烈火见真金Fire Is The Test Of Gold.
12月8日,凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构,启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。
11场云端对话,35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话,凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。
二十大报告提出,“建设现代化产业体系,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”,国家强调建设产业强国,产业园区建设运营将迎来发展机遇。
《赛道,产业新蓝海》论坛由亿翰智库联合协办,论坛中星河产城研究院院长王英杰表示,产业园进入科创发展时代,未来产业园区的盈利增长和发展模式,均要围绕着资本、科技、数据等要素空间进行系统整合。“将整体要素在产业园区平台内融通创新,这将是科创时代下产业园区发展的最大方向。”
王英杰指出产业园精细化运营时代之下,未来产业园不仅是单一的生产空间,产业园的发展强调更高效的互动,生产功能和研发办公功能、交流空间更多的融合在一起。
谈及资本与产业园的融合,王英杰认为,产业园区的运营方欢迎各类资本方的进入,会极大减轻运营方重资产的投资压力。同时,RETIs模式为产业园大规模的资产沉淀打通了整个产业园区“投融建管退”的发展路径。同时,投资主体越多元化,让园区发展具备更多活力,这是非常好的发展趋势。
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以下为部分发言全文:
产业园进入科创发展时代
最早产业园区都被当成地产的一种产品形式,更多的价值点来自于土地的资源要素红利和人口资源要素红利。
新经济之下,随着更多要素的不断涌现,整体经济要素的价值已从原来的土地、人口演变到资本、科技、数据,产业园进入科创发展时代。未来产业园区的盈利增长和发展模式,均要围绕着上述要素资源进行系统整合,将整体要素在产业园区平台内融通创新,这将是科创时代下产业园区发展的最大方向。
星河产业从一开始做深圳·星河WORLD园区,从整体产业配套建设到投融资等一系列形成非常有效的产业龙头模式,即“产·城·融·投”。紧扣未来的科技强国战略、实体经济发展战略,产业园区平台有非常强大的发展动能。动能之下,作为民营企业的星河产业,可以更好的发挥对所有要素做资源的对接,深圳·星河WORLD园区从规划之处到运营阶段,都与科创产业发展紧密结合,此种模式得到了业内广泛认可。
产业运营时代,行业增长和发展空间巨大
园区发展拐点不是一个波动性的峰值和峰谷的拐点,可能是波浪上升的变化,处在模式转化的关键阶段,不能称之为向下的发展态势,而是横向整理的状态。
园区发展拐点的出现与经济发展的结构要素发生变化有很大的关系。早期大规模的地产要素叠加,产业园区规模性的增长成为了很多企业的共同追求。实际上,产业园区开始进入园区运营时代,尤其在RETIs发行之后,对产业园区做了非常强有力的推动。另外,发改委发布的金融口文件,将产业园行业定位为支撑国民经济发展的基础性设施,这是一个非常重要的转折。
在如此趋势之下,凭借雄厚的产业投资实力,星河产业未来将更好的打通产业园区资产证券化路径,实现有序、健康地发展。精细化运营是未来发展的主流方向。在国家资本和政策支持下,产业园区的增长空间还是非常大,各个企业要在里面寻找适合自己的渠道运营。
粤港澳大湾区的产业空间处于非常紧张的状态,虽然深圳已经提出了2000万平米的工业上楼指标,但是增量空间非常少。在这种环境下,存量物业存量空间的更新改造,是非常重点的方向,这也是珠三角的市场特点。长三角的空间资源要素更多,产业类型相对于粤港澳大湾区来说更加重一点,增长空间是存量和增量并重的发展机会。
未来发展方向上,不管是存量的更新,还是新增量的建设,产业园未来要关注更高的效率、更高的运营水平,积极响应不同产业方向的发展需要。行业未来的增长空间和发展机遇是非常巨大,整体呈现良好的态势。
精细运营,产业园发展更注重功能融合
由于产业发展越来越精细化,所以必然对空间载体提了更多新要求,这是未来发展趋势。就像制造业的产品一样,更加强调柔性化的生产,更加强调灵活动态的生产组织等。
在产业园空间形态上,已不像以前强调大规模的功能分区,而是关注城市的功能组团,对园区进行工业区、生活区、居住区的定义,未来产业园的发展强调更加高效的互动,不仅是单一的生产空间、生产功能和研发办公功能、交流空间,需要更加深度融合在一起。
如此一来,对于园区的个性化、精细化设计便提出了非常高的要求,产业园区单一产品的规模化复制,在二三线城市偏传统制造类的园区,可能有一定的增长空间。但在一线城市和强一线城市,产业园更多强调功能性的融合互补、空间的适配性。
未来,星河产业会聚焦现有的产业体系及方向,包括新一代信息技术、文化创意,生命健康,智能制造等,对产业服务进行精细化打磨,适应和满足企业未来发展需要,帮助企业从最早的初创到生产到规模化的扩张,提供保姆式服务。
资本进入,助力园区打通发展闭环
国外低成本资金的进入,对于产业园区的发展能够提供非常好的补充,包括最近放宽了一些金融政策,拥有产业运营能力的企业都得到了很好的支持。如此一来,产业园区和资本可以很好结合,将资本投入到实体经济、投入到基础设施的建设领域中去,这对于园区来说,资本是非常关键的角色。
对于各种资本的进入,产业园区的运营方都是欢迎的,会大大的减轻运营方对于重资产的投资压力。RETIs模式之下,给了产业园大规模的资产沉淀提供了非常好的通路,打通了整个产业园区“投融建管退”发展闭环,投资的主体越多元化,让园区发展具备更多活力,这是非常好的发展趋势。
星河目前正在做很多类似尝试,我们很早发行了CMBS产品,现在正在积极争取产业园区RETIs上市。资本的进入,对于专注做产业园区的运营商来说,是非常好的支持,也给我们提供了非常强的信心。
当世界经济面临修复,当未来依然存在不确定,或是危机、或是机遇,一份对未来经济发展的指引正当时。
风财讯对话顶层智慧,11场云端对话凝聚顶层智慧,12月8日,与您相约!