编者按
年终将至，处于深度调整期的房地产行业正面临严峻考验。从全国范围来看，上海楼市相对稳健。今年1-10月，上海商品住宅供应了约806万方，成交约812万方，属于供求平衡状态。
据统计，6批次上海28盘推出10784套房源，约116.8万方；7批次迎来57盘1.6套房源，约190.6万方的体量创下年内新高，年底的供应量不可谓不大。
为了年底冲刺“回血”，各家楼盘“八仙过海各显神通”，上演“清仓时刻”。“封阳台”、“装修升级包”、“首付减免”等非常规“武器”层出不穷。凤凰网房产环沪年终特别策划“清仓时刻”，深入一线，试图还原市场真相。
回顾：
清仓时刻③丨上届业主还在为封阳台争吵，这届楼盘已“没有”阳台
最近上海楼市爆的冷，和世界杯一样多。
谁能想到，两个月前还70+入围分的大虹桥，现在只要50+；前一批还需要高分的楼盘，加推时销售到处说不要分了；备受期待终入市的网红盘，项目方也明确表示不会触发积分。
购房者突然发现，曾经爱答不理的销售，突然活跃了起来；低分者跃跃欲试，“或许可以冲一把金隅”？也有人疑惑，“刚刚慌张上车，积分就普降，我是不是成了大冤种”？
不过短短几个月，上海楼市似乎真的冷却了不少。
积分一再触底
年底供应的激增，加上高分选手被不断消耗，上海楼市正在悄然发生转变。凤凰网房产走访发现，上海不少热门新盘的购买门槛变低了。
位于浦东三林的中企云萃森林，因为靠近热门板块前滩，被称为“前滩平替版”，加上三林南滨江强大的规划能级，项目吸引不少浦东买家持分观望，许多媒体也预测，中企云萃森林会是七批次中的高分红盘。
然而现实情况却让人有些意外。凤凰网房产于11月底来到案场，项目彼时处于认购前夕，当天仅1-2组看房客户，销售人员明确表示，“应该不需要积分，正常付首付就可以买”。
除了市场降温，中企云萃森林遇冷的主要原因还是取证价格高于预期。项目10.5万/㎡的均价刷新了上海中环外的新盘价格，也让它不再适合被称为XX“平替”。
另外中企云萃森林的户型产品也有不少吐槽。项目主力产品约98㎡三房两厅两卫，次卧和北房间都比较小，尤其北房间只能放下一个书桌，实用性大打折扣。
嘉定区的楼市也是同样画风。当小凤凰刚出璀璨湖畔售楼处，就有中介走过来攀谈，“你们是来看房的吗？这周边还有别的盘，看房随时可约，车接车送”。
经了解，中介推荐的楼盘为金地西郊悦章，项目位于马陆板块，均价和璀璨湖畔一样4.98万/㎡，为了加速去化，已经启动中介分销来带客。有媒体爆料的数据显示，金地西郊悦章大筹共计200余组，认购率约40%。
而两个月前完全不是这番光景，以金地西郊悦章旁边的金地峯汇为例，彼时销售忙到没空接待，一人接多组客户讲解的情形还历历在目，项目认购人数更是高达1195组，入围分60分。
积分一降再降，甚至有些盘已经不需要积分，也让一位已经买了房的客户后悔，“当时因为害怕错过选了不喜欢的楼层，早知道这样就不着急上车了，我的积分放在现在其实可以好好挑一挑的”。
红盘放低姿态
第七批新盘市场还没消化完毕，而第八批已经在路上，上海多个楼盘已经开始蓄客拉人，并且姿态似乎放得都比较低。
杨浦内环内的中海海上和集首开350套，预计第八批入市，销售人员直言“不卡首付、不卖装修包、不封阳台”。
这似乎也“内涵”了前段时间上海楼市的一些乱象。
彼时，楼盘封阳台成为普遍，不买装修包不能签约，首付3.5成？“对不起，我们最低首付7成”。
此前小凤凰实地走访时，多数新房售楼处门庭若市，新客户、临时到访只做登记不接待，“佛系”卖房；首套、首贷、低分者直接直白劝退；不验资不能看样板间，开盘当天付清首付……
但是现在，售楼处不再人满为患了，不验资可以参观样板间了，以前“失联”的红盘销售也热情了许多，“你的分现在买我们二期应该没问题，要不要来看一下”？
目前还有的一些爆料，比如保利天悦开始拉60分+的客户进群了，而它前一批房源的入围分是80.74分；普遍70+分的大虹桥热盘，如今60出头可能就可以买了……
顶流依然拥有独立行情
当然，市场的冷和热并未影响某些楼盘的热销，上海的顶流新盘依然拥有独立的行情。
六批次徐汇区御江廷，最近刚刚结束认购，入围分数线92.75分，是上海今年入围分排名第三的楼盘。
御江廷位于徐汇滨江板块，均价13.1万/㎡，推售约70-155㎡2-4房323套房源。这个购房者严重“倒挂”4万/㎡的网红盘，从入市之初就相当高冷，凤凰网房产与御江廷销售人员交流时，其直言“我们目前没有售楼处也没有样板房，基本上就是看图纸买房了。”
同时，御江廷还被爆要求8成以上首付，并且“欢迎全款”，即使这样依然挡不住买房者的热情，最终超1000组认购人参与打新。
另外一些刚需盘，比如闵行象屿招商公园1872、嘉定越秀保利嘉悦云上，也是近期大爆的楼盘，认购也都近千组。
总体来看，上海楼市确实稍显降温，供应的增加让买家可选范围变多，积分也变得更加友好，购房者可以静下心来好好挑一挑了。
我来说两句