象生活”上半年营业收入52.8亿元、核心净利润10.4亿元，按年增长幅度都超30%；“生态圈要素型业务” 今年上半年总体收入76亿元、按年增长19.4%，其中代建代营、长租、产业地产等多个衍生领域均呈现“正增长”。

上述开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务共同形成如今华润置地“3+1”的业务模式。

李欣直言，3+1业务的一体化发展，是“重塑华润置地，实现高质量发展”的重要策略。与之同步的组织架构调整，也是华润置地基于“十四五”战略考虑的必要性安排。

责任至上、合作共赢

开放“拥抱”十四五

作为央企，华润置地除了要让自身实现高质量发展，其在社会性、行业性层面也承担责任，因而也有诸多策略的不同。

例如社会层面，2020年-2022年华润置地提出“抗疫让利减免租金”的决策，主动向符合条件的租户减免租金共计约17.5亿元。

这使得期内华润置地的租金收入下滑，受此影响今年上半年公司购物中心租金收入按年下降6.2%至61.9亿元，牵连投资物业（包括酒店经营）收益76.0亿元，也按年下降8.2%。

但如果剔除租金减免影响，华润置地今年上半年购物中心租金收入同比可增长14.2%，相对应的投资物业也将按年上涨10.5%。不过“一项指标转涨为跌”的背后，是2020年超13000家租户获惠，华润置地也是目前“租金减免总额最高”的房企之一。

（华润置地2022中期经营性不动产业务收益构成）

行业维度，风财讯注意到一个细节。2022年上半年，华润置地的联合营公司结算规模增加明显，使得集团应占联合营公司投资利润实现16.8亿元，同比增加59.1%（其中应占联营公司投资利润5.7亿元，同比增加69.2%；应占合营公司投资利润11.1亿元，同比增加54.3%）。

而这背后，华润置地重点发展的非主营业务，均需要更广泛的资源整合、合作共赢能力。

比如轻资产管理业务，华润万象生活能够在上半年实现52.8亿元营业额，同比增长31.5%，核心股东应占溢利10.4亿元，同比增长33.5%，离不开其对窗口期的捕捉，半年间并购了禹洲物业、中南服务、四川九洲千城等知名物管公司，将合约面积一句拉升了3.23亿平方米。

（2022年中期华润万象生活核心业绩指标）

生态圈要素型业务更需要协同资源、有机联动。例如代建代运营成都大运会、杭州亚运会等大型体育场馆工程，考验华润置地“规划-设计-建设-保赛-运营”一体化能力，而这种“综合检验”伴随华润置地发展生态圈型业务，会越来越频繁，这反过来也会持续强化公司的综合竞争力。

李欣在业绩会上就表示，在城市代建代运营和以场馆代建为核心的片区统筹，也会有一些独特的资源获取优势。

（2022年中期华润置地生态圈型业务营业额）

创新业务策源、传统业务压舱，当前虽然是房地产的压力期，但也是一个难得的政策窗口和时间窗口。可以看到，重塑华润置地，在“十四五”期间李欣有不少目标，而他也有足够信心和底气。