近半年，房地产市场热点不断，从预售制度、复工复产、公摊面积，到限购限贷取消、贷款利率一降再降、海内外资本入场……

房地产能抄底了吗？

预售制能否取消？

购房者可否买房？

地产纾困效果如何？

政策还有哪些可宽松空间？

众多备受关注的话题，引起热烈讨论。凤凰网《问渠人物》对话富尚资产集团董事长兼CEO、香港越秀REITs独立董事陈晓欧，爱建信托业务部总经理张天非，AFC资资乐创始人兼CEO桂金标，深度探讨房地产行业的发展，为市场带来更多样的思考。

出品 | 凤凰网问渠人物

作者 | 王婷婷

01

楼市政策持续放松，还值得买房吗？

陈晓欧：暂且不讨论买房自住这类需求，我认为住宅投资（主要是二手房）的增值空间主要存在于交易比较活跃的房地产市场。简单讲，北上广深以及强二线城市的核心地段住宅，它们是具备长期投资价值的。

中国的房地产并非已经进入死胡同，还有生机，只不过具体投资时，要采取不同的对市场的看法，去考虑是否要投入到当地的住房市场。

张天非：首先从住宅市场来看，未来有人口导入、有产业基础、有发展前景的城市，其住宅市场应该还是很健康的，因为它会持续不断产生首套、刚改、再改的各类购房需求，这是住宅的居住功能决定的。

从个人置业的角度，随着收入增加，买房需求还是刚性的，选择城市则要看当地的城市能级、产业发展、人口因素等。

02

房地产能抄底了吗？

陈晓欧：当前很多外资企业在观望中国市场的抄底机会，因为综合来看，疫情还未见分晓，所以会否已经触底还很难讲。

中国市场有很多优质资产，并且是全球其他地区极其少有的，14亿人口的辽阔市场，具有强大的吸引力。我相信，未来国际资本还会融入中国市场。

张天非：预测“底和顶”我个人觉得是一个伪命题。

首先，谁也不好判断某一市场在某个阶段是顶还是底；其次，无论是顶还是底，对于一家机构来说都存在机会，无非就是市场上行的时候，用上行的套路去打，市场往下走的时候，按照下行的套路去打。

桂金标：我不认同抄底论，资产只是在合适的阶段会找到合适的价值进入点。所以没有所谓的抄底还是不抄底。

从全球角度来说，中国资产还是很有投资吸引力的。目前中国房地产的情况，的确提供了战略性的购入机会，就是存量资产盘活。比起美国，我国的地产金融还处于开始阶段，还有很大的发展空间。

所以，我对房地产还是有信心的，尤其是一线城市的核心资产，无论从购买维度、还是投资回报率，上海这种一线城市作为增量市场（有大量人口流入、有资源汇聚）都有巨大潜力，而当前的调整，更应被看作一种进入的机会。

03

房地产还有哪些投资机会？

张天非：房地产投资就是把地产资产作为底层资产的投资产品，它同样具备潜力，关键是怎么来操作。

目前的很多地产项目仍有资产价值，只是流动性出现困难，导致以此为底层的投资产品无法还本付息或有兑付压力。

那么新增资金让资产盘活，解决流动性紧张的问题、提升品质和价值，利用资产证券化等系列操作，最终能够让资本利得收益。

桂金标：今天国内面临的问题是“怎么样盘活过去20年-30年沉淀下来的存量资产？”

存量资产核心在于运营，就是把资产价值呈现出来，所谓未来产业链上的公司都会越来越专业、越来越协作。这个体系的建立是缓慢的，但是不可逆的。未来就像美国，没有所谓的房地产开发大公司，但有全球最大的资管公司、金融公司、管理公司、运营公司、建筑公司。

存量资产管理公司，在国内有非常大的发展空间，未来中国一定会出现系统性的服务平台、一定会出现类似黑石那种全球的大规模资管公司。

04

还有哪些工具可以用于激活中国房地产？

陈晓欧：REITs是一个很优质的地产与金融结合的工具，把不动产变为动产。伴随国内REITs市场逐渐放开，资产逐渐盘活，产生优质现金流，中国地产也会激活全新的生长状态。

目前以美国REITs市场为例，其50年左右的平均记录，投资人的年化收益可以达到11%左右，是一个比较稳定的中高收益投资产品。目前中国REITs的收益率在4%左右，已经不逊于很多理财产品、股票的投资产品。

张天非：如果说还有能对房地产释放巨大影响的工具，我觉得是房产税。如果房产税在全国推行，对于存量资产会有很大的推动。

简单来说，把房产税税率提起来，业主每年交税可能比租金高的话，他肯定会考量要不要将多余房产推向市场。所以房产税对于住宅市场（尤其一线城市住宅）的影响会很大。

桂金标：目前房地产的关键并非“取消预售制”，如果取消它，地产商基本上马上都会进入生死危机（除了一些国企央企外），所以取消预售制在短期内是不可行的，但是形成有效的监管机制、合作机制是未来的趋势。

05

如何看待地产纾困的前景？

陈晓欧：在全球范围内看，房地产都是一个支柱型的产业，所以国家在维护“房住不炒”的基调下支持房地产，也产生了一个新的动词——纾困、一个新的名词——纾困基金。

目前纾困基金还没有一个明确的指向、明晰的方案，我们业界人士期待能够看到综合性的解决方案。

房地产是一个具备自身专业特色的产业，地产困局的原因多种多样，并不是简单的债务暴雷，而是从金融到下游各类供应链的“综合性滞涨”，这个角度或可以成为纾困解套的方向。

张天非：地产纾困从技术层面来看，利用金融手段是能够实现的。因为它的逻辑是——底层资产是存在的，只是没有流动性。信托的作用就是加一把流动性，引进新的资金、资源、新的开发商，让项目完工。

开发商（尤其住宅类开发商）跑马圈地、以量取胜的时代已经过去了，未来开发商肯定要依靠“质”，从细分市场去获取盈利，比如长租公寓市场、养老公寓、保障房市场、租赁市场…这意味着，开发商会分流、会更细化，也会更专业化。