烈火见真金Fire Is The Test Of Gold.

12月8日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。

11场云端对话，35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。

时隔两年，同样由于疫情原因，中原集团创始人、中原集团主席施永青以视频连线的方式出席《后疫情时代的钱、地、人》问渠对话。对话中，施永青表示，内地房地产进入全新时代。

首先，房企的持续经营成为大问题。对此，施永青解析，房企开发节奏有所放缓，此前房企拿的很多土地都没有开发条件，开发土地需要建筑费，土地开发出来后，房子卖不出去，卖出去也卖不到成本，只会使经营造成更大亏损。销售端疲软是导致房企放缓开发节奏的原因之一，保交楼的任务更是停滞了房企的自有业务增长。

其次，房地产行业值不值得做下去，亦有疑问。施永青指出，代理公司原来是服务开发商，做开发商的增量房业务，现在开发商开发量减少，代理公司的服务佣金收不上来，即使开发商现在提供业务，代理公司也不敢做，这是代理人如今面对的情况，中原的竞争对手也有部分没法经营下去，与房地产相关的全行业都被拖累。

施永青坦言，往后流进房地产的资金会大幅减少，如果政策不支持稳健经营的开发商，担心90%的民营房企都会在这一次风波里消失，房地产行业将出现生态性大灾难。

以下为部分发言全文：

地产新时代

内地房地产进入一个全新的时代。

此前内地房地产均是增量房主导的市场。改革开放前30年，内地建房比较少，改革开放之后经济高速发展，伴随着城镇化，大量人口从农村涌进城市，需要建很多房屋，因此政府会有不同的宽松政策支持开发商，例如较低的按揭贷款利息，开发商获取资金比较容易。

当时，国家需要高速建房，房地产开发商的高杠杆、高周转经营方式都得到了支持，让开发商很容易拿到钱大规模建房，形成整个地产行业规模不断扩大。

随之，开发商冒的风险越来越多。近年来，国家看到房地产存在一些泡沫，不是所有的人买房子都是为了住，很多人都是为了投资。需要投资的人看到房价上涨，就把钱放到房地产里面。为了防止这种情况过度的蔓延，国家提出房住不炒。

此后，国家提出三道红线，对于开发商的过度经营模式做一定的压抑，但是由于开发商基本上运用这种模式经营了一段比较长的时间。此种模式要维持下去，房价一定要涨，销售的速度要快，一旦价钱升不上去，或者销售的速度慢下来，开发商就会出现资金链的问题。

由于疫情等因素，有些地方正常的房地产的交易受到影响，开发商资金回笼速度减慢，加上三条红线，开发商不能用新债还旧债。如此情况下，房地产开始爆雷，出现债务违约。现在房价开始不再上升，销售的速度减慢，房企出现资金链的问题，随之房地产行业的很多环节的问题开始显现。

最近地方政府在土地拍卖的时候，很多时候都拿不到理想价钱，要么流拍，要么就用最低的价钱成交。有时候这个地块成交依靠跟地方政府有关系的公司“托底”。如此情况之下，地方政府的财政开始出问题。

另外，开发商资金有困难之后，以前买回来的土地，现在不想开发，因为开发出来也没有钱赚，花更多的建筑费，只会使利润更小，只会使经营做成更大的亏损。

房地产行业恢复信心没那么快

以前房地产行业过度投资、开发，现在需有一个比较大的调整，以往开发多的，现在只能开发少一点了。

政府把地都卖了，实际上是把未来应该卖的地都卖了，所以现在就再也卖不出去了。

因此，有一段时间地方政府的财政收入是没法上升，如果又要回到以前水平，变成地产泡沫，国家是不想再面对房地产泡沫再度爆破的风险。

地产下行，殃及代理

谈及地产下行趋势对代理行业的影响，施永青指出，开发商滞销不赚钱，没有委托代理公司进行营销的需求，现在开发商都自销，因此代理行业市场规模持续萎缩，中原的市场规模也随之缩小。

为此，中原的收益大幅减少，但是减少也是亏损，可能长期吃老本。由于有些开发商倒闭，原来中原布局主流城市周边很多城市，现在只能减少规模，中原把力量集中在一些主要城市，以大湾区为主，华北区域以北京、天津为主，华东区域以上海、南京、杭州为主。另外，中原将减低成本，现在赚钱不容易，起码减少亏损。

中原策略

2023年，中原确定公司的资源部署。

增量房方面，中原订立对不同城市的不同要求。虽然现在增量房市场减少，但是中原内地增量房方面有一定基础。

存量房方面，由于开发商现在有卖房压力，二三线的城市，开发商所定的价钱比存量房的小业主定的还要低，加上开发商拥有很多推广、优惠方法。加之贝壳的出现。贝壳的出现对于小中介有好处，对中型、大型的代理公司，但规模没有贝壳那么大的，竞争上处于不利状态。贝壳利用平台，获客的机会优势更大，因此中原放弃二三线城市的存量房市场，集中力量做上海、北京、深圳、天津等主要城市的存量房。

同时，中原通过人员的培训管理，从而更好提升公司竞争能力。