当下，借助“双11”展开营销的企业不胜枚举。除去零售商之外，许多长租公寓品牌也在这期间推出了各类促销优惠活动。

此外，近期有关长租公寓的新闻也是接连不断。11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT（基础设施领域不动产投资信托基金）获批发行；9月26日，魔方公寓运营商魔方生活服务向港交所递交了招股书。

不仅如此，自5月以来，全国多地陆续出台政策鼓励存量房源转化为保障性租赁住房，长租公寓企业也积极将旗下租赁住房项目纳入保租房体系，即所谓的“纳保”。据ICCRA统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间中约有6.9%实现“纳保”。

不过，主动促销与政策、融资等利好能否助力长租公寓企业真正实现稳定盈利呢？

“双11”促销目的明确

财经网注意到，今年双11期间，不少长租公寓企业纷纷推出了优惠活动。

包括龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓、窝趣公寓在内的多家长租公寓品牌推出了秒杀房、折扣房、免电费等优惠政策。除此之外，部分品牌还推出了购物抵房租、分享领礼物等活动。在一系列折扣下，万科泊寓部分公寓的租金折扣大约在7折左右，旭辉瓴寓部分公寓甚至能以6折的价格租到。

而在优惠活动的带动下，部分长租公寓的签约量开始有所增加。

一位龙湖冠寓工作人员向财经网表示，“双十一”折扣推出后，折扣房型的出租率有所增长，目前仅剩5套余房未出租。而一位万科泊寓工作人员对财经网表示，她所在的公寓刚开业不久，于10月才开启预售。在预售优惠叠加双11优惠下，目前绝大多数房价已经出租出去。

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，11月是租赁行业的淡季，与旺季相比，长租公寓的空置率会偏高。而“双11”活动的热度较高，也因此，长租公寓企业选择在这个时点进行营销，既是为了降低空置率，也是为通过营销活动提升品牌知名度。

而在中指研究院研究副总监徐跃进看来，除了应对淡季之外，近期多地疫情出现抬头迹象，也促使长租公寓企业加紧推出“双11”优惠活动。此时主动让利促销，提高出租率，可以提前防范不稳定因素对租赁市场可能造成的负面影响，是稳健策略的一种体现。

稳定盈利如何破解

不过，虽然部分长租公寓的优惠活动取得成效，但整体来看，长租公寓企业要想实现稳定盈利并不容易。

在2021年业绩会上，招商蛇口就曾表示，其是国内为数不多在长租公寓领域实现盈利的公司。而除招商蛇口外，龙湖冠寓在2021年首次实现盈利，万科则表示，租赁业务预计将于2023年实现成本法下会计报表盈利。

此外，近期递表港交所的魔方生活服务虽然实现了营收增长，但却未能实现稳定盈利。招股书显示，2019年至2022年上半年，魔方生活服务分别实现营业收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元，期内利润则分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元、41.0万元。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对财经网表示，魔方生活服务之所以能在2021年实现盈利，主要是由于其在年初收购了微领地旗下21家项目公司。这21家项目是微领地中表现最好的项目，盈利能力较强，在并表计算后，企业的业绩表现就“优秀”了许多。

他谈到，长租公寓之所以盈利困难，主要在于项目的前期成本及运营成本过高。投资长租公寓项目，需要投入大量的资金用于租赁物业、装修，在正式运营后，还要面临长期折旧和诸多隐形的项目投资风险。因此，若想实现盈利，需要企业在压缩成本的同时提升运营效率，并对拓展项目进行严格把控。

而在中指研究院调查事业部总监吴建钦看来，长租公寓企业若想摆脱亏损，实现盈利，除要提升运营管理水平外，还需注意两个关键点：一是深耕一线及热点二线城市，这类城市流动人口、毕业生规模较大，住房租赁需求旺盛。临近轨道交通、商业等优质地段的长租公寓项目能保持较高的出租率；二是产品定位精准，针对不同客群诉求打造不同的长租公寓产品，例如蓝领低端公寓、白领中端公寓、精英高端公寓以及适宜家庭型客群居住的住房租赁社区，满足多元化的租赁住房需求。

“纳保”成为新出路？

除了在产品定位、提升效率等方向上下功夫，部分长租公寓企业还将目光投向了“纳保”。

自2020年末提出保障性租赁住房概念以来，我国的保租房建设进程不断加速。住建部数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套间，其中，2022年全国计划筹集建设保租房240万套间。而长租公寓企业也可以通过申请，将旗下房源纳入保租房体系。

据胡景晖介绍，“纳保”之后，长租公寓企业可以享受金融支持、税收减免、财政补贴，改建审批绿色通道，公寓适用民水民电民气价格等优惠政策。

除此之外，符合标准的长租公寓项目“纳保”后，企业也可借此发行保租房REITs。

今年以来，已有4只保租房REITs成功上市。11月1日，上交所公司债券项目信息平台显示，华润有巢租赁住房REIT已获批发行。而在此前的8月31日，已有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT成功上市交易。

在徐跃进看来，公募REITs融资是十分契合长租公寓项目运营特征的一种融资方式。保租房公募REITs的落地，为项目提供了宝贵的融资退出渠道，对于房企长租公寓项目“纳保”的吸引力很大。

也因此，长租公寓企业对“纳保”热情颇高。据ICCRA统计数据显示，包括万科泊寓、华润有巢、招商伊数、旭辉瓴寓在内的13家住房租赁企业的“纳保”占比超过10%。

但胡景晖坦言，即使被“纳保”，也不能保证企业能够实现稳定盈利。他表示，“纳保”之后，长租公寓的房租就不能高于同品质市场化租赁住房的价格，且每年房租的涨幅不能超过5%。此外，保租房还可能需要承接一定的安置任务。因此，对于相关企业而言，是否要参与“纳保”，应当看成本降低额度能否覆盖收入减少额度。

因而，对长租公寓企业而言，“纳保”并不是万能的，而只是选项之一。但无论是否被“纳保”，提升运营效率、做好产品定位、保障健康的现金流，才是帮助企业更好实现盈利目标的核心。

文/王健文（责编：高雅）