烈火见真金Fire Is The Test Of Gold.
12月8日,凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构,启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。
11场云端对话,35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话,凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。
二十大报告提出,“建设现代化产业体系,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”,国家强调建设制造强国,产业园区建设运营将迎来发展机遇。
凤凰网风财讯超级财经周专设《赛道,产业新蓝海》论坛,由亿翰智库联合协办,论坛上亿翰智库产城研究院院长黄新云表示,中国的产业地产已经进入了“后产业地产时代”,这一时间或将会持续5-10年。而在后产业地产时代,企业需要融合空间与内容,在运营、资源整合、新兴产业体系等方面提升核心竞争力,打造差异化产业园区,实现园区与城市建设的深度融合发展。
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以下为黄新云部分发言实录:
产业园区的核心竞争力是运营
不同的企业有不同的核心竞争力,但最终都归结为两个字:运营。现在,很多企业对于运营的理解其实是有偏差的,运营团队也往往会变成物业服务团队或者是“讲故事”的团队。而真正的运营分为几层:
第一层是最基础的运营。运营要能够指导全园区全周期的开发,包括后端的产出、投资、产品等,包括现金流运转。这种情况下,产业园区的整体管理成本、后续的投融管退打法,在逻辑上才是最优的。
第二层是建立在企业投入和产业相匹配基础上的深度服务的运营。而投入产出的匹配则要取决于企业的战略发展思路。有些企业的发展思路是深度运营产业园区,短期只要求现金流持平,不图开发的钱,盈利更多是依赖于长期对产业全供应链的深度服务;有些企业的发展思路是用资管的方式来做精细化运营,核心是产业园区租金的持续提升,从而使得企业持有资产的估值提升,而运营成本则是与估值提升相对应,这也是一个非常通畅的逻辑。产业园企业在运营思路上的不同,衍生出了不同的打法,也由此形成了企业在特定领域内的核心竞争力。
第三层是运营与周边环境的融合。产业园区和城市的发展是息息相关的,这也是当下所倡导的“千城千面”,是城市未来发展的必然规律,这就意味着不同的城市、不同的产业对应着不同的运营需求。故而,企业在打造差异化的产业园区时,除了以运营为核心衍生出的不同的核心竞争力,还要匹配上区域的特点,进而打造适配于区域的运营体系,构建区域独特的盈利模式,这是未来园区运营发展的重要方向。
资源整合才是后产业地产时代真正的未来
目前,产业地产行业出现了一批规模化发展的企业,他们的发展本质上更多是顺应城镇化的发展趋势,捕捉城市发展带来的企业迁移机会。但是2018年以后,中国的产业地产进入了追逐工业土地价值洼地的“后产业地产时代”,时间将会持续5-10年。
后产业地产时代,行业的入局门槛变高了,企业想要生存下去,需要具备资本、税收、产业资源等一系列的资源优势。在科创时代的大背景下,未来中国的产业地产将向供应链金融与产业共生的方向发展,而产业园区要做的是资源整合。目前很多产业园区在向这个趋势发展,比如,浙江省内的园区已经开始将一些省内的中小型企业聚集在一起,形成产业链集群,帮助上下游企业在前中后端进行赋能,从而提升整条产业链的竞争力。
在这个过程中,产业园区真正赚的不是不动产开发的钱,而是从产业赋能、产业发展、供应链金融服务等多方面获取收益。这可能是中国产业地产真正的未来。
建设现代化产业体系是未来产业园区发展的核心逻辑
二十大中提到了一个非常重要的关键词——建设现代化产业体系。而现代化产业体系必然需要“现代化园区体系”作为支撑,这是产业园区未来发展的核心逻辑。
比如,上海原来的产业园区体系构成就是以张江、临港等国家级园区为核心,上海市属的特色产业园区为中坚力量,其他园区零星分布。但是,现在随着现代化产业体系的建设,园区体系也发生了变化。以生物医药产业为例,上海的区域特色是“四医联动”,想要真正将生物医药产业链的上下游全部打通,让上海市民可以享受到上海市内生物医药最新研发成果。而这种将产业上中下游全部打通的新型产业体系,需要的也是新型的园区体系。
目前,规划领域专家也提出类似思路,真正的新型园区体系不应该是以简单的国家级园区、特色园区和点状园区分布,而是应该全部进行打通产业链的上中下游,把正向和反向的反馈融合在一起,实现驱动源和凝结核的培育,促成产业生态的形成,进而实现产业的发展。
如此一来,园区不再只是简单的产业载体,而是产业在整个城市辐射中的一个重要节点。产业园区也不再局限于地理上的范围,而是将产业资源辐射到周边的企业和居民,做到生产、生活、生态“三生融合”,这样才能实现新型园区体系与城市规划建设的深度融合,才能为城市发展带来全新的机制和活力。
当世界经济面临修复,当未来依然存在不确定,或是危机、或是机遇,一份对未来经济发展的指引正当时。
风财讯对话顶层智慧,11场云端对话凝聚顶层智慧,12月8日,与您相约!