观点网 佳兆业因纾困而转让的项目都已开始陆续入市，这一次有动态的是信达地产接管的广州南沙湾“山海合悦”项目。

9月3日，山海合悦项目对外开放营销中心，而据销售最新消息，项目预计本月开售，目前吹风价为2.9-3.1万元/平方米。而两年前拿地之时该项目贵为南沙区单价地王，扣除配建后楼面价达到22700元/平方米。

对此，有业内人士认为，对比拿地楼面价，仅3万元左右的售价的确太低，即使以吹风价高位3.1万元/平方米算，地价都已占到房价七成以上，利润空间实属没有多少。而在去年项目（彼时项目案名“悦伴湾”）蓄客之时，吹风价达到3.5-3.8万元/平方米。

房地产市场的风云变幻从未改变，处在低潮期时，房企们唯有随机应变了。

“山海合悦”吹风

从信达地产7月中旬宣布正式进场交接南沙“悦伴湾”项目，到如今吹风入市，过去不到两个月。

9月3日最新楼盘资讯显示，更名为“山海合悦”后，项目即将于9月份入市，吹风价仅为2.9-3.1万元/平方米。

资料显示，项目位于南沙湾英东大道以南、港前大道以西，占地面积3.06万平方米，计容建面约10.1万平方米，分为东西两个小地块。项目规划建设6栋26-33层的高层住宅，其中东地块的1-3#楼靠近主干道港前大道南及珠江出海口。

本月计划首推西地块4#楼栋，该楼共33层高，两梯六户布局，户型包括83平方米的2 1房、98平方米的3 1房。

吸引市场关注的是其极低的吹风价，毕竟该项目在拿地之时即为单价“地王”，仅3万元左右的售价多少有点“贱卖”了。

据观点新媒体了解，该项目地块最初在2020年11月26日出让，该幅名为广州南沙湾2020NJY-16的住宅用地，引得近20家房企争抢60轮。同年11月30日，地块通过摇号产生竞得人，佳兆业以20.182亿元 配建12150平方米竞得该地块，扣除配建后楼面价达到22700元/平方米。

彼时，该成交楼面价打破了南沙区的楼面价纪录，后定案名佳兆业悦伴湾。直到2021年4月27日，该楼面价纪录被建发打破，2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块折合楼面价23604元/平方米。

而佳兆业悦伴湾地块之所以受到一众房企的争抢，原因之一就是项目距离珠江口仅几百米，预计高层可远瞰海景。另外，地块临近地铁4号线南沙客运港站，交通便利，周边还有广州南沙国际邮轮母港、学校、医院、银行、超市等生活配套。

另有资料这样介绍：项目东望狮子洋约5公里的壮阔海岸线，南瞰40米宽水系绿轴，远眺四大名山，步行即达蒲州花园、南沙天后宫、大角山滨海公园等，生态环境一绝。

正是由于周边配套优质，并曾贵为“地王”，与周边楼盘成交价多在3.5万元/平方米相比，3万元出头的售价实属出乎意料。

有业内人士分析道，以楼面价2.27万元/平方米计算，即使是用吹风价上限3.1万元/平方米来推，土地成本占比高达73%，最后开发商可以拿到的利润是非常少的。若按土地成本一般占六成来算，售价在3.7万元左右会比较合理。

不过上述人士又表示，这个价格是按照佳兆业拿地时候的楼面价计算的，但如今项目已由信达地产接管，这个售价或者也未尝不可。

而据观点新媒体了解，在去年初未易主之前，项目蓄客的吹风价为3.5-3.8万元/平方米。

佳兆业与“地王”

拿地时的2020年，虽然受疫情影响，但预期中的房地产市场遇冷并未如期到来，高溢价拿地仍是常态。未曾预料“寒潮”还是来了，只是比预期晚了些。

佳兆业拿了南沙地王之后不久，项目2021年初就已蓄客100多组，按照周边楼盘成交价约3.5万元/平方米计算，项目货值可达35亿元。

只是好景不长，向来以旧改开发为主的佳兆业同样遇到了流动性问题，并于去年10月24日出现理财产品违约。

自此之后，出售项目自救是其重要动作之一。

7月11日，信达地产发布消息表示，信达地产华南区域公司广州南沙“悦伴湾”项目迎来具有里程碑意义的重要时刻——项目接盘团队正式进场进行交接，这标志着南沙“悦伴湾”项目在新发展阶段迈出了坚实的一步。

其指出，该项目地块由原项目持有方通过公开市场摇号竞得，因其出现资金危机无法按期支付债权本息且无法进行后续投入，项目停工烂尾。

为此，信达地产华南区域公司积极协同中国信达深圳分公司、华建国际实业（深圳）有限公司与平安信托深度合作，以“内部协同（信达系债权重组及增量投入） 外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活——由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，华建深圳提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建。

信达地产表示，这是“三方优势互补、协同合作，实现信达系对项目封闭式管控”。而且从“折价收购项目债权”可以看出，信达地产代管该项目的成本或相对“优惠”。

对于此次接盘南沙“悦伴湾”项目，信达地产将其誉为“对出险房企进行救助的首个成功落地的项目”。

并表示，南沙“悦伴湾”项目模式将成为行业内具有典型意义的纾困模式：“南沙‘悦伴湾’项目的顺利落地成功开拓了内外部合作新模式，为盘活危困房企项目提供了可借鉴样板。”

信达地产华南区域公司将以此项目为开端，深化推广内外联动合作模式，通过协同拓展、操盘代建等多种方式获取项目。据透露，信达地产完成代建协议签订后，仅两天时间，就完成了项目关键资料及证照的移交及共管，推进复工复产。

而对于佳兆业而言，利润多少已非首要任务，推进复工复产，回流资金才是王道。

因而信达地产接管后的“悦伴湾”，如今更名为“山海合悦”低价开售，肯定是深思熟虑后的结果。

而在此之前，佳兆业在广州的项目也在陆续复工，如佳兆业壹号、佳兆业凤鸣山、佳兆业中心、佳兆业悦峰、佳兆业白云城市广场等。