编者按：相较其他核心城市，上海城市更新之路起步较早且稳步推进，从1992年起上海就开始了“365 棚改计划”等大规模的旧改更新工作，迄今为止已走过30个年头。

风雨30年，上海的城市更新留下了太多经典作品，有太多故事、太多人值得被铭记；展望未来，新的政策背景下，城市更新参与方迎来哪些机遇与挑战？

2022年9月，在全联商会城市更新分会的指导下，凤凰网房产环沪以“城人之美”为命题，携手知名地产设计师平台——地建师丨DJSER，共同开展“30年30人”系列活动。

采访将邀请城更领域30位行业代表，分享关于城市更新、城市运营、建筑设计、美好生活或绿色低碳等维度的见解。

参与本期“30年30人”的是仲量联行中国区战略顾问部总监 徐岱雄先生。

徐岱雄先生于2012年加入仲量联行。2016年，他被委任为仲量联行中国区战略顾问部总监。加入仲量联行前，他曾在某知名房地产开发公司任职九年，参与了国内重点城市多个大型区域开发和城市综合体项目，在地产行业策划研究及运营拥有20多年经验。

以下是访谈原文：

Q： 上海城市更新 30年，也是上海高速发展、跻身世界一线大都市的30年，怎么观察和评价上海及上海的城市更新成果?

A：改革开放至今，上海的城市发展完成了从“增量规模开发”向“存量有机更新”的模式过渡，城市更新已然成为上海追逐“全球卓越城市”战略目标的重要抓手。

· 过去30年，上海已经走完了其他全球城市需要百年才能走完的城市更新之路，城市更新带来的，不仅是城市功能的持续提升和城市风貌的日新月异，更是居民生活的大幅改善和经济发展的全新动能。

· 与此同时，我们也会关注到，上海的城市更新实践过程中，仍有一系列诸如政策制度、功能活化、开发模式和运营模式等问题有待优化和完善。我们也愿与社会各方一起努力探寻最优解决方案，为上海的城市更新寻找更多可能性。

Q：在城市更新项目中，如何平衡“文化传承”与“城市更新”？设计与美学在当中如何发挥作用?

A：城市更新的核心本质在于，通过对老城的改造，改善老旧城区的基础设施、提升城市整体面貌和环节、促进产业升级和品质提升，并以此恢复旧城的活力。

· 文化是基础、功能是前提。我们认为，城市更新项目中，在提炼项目文化符号、修缮历史遗存的过程中，必须以功能的保障和活化为前提，匹配创新业态空间，满足生活需求，并因地制宜的配置功能。在文化传承的基础之上，城市更新项目应利益最大化地实现文化、商业、产业、等多元业态的融合发展。

· 设计与美学是点睛之笔。立足于文化的提炼和功能的重塑，设计可以帮助项目实现空间的激活和升级，提升项目的整体品味和调性，进而帮助项目汇聚人气并形成更大的城市影响力。

Q：您参与过的项目当中，有哪个是让您印象最深刻的?（可简略介绍一下项目所在位置曾发生过那些事?当年该区域的城市面貌大概是什么样的?）当时遭遇的困难主要有哪些? 当时的规划设计是如何考虑的?

A：印象最深刻的项目应该是我们2017年参与的徐家汇体育公园项目。

——围绕上海建设“国际赛事之都”的总体目标，通过场馆功能升级和户外环境改造，建设成为“体育氛围浓厚、赛事举办一流、群众体育活跃、绿化空间宜人”的市级公共体育活动集聚区。将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆和东亚体育大厦四栋主要建筑。

设计难点：

· 基于扎实的前期调研，我们当时提出了徐家汇体育公园存在的六大难点：首先，比赛设施规模单一，结构失衡，无法满足各类赛事需要；其次，大众体育设施缺乏，导致非赛时人气不足；第三，文化建设主体单一，缺乏足够体育资源；第四，体育消费形式单一，未形成体育生态圈；第五，没有形成体育运动中心的支撑体制；第六，管理模式传统，运营成本较高。

设计考量：

· 基于现状的运营问题，我们提出了六个方面的提升策略对六大痛点予以针对性回应，为规划建设阶段的工作提出建议：首先，形成有梯度的竞赛表演体系；其次，新建充足的参与性运动设施；第三，导入多元化的文化建设主体；第四，新增基本需求以外的衍生服务；第五，积极争取政府机构的政策扶持；第六，采用创新性的运营管理模式。

Q：城市更新与双碳目标是息息相关的两个领域，而且都是近两年国家战略的重要构成部分，这给建筑设计/房地产企业带来了怎样的机遇与挑战?

A：

城市更新：

· 以一线城市为代表，中国已经逐步迈入存量时代。城市更新业务将成为行业发展的的一片新蓝海，先入局者在积累了一定的业绩以及社会资源后，必定会拥有业务竞争优势，帮助企业在未来寻找到一个具备较大空间的规模增长点；

· 为应对城市更新的机遇，企业应积极转变思路，培育运营能力，不断拓展城市更新的全产业链、全周期能力。与此同时，紧抓公募REITs的风口，也有机会为城市更新提供更多金融赋能；

· 在积极城市更新机遇的同时，企业也应着手应对诸如开发周期长、资金压力大、利益平衡难等多元挑战。

双碳：

· 伴随着双碳升级为国家战略，房地产领域内“投-融-建-管-退”环节的全面低碳转型正在悄然发生。与低碳相关的机遇不仅来自于企业社会责任的体现，来自于低碳产品迭代带来的客户粘性提升，更来自碳交易、碳资管体系带来的业务新赛道。除此之外，我们也看到了碳达峰、碳中和带来的大量奖励和补贴政策的机遇。

· 与此同时，目前房地产行业尚处于绿色低碳转型初期，仍存在一些诸如行业标准缺失、盈利模式不明晰、技术壁垒高等挑战与痛点。