10月25日，国家统计局发布的9月份全国70城房价数据显示，新房和二手房价下跌的城市数量仍在增加，这其中，南京也是其中之一。作为地处长三角区域中心的省会城市，南京房价曾在2015年至2021年实现5年增长，其中5年涨幅超29%，在众多城市中表现突出。并且自2016年4月“限价令”执行，南京新房和二手房价在价格走高的同时出现了一二手房“价格倒挂”。

据南京房地产行业内一位人士介绍，2016年南京楼市最热的区域河西南和河西中板块，新房申报价格分别不超过3.5万元和4.5万元/平方米，然而彼时板块内的二手房报价已经达到5万~6万元/平方米。严重的一二手房“价格倒挂”吸引了大量投资者和买房人群，引发南京楼市盛况频出，尤其2017年“上万人涌入南京河西抢房”，有人为了抢到房号，连夜打地铺排队，令业界印象深刻。

但2021年下半年起，南京楼市开始转冷。2022年前三季度，南京全市二手房成交量5.87万套（含高淳、溧水），同比下滑38.3%；二手房价格也逐渐波动，截至2022年第三季度末，南京市二手房成交均价回落至3.2万元/平方米；相比之下，南京新建商品住宅价格连续12个月环比上涨，新房价格较为坚挺，标志着南京楼市“一二手房价倒挂”的行情逐步走向终结。

克而瑞南京机构的高级分析师桂轩介绍，目前南京市场除了河西板块部分项目外，基本已经没有一二手房“价格倒挂”的情况。

而伴随一二手房“价格倒挂”行情的结束，南京“炒房客”处境如何、普通购房者预期怎样变化？从南京典型板块江北核心区和河西南板块的市场变化中，可以管中窥豹。

河西南在建新房群像。

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南京河西南：

二手房量价齐跌 卖房大概率亏损

一直以来，河西南板块是南京楼市出名的一二手“价格倒挂”区域，也一度吸引了大量“炒房客”。

在河西南板块多家中介门店，一名中介门店的人员介绍，以前购房者买房，短期内交易后每平方米可以赚取3000元~5000元的溢价，但现在卖房多是亏的。“整个河西南板块的二手房均价已经从6.5万元/平方米降到了4.8万元/平方米。”

据悉，南京河西南板块内的8个改善型项目因为开盘时间相近，在河西南被称为“星八客”，价量均出现了不同程度回落。

上述中介告诉表示，包括“星八客”在内，整个河西南共有9个“次新房”小区，今年前7个月只成交了165套，相比去年同期减少了61.4%。

与此同时，各小区的二手房价格也在不断被刷低。

以降幅最大的是世茂海峡城为例，小区附近中介表示，河西南热度最高时，海峡城小户型的单价直逼6万元/平方米，价格翻了近3倍，但今年世茂海峡城一套房源单价仅有4.78万元/平方米，创下了该小区的2年内的历史新低。

“星八客”之一的招商雍和府，原先138平方米房源单套总价达到620万元，2021年时单价最高达到6.5万元/平方米，目前该房源单价仅4.49万元/平方米，总价也一路降至620万元，降了180万元，相当于一套小型刚需房的总价。

当时河西南很多小区的成交单价都在6.5万元/平方米之上，有的房源甚至能卖到7万元/平方米。与此同时，今年度过限售期限可以在二手市场交易的海珀滨江、正荣滨江紫阙、天鹅堡等楼盘，普遍报价在6万元/平方米以上，但因为总价高、税费多，成交较少。

我爱我家河西南片区门店负责人表示，从去年到今年，河西南二手房价全面普降，小户型每套降价在几十万元到一百万元不等，大户型降得更多。

江北核心区二手房华润国际社区三期 浦润花园。

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江北核心区：

一二手房齐降 房价神话破灭

南京江北核心区板块是南京三级板块的代表，也是之前“炒房客”最集中的区域，高峰时期，购房者比例中，投资客超过30%以上。

2017年江北核心区确立之初，区域内新房均价一度高达2.8万~3万元/平方米；2019年区域纯新盘均价纷纷突破3万元/平方米。

2020年江北核心区域成为南京最热门板块之一，当年，区域内有9盘在入市时经历“万人摇号”，买房人数屡创新高。我爱我家江北新区店长刘明介绍，当时要在江北核心区买房完全靠抢。

随之江北核心区的新房价格一路上扬，从2020年到2022年。扬子江金茂悦报价从首次开盘的29840元/平方米涨到了31800元/平方米、花语熙岸府报价从32696元涨到了33600元/平方米，卓越大江的均价一度达到36000元/平方米，核心区新房房价达到了史无前例的高度。

这一情况在2021年开始出现，江北核心区一些新项目的开盘报名人数低于实际推新量，楼市明显降温，万人摇号的景象已经消失。随之而来的是一些项目的首付也从原来的8成一路下探，装修包也不再强制购买，种种迹象表明，这里的市场热度已经降低。

10月21日，在江北核心区板块内几家中介门店内，可以注意到区域内的二手房源挂牌量较大，平均一个小区的挂牌量可以达到200套左右，且都是次新房，房源交付时间集中在2019年至2020年。

同时江北核心区二手房的价格跌幅也十分明显。

例如华润国际社区，2021年成交均价为4.5万元/平方米，如今报价仅为3.79万元/平方米，跌幅达17%，是区域内跌幅最大的项目之一。

目前，华润国际社区的二手房挂牌周期长、挂牌数量多，长期维持在200套左右，而每月成交量金仅在3至8套。

刘明介绍，目前南京江北核心区的二手房成交价格较去年已经下跌了6000元/平方米。而且买房人砍价越来越狠，而卖房人则让价越来越大，有的业主甚至每平方米让价一两万元，可以说是“割肉”甩卖。

购房人王刚表示，他在江北核心区买的房子降价严重，已经快跌到买入价了，买的时候2.9万元/平方米，后面挂牌价一度达到4.1万元/平方米，现在价格回到低谷，作为二手房还是卖不掉。

我爱我家数据显示，2022年南京江北核心区的二手房成交均价为3.8万元/平方米，相比2021年的4.4万元/平方米，跌幅达到13%。

除了二手房，新房也是在拼命打折促销。目前该区域有4个楼盘在售，以在售项目晴樾府为例，据刘明介绍，原先加上装修包的均价在4.1万元/平方米，相较此前的报价已经有了明显松动。

“现在装修基本属于赠送，一套房子大概优惠30万~40万元，单价在3.7万~3.8万元/平方米，还能挑到好的楼层。”刘明表示。

据置业顾问介绍，此前在区域内买新房基本需要首付8成，甚至还要额外支付“茶水费”，如今买房首付都支持分期了。不得不承认，江北核心区房价神话已经破灭。

江北核心区未拍卖地块。

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多番冲击之下“价格倒挂”消失

今年以来，楼市全面降温，市场大环境影响之下，使得南京诸多热门板块也难逃降价“命运”。不少板块也出现了和河西南和江北核心区相似的市场走势。

桂轩认为，主要有三个原因导致一二手房“价格倒挂”行情消失。

首先，一些区域依靠前期规划和预期，吸引了一大波购房群体，也使区域内房价出现了过快的价格增长。

其次，金融调控导致市场快速下行，自去年下半年起，南京许多二手房的放贷周期延长，二手房交易速度明显放缓，二手房市场整体回落。

克而瑞数据显示，截至10月20日，2022年南京商品房成交量只有650万平方米，预计到年底也只有800万平方米。

这一情况直接导致了“炒房客”退场。一位品牌房企江北核心区项目的营销负责人王敏透露，7年前板块因为规划吸引了大量的投资客，但如今规划和配套没有完全兑现，大家的信心往下走。

王敏表示，原先江北核心区因为规划预期吸引了大量的投资客。“3万元单价买入，二手房能到5万元，大家的概念就是买到就是赚到。”

但随着时间推移，原先的规划和配套至今没有完全兑现，比如江苏第一高楼至今没有竣工；南京最大综合体超级地下城的建设进度不及预期。交通、基建兑现缓慢让客户的信心开始往下走。

“投资客跑了，二手房卖不出去，要卖房，就只能降价。” 王敏说道。

不过一位品牌房企的客户研究部负责人刘涛认为，南京一些核心板块的客户对于未来房价还是有信心的，尤其是资金充裕的业主，他们更愿意观望而非甩卖。

桂轩指出，前期的巨量成交透支了未来购买力，导致今年南京的整体商品住宅成交量大幅回落。桂轩预计，到年底，南京商品住宅成交量估计只有800万平方米，仅为去年的6成。

一方面客源的急剧减少，另一方面，随着土地拍卖的持续进行，楼板价也在不断抬升也是“价格倒挂”减少的一个主要原因。

自2021年南京第三批次集中供地开始，毛坯限价便开始不断上涨，江北核心区的供应量过大，新房价格不断攀升，每次拍地，地价都会涨一点，这就导致了板块内新房供应量过大，造成市场竞争加剧，一些原本需要8成首付的新盘纷纷开始打折促销，到如今只要3成首付就能成功上车。

投资客的逐渐退场、二手房成交乏力、新房限价抬升，多重因素之下，南京的二手房市场一度出现了“价格踩踏”的现象，一二手房“价格倒挂”也随之消失。

58安居客研究院分院院长张波表示，二手房的价格波动往往是从外围区域开始出现松动直至影响到核心板块。上述板块处于房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定的落差。

张波表示，宏观市场的不确定性，叠加板块房价涨幅过快，市场对于价格接受度开始降低，尤其是在江北核心区城建配套兑现放缓的背景下，核心区的投资价值被剥离。

江北核心区二手房群像。

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“炒房客”退场 透支消化需要时间

未来南京楼市将如何发展？

2021年下半年起，南京二手房交易量逐月下滑，2022年一季度交易量创下近3年新低；与此同时，南京房价也在高强度收紧政策下，首次出现明显下跌的情况，市场急速降温。

2021年末，中央号召维护购房者合法权益，保证房地产业良性循环；各地方城市同步放宽信贷政策，陆续出台多项利好政策。

为了促进市场健康发展，南京开始在局部放开限购，随着调控放松，我爱我家南京研究院市场分析师黄守娟表示，此举有助于保障合理刚需和改善置业，而南京楼市也有望打开第四个阶段，具体市场反馈还有待进一步观察。

桂轩指出，目前南京市场依旧存在高库存压力，叠加对宏观经济的前景仍不明朗，客户对于购房的未来预期仍在低位，当前市场观望情绪仍较为浓厚，政策尚处于消化期。

“今年上半年以来刺激性政策不断加码，政策救市导向较为明显。目前市场整体已在构筑阶段性底部，行情较前期呈现小幅度的修复，预计三季度市场将逐步探底，四季度有望迎触底反弹，迎来市场复苏。”

桂轩认为，市场会从第一级核心板块开始反弹，但时间存在不确定性，可能需要一年或者更长的时间。“即便市场有所恢复，程度也不会达到2021年交易规模1200万平方米高点的情况。明年可能在关键节点会有小幅度回升，但整体力度有限，明年成交规模和今年相比会持平，但不会呈现整体回暖态势。”

（应采访者要求，文中刘明、王刚、王敏、刘涛均为化名）