烈火见真金Fire Is The Test Of Gold.

12月8日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。

11场云端对话，35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。

二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，国家强调建设制造强国，产业园区建设运营将迎来发展机遇。

凤凰网风财讯超级财经周专设《赛道，产业新蓝海》论坛，由亿翰智库联合协办，论坛上中电光谷总裁黄立平表示，2023年依然是充满着不确定性的年份，行业分化进一步加剧，但企业不要轻易被困难吓倒，可以沿着＂新型工业化驱动高质量城市化＂的可持续发展逻辑，朝着产业园“个性化建造和服务”的发展方向，把握好轻资产与重资产经营的相辅相成关系，坚定走好自己的路。

作为产业园区建设领域持续耕耘二十多年的老将，黄立平曾任武汉东湖高新集团董事长，开发运营了中国最早的主题产业园（国际企业中心），后一手创立光谷联合（中电光谷前身），2014年登陆港交所主板，成为第一家在境外上市的产业园区开发运营商。

2016年加入中国电子信息产业集团后，中电光谷加快转型升级步伐，探索产业园区可持续增长的轻重并举商业模式，已经成为中国最具竞争力的产业运营服务商之一。黄立平作为享受国务院特殊津贴专家，在丰富的实践经验和丰厚的理论基础上，持续为产业领域带来新思考、新指引。

>>2022凤凰网超级财经周直播入口https://live.house.ifeng.com/detail/17336

以下为黄立平部分发言实录：

可持续发展逻辑：新型工业化驱动高质量城市化

当前一些城市无法避免写字楼、厂房的“空置现象”，问题核心其实是当地城市化的发展水平远远高于产业创新的发展水平，即产业化的发展速度跟不上城市化的发展速度。

所以解决空置化问题，就必须改变城市化发展的内在逻辑；要实现更高质量的发展，就必须要回归事物的本源——是产业化驱动的“新城市化或者再城市化”这样高质量、可持续的城市化。

当然，产业的发展创新是一个非常复杂的系统，它既取决于产业载体建设的质量，也取决于服务对象的技术创新能力，还取决于全球化的进展。

在这个复杂的系统中，产业园区如何更好地发挥应有的作用，对区域经济的协调，对产业的转型升级起到重要的促进作用，这是行业面临的任务。

但我们也相信通过整个行业的进步，更好地提高空间配置的水平，能够服务实体经济，服务新型工业化。那么，未来的城市化也会有更高的质量。

产业园建设方向：个性化定制服务

不仅是城市中心的写字楼，多数位于城市郊区的产业园区，目前也是供大于求。

怎么办？首先应该准确把握增量空间需求是什么。我认为是科技企业的发展。产业园区在近30年的发展中，真正有效、可持续的价值就是为科技企业提供空间服务。

产业园区的未来增量也在这里，增量空间更多取决于科技企业发展所带来的新空间需求。认识到了这一点，就可以找到未来产业园区发展的方向和供应的方式。

科技企业的需求是非标准化、不确定性的。前者因为科技企业有自己独到的文化价值追求；后者因为科技企业在成长，它进入新领域可能就会产生新的空间需求。

这就指明了未来产业园创新的方向——更好地突出企业的独到需要，深入到企业的业务内核去设计服务，只有个性化服务方式，才具有生命力、可持续。

比较有意思的是，这是一个机械化、自动化、信息化和智能化并存的时代，很多人思维方式仍处在机械复制时代的特征中，所以才有城市建设的“千城一面”，才衍生出大量标准厂房、通用性建筑。但智能时代，又使得大家追求个性化建筑、追求更准确的服务（如定制服务），所以这些趋势和带动的方向是相悖的。

从行业发展的角度，我们要兼容并蓄，需要的是信息化和智能化的思维方式，摒弃的是机械复制的理念。比如放弃通过标准化建筑产品来解决产业园多样化需求的供应和服务方式，如此行业才能够进步。

产业园发展模式：轻重并举才能相辅相成

产业园发展选择轻资产模式，还是重资产模式？不能一概而论。

重资产以持有不动产为特征，重资产应该做多大规模，首先取决于资产规模——净资产规模不足的时候，就只能考虑增加负债率，维持总资产的规模。

当然，负债率提高，企业的经营风险也会随之而增加。所以，重资产要从自身的净资产规模以及企业认知的资产负债率出发，来考虑它应该是一个什么样的发展速度、发展形态。

轻资产取决于企业的经营能力、组织发展能力，只要企业有足够的组织发展能力和品牌的影响力，那么轻资产是没有资产规模瓶颈的，从某种意义上讲，它也是具有无限扩张潜能的。

轻重资产从某种意义上讲是相辅相成的，离开了重资产的轻资产，它只可能成为一种中介性的服务；离开了轻资产的重资产，它也只能体现不动产的金融属性。所以，我认为轻资产和重资产模式不可偏废，需要根据自身的情况掌握一种均衡的尺度，使得相得益彰。

中电光谷的办法是保持重资产项目的“开创性、引领性、探索性”，要领行业之风气，争取要执行业之牛耳。同时，中电光谷始终站在行业前列的视角，让品牌效应引领轻资产能力的发展。

轻资产形成的规模，也可以促进重资产本身质量的提高，轻重之间的相互促进是一个比较理想的状态。

行业分化将进一步加剧，企业要坚定走好自己的路

从广义的运营上讲，园区的建设形成过程中，所有的工作都可以理解为运营，包括产业的导入、组织、招商活动、园区服务等。所以，广义的园区运营，实际上是一个产业组织体系和企业的服务体系。对于综合运营的主体而言，做好广义的园区运营是一家企业综合能力的体现。

狭义的运营指园区建成以后所形成的主要服务。一般的企业很难提供完全或者是完整的服务，比如说金融服务、人力资源服务、生活配套服务、供应链专业化服务、物业管理服务等。对于追求高品质园区服务的企业而言，最好能够提供三个以上的专业化服务，这才能叫专业化的园区运营服务集团。

中电光谷现在更希望的是形成统筹运营服务的能力，提供从招商和产业组织开始的全过程、全生命周期的产业服务和企业服务，这样，服务的完整性和有效性都会更好。

2023年依然是充满着不确定性的年份，行业分化的现象会进一步加剧。

企业要坚定走好自己的路，不要轻易被困难吓倒，也不要简单地模仿别人的商业模式，要发挥好自己的优势，不断补足短板，在认为有效的路径上坚定走下去，能够活过明年的一定是有前途的、有希望的企业。

当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。

风财讯对话顶层智慧，11场云端对话凝聚顶层智慧，12月8日，与您相约！