在美国房价上涨和借贷成本飙升的双重影响下，阵阵“寒意”已经在美国楼市蔓延。

当地时间20日，美国房地产经纪人协会(NAR)公布的最新数据显示，9月成屋销售总数年化录得471万户，如除去疫情初期的异常值，该指标创2012年9月以来新低，较去年同期下滑23.8%，环比下降1.5%，已是连续第八个月下降，为15年来的最长跌势。

NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示，由于利率持续上行，房地产市场延续调整态势，9月，30年期抵押贷款利率升穿6%，目前更是逼近7%水平，房价较高的地区尤为承压，房屋销量降幅更大。

美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克在接受第一财经记者采访时表示：“利率在短时间内如此快速上行在历史上也非常罕见，这已打击买家购买力和可负担性，进一步降低买方需求，也会更加减缓销售。”

数据也显示美国房屋交投活动已显著降温。据房地产经纪公司Redfin19日发布的报告，9月，新挂牌量较去年同期下滑22%，创2020年4月疫情初期以来的最大同比降幅。不少买家重新考虑购房计划甚至退出交易，上月有6万份购房合同被取消，相当于当月签约量的17%，创下有史以来的第二个峰值。

明年30年期抵押贷款利率破10%？

据住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)20日更新的数据，30年期抵押贷款利率一路由年初的3.22%飙升至当前的6.94%，为2002年3月以来的最高水平，距离破7仅一步之遥。

金融机构Whalen Global Advisors主席惠伦(Christopher Whalen)甚至预计2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。

“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”他说。

为抑制40年高位的通胀，美联储年初至今已完成五次加息，累计加息300个基点，将联邦基金利率上调至3%～3.25% 区间。据芝商所利率观察工具(FedWatch Tool)，12月美联储议息会议上利率升至4.5%～4.75%的概率为74.1%。

Redfin经济研究部主管Chen Zhao表示，鉴于通胀仍然高企，美联储将继续加息，这就意味着处于二十多年高位的抵押贷款利率在明年年中之前不大可能走低，而房贷利率是住房需求的主要杀手。据该机构的测算，买家当前月供已较去年同期大涨超过50%。他认为：“楼市在回暖之前会继续恶化。”

会崩盘吗？

那么，美国楼市会否重演2008年时的崩盘呢？

况麦克表示，鉴于目前库存仍然很低，房屋价格下降空间有限。“尽管未来一年内，房价仍有可能下降，但目前的库存水平仅是2008～2010年期间的大约四分之一，加上贷款政策严格，除非再发生严重的黑天鹅事件，几乎不可能出现像次贷危机期间那样的房地产崩盘。”他说。

NAR最新报告显示，截至9月底，全美待售成屋为125万套，较去年同期下降0.8%，环比减少2.3%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量能支撑3.2个月，一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。在9月售出的房屋中，约有七成房屋上市时间不到一个月，市场上成屋平均待售时间仅为19天。

9月全美房价中位数为38.5万美元，同比仍有8.4%的涨幅，连续127个月实现同比上涨，为有史以来的最长涨势。环比来看，房价在6月攀升至41.4万美元的高点之后，已连续三个月出现下滑。