出品 | 凤凰网风财讯

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作者 | 陈文莉

编辑 | 王婷婷

11月2日上午10时，上海德邻公寓第一次司法拍卖，起拍价超5.6亿元，吸引了近2万人次围观。

如此受关注，因为上海德邻公寓还有另外一些名字——上海历史性保护建筑、张恨水故居、张友鸾故居、陈占元故居、刘白羽故居、姜亮夫故居，以及淞沪警备司令部驻地，可谓是上海的“活化石”地标。

但拍卖结果却爆冷，最终因无一人报名而流拍。毕竟德邻公寓作为保护建筑，拍卖条件颇多，虹口区房管局甚至提前声明称“对此事高度关注，已将标的相关情况向参拍人进行说明，告知其需承担的保护义务”。

凤凰网风财讯调查了解到，上海德邻公寓如今被法拍，离不开多方资本的几经操作。这场法拍本身则涉及一场“3亿元借款”的资本局。背后牵引出一家资本——汉富控股，以及一位私募大佬“韩学渊”。

虽有人对这个名字不熟悉，但对其旗下公司投资的蚂蚁金服、奇虎360、顺丰控股（002352.SZ）、蔚来汽车、优客工场、柠萌影业（《三十而已》出品方）等多个明星企业，也会有所耳闻。

曾经低调的金融投资人，伴随德邻公寓的法拍，汉富控股和韩学渊悄然隐蔽十年之久的地产和物业触角，也悉数浮出水面。

汉富控股——资本倾覆，上海“活化石”建筑沦为法拍房

德邻公寓位于虹口区四川北路71号2幢，建筑面积15573.19平方米，土地面积4433平方米，总层数6层。

这座始建于1935年的建筑，曾是上海滩的“文人客厅”。《金粉世家》的作者张恨水、《新民报》总编辑张友鸾、香港《大公报》创始人陈占元、曾任国务院文化部副部长的刘白羽、国学大师姜亮夫等文人墨客都曾居住于此，文学大家巴金、郁达夫、叶圣陶等人也曾多次慕名而来。

2005年，德邻公寓因其文化价值，正式被列为上海市第四批历史保护建筑。然而，在之后十余年的资本转手中，德邻公寓的重点保护部位一度被破坏。

（德邻公寓内部，图源：阿里拍卖）

2017年，德邻公寓产权人变更为上海摩硕投资有限公司。这也成了德邻公寓沦为法拍房的开端。

《丁晓炜与汉富控股有限公司、韩学渊等民间借贷纠纷一审民事判决书》表明，2018年，经石投资公司向汉富控股借款3亿元，上海摩硕以德邻公寓为该借款合同提供不动产抵押担保，同时汉富控股实控人韩学渊提供连带责任担保。

汉富翰昭持有上海摩硕11.43%股权，而前者则为与汉富控股联系颇为紧密的崔强，以及汉富资本共同持有。

然而，借款合同签订之际，汉富控股子公司诺远资产主要产品债盈宝爆雷，涉及资金超70亿元。

随后，深圳、重庆、天津、杭州、哈尔滨、济南等多地公安部门将诺远资产案件定义为“非法吸收公众存款”，汉富控股及诺远资产的多位管理人员被逮捕。

实控人韩学渊远走美国，至今未归。由此，经石投资申请财产保全，市场估值高达7.01亿元的德邻公寓，被以5.61亿元的价格摆上了法拍平台。

根据法拍规则，法拍房第一次流拍，如果进行二拍，则起拍价可在一拍价格的基础上再打八折。这意味着，一旦德邻公寓二拍，起拍价可降至4.5亿元。

这座充满着人文气息的上海保护建筑，最终随着资本博弈，成为了历史洪流中“遗珠”。

粤泰股份——老牌房企内幕交易，引发汉富二次雷暴

从汉富控股的发展轨迹来看，德邻公寓只是韩学渊涉足地产的一个极小缩影。

汉富控股和韩学渊，并不是金融界的无名小卒。相反，韩学渊是北京大学硕士，其控制的汉富控股及诺远资产曾参投蚂蚁金服、奇虎360、顺丰控股（002352.SZ）、蔚来汽车、优客工场、柠萌影业（《三十而已》出品方）等多个明星企业。

尽管，在过往的公开宣传中，汉富控股及相关平台参投的企业多集中在科技、医药等新兴产业中，但实控人韩学渊与广州老牌房企粤泰股份（600393.SH），与地产，渊源颇深。

2020年12月31日，证监会的一份行政处罚决定书，揭开了韩学渊及其控制的汉富控股（包含诺远资产、汉富城开、汉富美邦等）在地产上的触角。

处罚书显示，由于存在内幕交易粤泰股份，韩学渊被处以60万元罚款。

所谓的内幕交易，便是粤泰股份收购江门市碧海银湖房地产有限公司股权一事。在此之前，碧海银湖的原股东方为李嘉诚的和记黄埔，拥有着江门3800亩旅游度假区项目。

然而，收购敏感期内，韩学渊与粤泰股份实控人杨树坪频繁联络、接触，后用“诺远资产”“汉富美邦”“汉富城开”“韩学渊”等证券账户大量买入粤泰股份2848.50万股，金额高达1.77亿元。

这也成为了诺远资产继债盈宝产品兑付危机后，二度爆雷的导火索。

2020年4月，诺远资产发行的金麒麟系列产品出现兑付危机。该系列募集款项主要投向就是粤泰股份对碧海银湖的收购事宜。

然而，粤泰股份收购事项最终以失败告终，诺远资产自此深陷债务泥沼。

汉富城开、全新好——弃物管向地产？暴雷仍难阻高价拿地

早在投资粤泰股份之前，韩学渊便已开始涉足地产。且即便汉富控股爆雷，其人远在国外，对地产的布局仍未停止。

汉富控股旗下主要的平台之一汉富城开，其主业便是产业园开发建设。

公开信息显示，汉富城开全资持有的沈阳汉富置业有限公司及成都融兴科创产业园管理有限公司，均有拿地。

2015年，沈阳汉富置业以2198.32万元的价格，拿下沈北新区秀园一街75号工业用地；成都融兴科创产业园以2264.37万元，拿下新津县金华镇宝峰村4组、清凉村6组工业用地。

沈阳和成都的两处项目均命名为汉富·IF企业港。不过，产业园相关交易平台“园区云招商”显示，沈阳的汉富·IF企业港已在挂牌出售之列。

独立开发产业园之外，汉富城开的触角逐渐向住宅项目延伸。这一次，汉富城开选择了当小股东，与大发地产（06111.HK）合作开发。

2019年7月，上海本瀚实业发展有限公司以6.45亿元拿下桐乡市乌镇镇城南片区姚太线东侧、浮澜桥港南侧地块，溢价率32.99%，项目名“大发德商·熙悦花苑”。汉富城开持有该公司5%股权，上海大发地产持股60%、北京中禾金盛实业持股35%。

汉富城开之外，全新好（000007.SZ）成为了韩学渊的另外一个地产触角。

全新好，原名“深达声”，是深交所最早上市的10家企业之一，也是中国资本市场“音响第一股”。

不过，在随后的三十年间，大股东几度更迭，从深赛格、新疆宏大地产、广州博融，再到前海全新好、汉富控股。随之而变的，还有公司主营上几不可见的音响业务，与时轻时重的地产开发和物业管理。

最新财务数据显示，截至2022年6月30日，全新好的物业租赁及管理的利润贡献率高达95.39%。仅从利润角度来看，这似乎已是一家物企了。

但这和汉富控股，或已无太多关系了。近一年，二股东深圳博恒投资联合小股东不断逼宫，汉富控股在董事会已失话语权。

汉富控股违规减持全新好，股权从2018年初入主时的20.95%降至14.25%，且其中91.13%股权已被质押。显然，韩学渊对物业生意已经萌生退意。

诺远资本——“债转房”自救，涉多家知名房企

今年已经是汉富控股爆雷后的第五年了，旗下主要平台诺远资产仍在持续更新官微。只不过，内容已经从过去的产品推介，变为了兑付公告、声明、韩学渊家书，以及房产置换。

有趣的是，到头来，韩学渊还是把化解危机的希望，寄托在了地产上。

2021年6月，暴雷多时的诺远资产向债盈宝投资人提出了新的化债模式：债转房（房产置换债权）。

据诺远资产官微显示，该模式即采用“债权 现金”的模式置换房产。根据房源不同，债权抵扣比例不一。

凤凰网风财讯翻阅诺远资产相关的平台发现，截至目前，诺远资产相关商城已经推出了多个债权可置换的住宅及商铺房源。

位于合肥的华南城公寓（华南城）、南翔城（南翔集团），宁波的碧海湾（碧桂园）、德信东境（由德信和中顺两大浙企合作开发）、宝龙公寓，青岛的世茂悦海公寓（世茂股份），无锡的中隆喜悦天地公寓（中隆集团），广东江门的合景领峰花园公寓（合景泰富），安徽宣城的宜和雅园（闽系房企永同昌）等住宅项目，以及招商在成都的中央华城项目、万科在宁波的槐树路256号项目等商办项目均出现在了债权可置换的房源之中。

从其官微披露的部分项目置换信息来看，债权置换住宅的比例，大都在房价的36%-40%之间。

不过，诺远资产向债权人推出的可置换房产中，不乏“期房”项目。在如今的地产行业环境下，这一债务转移的方式，或将债权人推入另一重为难境地。

如今，诺远资产引入AMC参与化债效果如何，仍未可知。未来，诺远资产如何实现债务兑付？韩学渊又会有哪些新动向？凤凰网风财讯将持续关注。