近日，物业行业可谓热闹非凡。华润万象生活10.37亿元再吞祥生物业，成为截至目前物业领域的“并购之王”。另一边，万物云敲钟上市，成为物业行业甚至是整个港股年内最大的IPO。

两大物业巨头同时“出手”，上市后的万物云与华润万象生活“同台竞技”，“物企一哥”之争将愈演愈烈。在物业行业格局风云变化之际，谁将在未来的物业版图上称雄？

新晋并购王逆风“捡漏”

今年以来，物业领域的大型收并购几近“腰斩”，有能力接盘的“白武士”越来越少。

据中指研究院数据显示，今年以来，物企之间的收并购共有17笔，收购方包括华润万象生活、碧桂园服务、南都物业、旭辉永升服务等，总收购金额超82亿元。

在为数不多的收并购案中，华润万象生活无疑成为了今年物业收并购领域中的佼佼者。在此次收购祥生物业之前，华润万象生活年内斥资约36亿元，先后完成了对禹洲物业、中南物业及九洲物业的收购，新增在管面积7285万平方米。若加上此次新收购的祥生物业，年内华润万象生活收购金额逼近46亿元，占据今年物业行业收购金额的半壁江山。

据华润万象生活在9月28日发布的公告显示，此次拟收购的祥生物业主要从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务，拥有的在管面积、合约面积以及在途面积分别为逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米，主要分布在浙江省、安徽省及江苏省等多个地区。

根据2022年中报显示，华润万象生活物业管理服务在管建筑面积为2.61亿平方米。若此次收购祥生物业成功，华润万象生活在管面积将再次新增2350万平方米。

由于祥生控股处于“钱紧”状态中，卖子求生或许在意料之内。而华润万象生活在此时选择收购，可谓是在市场的低谷期“捡漏”。按照祥生物业2021年经营产生的税后溢利1.05亿元以及收购代价10.37亿元计算，该笔收购给出的PE（市盈率）大约9.88倍。而此前2021年的物业收并购案中标的的PE大多为10-20倍。

在今年中期业绩发布会上，华润万象生活董事局主席李欣曾坦言，此前物业行业处于上升风口期，资本市场估值比较高，头部企业在规模扩张上也比较激进，企业收并购的整体溢价会更高一些，那个阶段，华润万象生活在物业收并购层面没有特别的成就。到了2021年下半年，房地产行业下行，物业板块的整体估值也随之呈下行态势，同时大量的标的在市场上明显增多。

华润万象生活内部把2022年定位为“规模扩张年”，2022年全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米，而收并购就是外拓的重要渠道之一。

对于此次收购祥生物业的动机，华润万象生活也在公告中透露：“收购事项将增加本集团在浙江省、安徽省等地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升区域协同价值。”

谁是未来的“物企一哥”？

随着万物云于9月29日成功登录港交所，华润万象生活、万物云、碧桂园服务三大巨头“同台竞技”。从市值来看，截至9月29日收盘，59家上市物企总市值达3467.01亿元。其中，华润万象生活总市值排名第一，总市值达612.99亿元；万物云总市值排名第二，总市值达537亿元；碧桂园服务以356.83亿元的总市值位居第三。

从在管面积来看，根据2022年中报，排名前三位的企业为碧桂园服务、万物云、雅生活服务，在管面积分别为8.43亿平方米、8.4亿平方米、5.29亿平方米。在规模中，万物云与碧桂园的“位次之争”更加激烈，双方的差距也逐渐缩小。

而华润万象生活目前在在管面积的排名中暂列第八位，相对滞后，这也是华润万象生活加大力度“跑马圈地”的原因之一。对此，华润万象生活在今年中期业绩发布会上重申，其目标是在“十四五”期间进入物业管理的第一梯队，在管面积超过4亿平方米。

从营收来看，按照营收规模，碧桂园服务以200.55亿元继续蝉联营收榜第一，是第二名雅生活的2.65倍。而万物云今年上半年的营收规模为143.5亿元，与碧桂园服务相比还有一定差距。

从盈利能力来看，以2022年中期净利润数据作为比较，碧桂园服务以27.52亿元的净利润再夺榜首；雅生活服务以11.49亿元的净利润排名第二；华润万象生活位列第三，净利润为10.3亿元；而万物云的净利润暂时落后，为9.07亿元。

由此可见，从市值、营收、盈利等多方面指标来看，万物云、华润万象生活、碧桂园服务等各有优势，也各有短板。此外，以“物业 商管”为优势模式的龙湖智创生活仍然在等待上市，而随着几大物企巨头在港股市场“同台打擂”，未来，“物企一哥”花落谁家值得期待。