文/乐居财经 李奕和

房地产行业已经筑底了吗？如果仅从地产融资端而言，确实是这样。

11月以来，从中国银行间交易商协会的“第二支箭”，到央行、银保监会联合发布的“金融16条”，再到住建部等三部门的“银行保函”置换部分“预售资金”，房地产行业的融资利好政策出台一浪高过一浪。

这些“强心剂”的推动之下，地产股迎来了久违的集体爆发。

东方财富的数据显示，本月以来（截至11月18日），A股房地产开发板块强势回弹，月内涨幅超15%，期间多只地产股涨停。港股地产板块月内涨幅更超23%，碧桂园、龙光、时代中国、旭辉、新城发展等内房股均涨幅均超120%，碧桂园以超158%的涨幅领涨。

地产股的强势复苏，几乎让人忘记了行业仍在经历的低谷时期。据Wind数据显示，11月21日，南向资金增持碧桂园3554.39万股，连续8个交易日增持。截至当日收盘，港股通共持有碧桂园16.74亿股，占流通股6.85%。事实上，资本市场的嗅觉总是敏锐的，上述一系列的融资利好确有不同之处。

（数据来源：Wind）

行业危机走过一年多，外界对房地产的信心不足是全局的关键。而眼下这些政策指向，已逐步从开始的“保项目”、“保交楼”，演进为“保市场主体”，更多的房地企业将在这场融资暖流中受益。

这是房地产近段时间以来在资本市场强势回弹的重要原因。而在这一背景下，那些一直以来保持资产状况良好、信用安全、具备经营韧性的房地产企业，将首先迎来更快的复苏。

 房企融资加速回暖

一系列融资政策的出台，多而快，全面且精准，直指房地产企业的现金流命门，保住行业流动性。

11月8日，中国银行间交易商协会首先发布消息，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。计划预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

三天后的11月11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）的重磅文件，涉及稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权益、延长房地产贷款集中度以及加大住房租赁金融等六个方面。在给房企提供喘息休整空间的同时，为房企开启新的融资通道。

紧接着11月14日，住建部等三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房企向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，提升房企资金使用效率、缓解流动性风险。

这些政策的落地，也十分迅速。在交易商协会发布“第二支箭”仅两天后，11月10日，龙湖集团的200亿元储架式注册发行获得受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此后于15日、17日，美的置业、新城控股各自150亿元储架式中期票据，也先后获受理。

据了解，在“第二支箭”支持政策框架下，碧桂园、旭辉、中梁等多家民企已着手申报第二批发行，金辉、雅居乐等民企则是在“积极准备中”。

事实上，在11月初，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，已召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。当中明确，中债增进公司将继续加大对民企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债。

随着“第二支箭”融资队伍的持续扩容，更多的房企地产企业还将受惠。这将进一步加速行业流动性问题的回暖。

平安证券表示，近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，房企流动性实际支持空间进一步打开。其认为，行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变。

中银国际也指出，交易商协会发出“第二支箭”，有望直接增强和稳固优质民营房企的主体信用，有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好，促进民营房企的融资修复。

 从“保项目”到“保主体”

从11月以来出台的多个政策中，外界不难发现，这些政策所指向的对象已发生根本的改变。

克而瑞研究中心就指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。

实际上，自去年行业流动性危机爆发以来，上层针对房地产行业出台的救市政策不在少数。这些措施包括前期督促房企保交楼、设立纾困基金盘活资产，以及在需求端出台换购房屋个税减免、公积金贷款首套房贷款利率下调、首套房贷款利率阶段性下调三大全国性政策。

一般而言，要想让房地产市场平稳运行，有三个可操作性的支点：保交楼、稳需求、稳主体。

然而，前期从保交楼、稳需求两个领域频繁出台的政策，仍没能将楼市顺利带回正轨。10月，商品房销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比下降27.9%和30.0%，同比也下降23.2%和23.7%。“金九银十”的黄金季度，房地产销售仍显乏力。

这是因为，无论在资本市场，还是在需求端，作为行业主体的房地产企业，所面临的流动性压力，始终没能给予投资者和购房者足够的信心。

相对比之下，进入本月以来连续出台的融资政策，均旨在拓宽房企的融资渠道，直抵房企流动性不足的痛点。而保住了房企的流动性，外界对行业的信心也将回归。

申万宏源对此也指出，“第二支箭”支持政策力度进一步加强，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，或也标志着保主体政策的实质性推进。

值得一提的是，当“保主体”成为政策的主要方向。那些一直以来资产状况良好、信用安全、具备经营韧性的房地产企业，将首先加速恢复。这从资本市场也能窥知一二。如碧桂园、龙湖、新城发展、美的置业等一批较为优质的民营房企，自11月以来均实现较大涨幅。

以碧桂园为例，截至11月18日收盘价，碧桂园实现月内涨幅158.42%，领涨内房股。而在此次的11月1日-11月14日期间，碧桂园的月内涨幅更超过222%。

另一方面，当行业融资出现回暖信号，这些行业的佼佼者，也往往是最先的受益者。此前5月以来，中债增支持发债的公司里面，碧桂园、龙湖、新城控股、美的置业、卓越集团等多家基本面尚好的民营都在名单当中。

在经营层面，当整个行业仍面临不少项目停工停产的问题，上述房企往往还是“保交付”领域的中流砥柱。

碧桂园项目工作人员为业主办理交房手续

今年1月-9月，碧桂园连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万㎡。

根据国家统计局数据，前三季度全国住宅竣工面积29595万平方米，直接计算的话，碧桂园交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房，就有约1套是碧桂园的房子。数据显示，前三季度，全国每交付5套房子中，就有一套是碧桂园的房子。另外，龙湖1-10月共交付约7.5万套品质住宅，100%实现如期交付；美的置业1至10月累计交付超5万套。

对于碧桂园，穆迪在最新的观点中指出，政府支持民营房企发行在岸债券的最新措施，以及帮助房企解决再融资需求的其他安排，在一定程度上可以缓解该公司的再融资压力。该公司正在政府的支持下探索更多的中票发行，这些新票据的成功发行将进一步支持公司的流动性。