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作者 | 王婷婷

“第一天就全部涨停了！”

张凯早上9点就开始盯着第一批3只保障性租赁住房REITs正式上市当天的交易，中金厦门安居REIT(508058)、华夏北京保障房REIT(508068)、红土深圳安居REIT(180501)都是一开即涨。

3只保障性租赁住房REITs到当天下午13点半就都封住了涨停板（上涨30%）。

张凯之所以那么关注公募REITs，因为她尝到过甜头。

在去年首批公募REITs发售时，张凯抢到的一只环保REIT和一只仓储物流REIT，平均累计收益率分别在44%和35%，表现很好，并且已有一次以上的分红。

凤凰网风财讯观察到，2021年6月21日，国内首批9只基础设施公募REITs项目上市，至今平均涨幅已经超过25%。截至9月21日深沪两市有20只公募REITs产品，上市至今的平均收益率约在16％，其中17只REITs长期收益率平均涨超18.02%，红土岩田港REIT上市一年多更涨超47%。

今年由于大市走弱上证指数、深证成指跌幅超过14%和24%，所以相比股票和债券市场，公募REITs年内还能平均涨超6%，可谓大幅跑赢市场。

同时凤凰网风财讯注意到，首批公募REITs的价格长期保持溢价，在今年6月33.9％的战略配售限购份额进入二级市场流通，平均溢价率超过20％。虽然这只针对战略配售限购份额“解禁”，不适用于公众发售部分配售，却有一定预测意义。

买一套房、一栋楼动辄投入数百万、上千万，而投资公募REITs，有时几百元就能参与到一个不动产项目中。

“什么都好，就是太少。”有公募基金经理感叹，公募REITs面对个人投资者的可买比例一直极低，而且可能更低。

据凤凰网风财讯了解，上述3只保障性租赁住房REITs产品的公众发售部分配售比例仅0.69%、0.64%、0.39% ，意味着购买1万元仅能获配69元、64元和39元。张凯150万下去，最多配售到约1万元份额（即实际投资了1万元的公募REITs）。

“1万元，最多在三线城市买1㎡的房子，以后能不能涨价不好说。投资到租赁保障房这种公募REITs，至少能有个4%的收益率，已经不逊于很多理财产品、股票的投资产品。”张凯认为这套逻辑是想得通的。

“毕竟现在投资，焦虑无用”，张凯直言，REITs是长期投资，暴富不可能、快炒不现实。但现在没有任何投资能让人暴富，赚到钱、不暴雷不亏本已经很好了，那还不如佛系一点、求稳为上。

富尚资产集团董事长兼CEO、香港越秀REITs独立董事陈晓欧告诉凤凰网风财讯，按照美国REITs市场50年左右的平均记录，投资人的年化收益可以达到11%左右，是很高的一个收益。国内很少有理财产品可以达到年化11%的收益，所以公募REITs算是一个比较稳定的中高收益投资产品。

陈晓欧认为，中国在去年才正式激活这个投资品，目前税收优惠等系列政策还在完善，国内公募REITs处于初发展阶段，未来一定会有更大空间，也有更多的企业和投资人参与。

“会有更多企业参与发行公募REITs，市场容量也会拉大，未来面向公众的配售比例估计不会如此低，长期来看，个人投资者的公募REITs参与空间会更大。”上述基金经理认为。

延伸阅读《华润置地打响第一枪！住房公募REITs开口了》

（凤凰网王婷婷/文）

公募REITs对普通人来说拓展了一个投资选项，对于房企来说则是拓宽了一片增量市场。

9月22日，华润置地(01109.HK)宣布，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，即华润置地旗下长租公寓业务平台“有巢”运营的上海首宗R4租赁用地项目“泗泾社区”。

华润置地通过本次申报，就有望成为国内第一只由房地产企业发起的保障性租赁住房类公募REITs，此前招商蛇口成立的公募REITs底层资产为产业园，国内已发行的3只保障性租赁住房类公募REITs分别由深圳人才安居集团、厦门安居集团、北京保障房中心发行，另华发股份在7月发行了一个租赁住房的类REITs产品。

这只是开始，已经有不少房企面对公募REITs市场“摩拳擦掌”。

万科旗下长租公寓平台泊寓负责人向凤凰网风财讯透露，万科泊寓正在筹备在国内发行公募REITs，争取2023年获得公募REITs入场券。

“目前国家鼓励企业将优质的长租、保障房、商业地产打包申报公募REITs发行，但排队需要较长时间，并且目前更倾向国企央企的申报。”有长租公寓人士直言。

旭辉旗下长租公寓平台领寓负责人也曾告诉凤凰网风财讯，旭辉领寓在探索公募REITs的空间。

因为旭辉瓴寓有经验，2018年8月国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品就是以旭辉领寓的上海浦江国际博乐诗服务公寓、上海浦江国际柚米国际社区为低层资产。旭辉领寓目前在全国21座城市还有超30个租赁社区项目，房源数超8.2万间，可打包进REITs的资产量级不小。

实际上不止保障房，房企更大的预期在商业地产REITs。

华润置地董事会主席李欣就曾在2022年中期业绩会上表明，华润置地购物中心（万象城）将在2025年达到100个，总面积1200万平方米，可资产证券化的量级非常可观，REITs将成为公司未来资产价值和收益的一个“引擎”。

“房地产新增开发资产有限，存量经营资产是未来大家努力发掘的重点，所以REITs等资产证券化也会成为企业竞争的主要方面。”有资深资产管理人表示。