12月8日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。

11场云端对话，35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。

地产下行，代建蹿红。一组数据可以佐证。据凤凰网风财讯统计，截至目前，已有超40家房企布局代建业务，预计2030年商业代建销售额接近5万亿元。万科、碧桂园、保利等头部房企之余，当代置业、天房、星河湾等中小型企业亦盯上了代建这块蛋糕。

凤凰网风财讯超级财经周专设《代建，新机会新未来》论坛，论坛上金地管理副总经理王欣表示，当前房地产行业处于多周期叠加的产能出清阶段，2022年地产市场遭遇寒冬，代建反而迎来更多增长机会，例如，规模房企开发能力收缩，城投平台公司大量拿地、政策类保障房和安居房、AMC企业介入暴雷房企，均会成为代建行业新增长点。

王欣指出，伴随着代建领域入局者增多，代建行业竞争加剧。

我们认为代建业务要取得长久发展，保持未来的生长力，需要培养两大核心能力：一是，价值创造能力；二是，与委托方建立信任关系的能力。两大能力相辅相成，缺一不可，共同构成了金地管理的“5大赋能，6大创效”、“服务金三角”等核心能力模型。

金地管理坚守代建初心，打磨企业核心竞争力，一如既往为委托方提供专业优质的服务，引领以管理创造价值的代建行业发展新模式，可持续、高质量发展。

金地管理，是金地集团旗下独立经营代建业务的子公司，截至2022年11月底，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目近100个，累计签约面积超1700万㎡，其中住宅项目累计货值超过1000亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超过360万㎡。

王欣将在丰富的实践经验和丰厚的理论基础上，分享代建领域新思考。

以下为王欣部分发言实录：

房地产处于产能出清阶段，或将进入缩量时代

当前房地产行业处于几个周期叠加的出清阶段，几个周期包括以下内容。

第一，人口红利逐渐消退，从人口红利逐渐转向人才红利的阶段，需求的增长会逐渐减弱。

第二，我国经济发展增速的放缓，从高速增长逐渐回落到平稳增长阶段。

第三，经济结构的转型，导致整体房产发展的放缓。叠加中期房产调整政策、疫情的短期影响，中长期来看，房地产行业或将进入到缩量时代。

整体而言，未来房地产行业发展将趋于稳定，当前房地产市场也出现比较大的政策稳定性利好。“二十大”政策提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的。近期信贷、债券和股权等三箭齐发的融资政策支持，对于优秀的开发商而言，三方面政策有助于加强房企流动性，对于刚需等购房群体适当放大了杠杆。同时，房地产行业作为国民经济的重要支柱性产业之一，稳楼市等于稳经济、稳就业。

纵观一个行业的发展历程，没有任何一个行业从高速发展到回落的过程中会一落到底，相对来说，都会从高速发展之后回落后，进入平稳的发展时期，未来房地产行业是一个平稳发展的时期。

地产开发下行，代建迎来新的机遇

任何一个行业高度发展之后走向成熟，最后的结果便是专业细分。房地产行业经过二三十年的发展，已然是高度成熟的行业，走向专业细分是必然的结果。

从国外的经验来看，欧美很多国家出现轻重资产分离的现象，目前国内很多优秀的开发商是集投资、开发和运营于一体的主体，代建蹿红是代表房企三大能力的专业细分和分离，形成了很多优秀的代建企业。

代建行业市场前景可观。机构数据显示，到2025年，代建行业收入预计达到千亿规模。目前，代建行业整体收入还只是在百亿规模，未来代建行业将有五倍市场增长空间。对比渗透率，发达国家代建行业的渗透率达到20%-30%，目前国内代建渗透率相比国外水平还有差距。

在整体房地产行业缩减的背景下，代建行业呈现增长趋势，很多企业加入代建赛道。比如，2022年，整体房地产市场承受巨大调整压力，不少头部房企销售额、销售面积同步缩减，但代建企业2022年都获得了较好增长。

代建行业增长与当前代建的发展趋势相关。规模房企开发能力收缩，城投平台公司大量拿地，很多政策类的保障房、安居房，AMC企业介入遇险暴雷房企，均带动了代建需求增长，亦将成为代建行业新增长点。

面对机遇，代建服务的两大新题

作为轻资产开发管理服务，代建服务面临最大的难题是获取委托方的信任。代建是做信任差的生意。如果能在最短时间获得委托方的信任，是代建业务能够正常和高效进行的前提。

对于代建企业来说，另一个风险是品牌风险。如何高效和委托方达成共识，建立沟通有效的机制，代建项目的运营将更为顺利。

目前40多家企业进入代建行业的竞争中，企业需有独立的特色才能脱颖而出。代建行业能力模型及服务标准，并不是将开发能力的整体平移，除了开发能力的硬实力之外，代建企业更需关注代建行业软实力。

代建的的挑战是：每一个项目的委托方诉求不同，具有独特性，如何凭借体系和专业能力为委托方提供定制化的服务。如果将代建仅作为短期平衡风险，或者短期机会而进入的企业，没有重点构建体系和服务标准，在代建行业的未来发展会遇到一定的瓶颈。只有把代建作为独立和长期深耕的企业，才能建立完善的、专业的体系，更好服务业主方。

金地管理四大核心竞争力

金地管理于2018年正式成立，独立经营代建业务，竞争优势主要体现在四个方面。

第一，金地管理有16年的代建开发管理经验。金地从2006年承接深圳市福田区的第一代建项目开始，16年中，金地管理目前布局了40多个城市，近100个代建项目，累计开发代建面积超过1700万平。

目前金地管理以商住、商办和政府公建三大业务为基本盘，完成全国化的布局，业务类型涵盖住宅、写字楼、商业、酒店、体育场馆、景观公园、市政基建、学校、产业园区、国家级科研实验室等多元化业态。多元化布局决定未来发展也是多元的。

第二，金地管理拥有独立运营的平台。2018年，金地管理公司正式成立，便确定了金地管理是独立运营的，更有利于打造一套适配代建特性的标准化的服务体系和完善的人才梯队。

第三，金地管理一直坚持直营不挂靠，所有的代建项目都由金地管理团队直接经营和管理，便于统一服务标准和提供统一的服务内容。

第四，金地是一家混合所有制的公司，既有国有企业的合规和稳健，又有上市企业市场化运作的高效机制，金地管理在市场上兼具合规稳健和高效灵活。

应对未来发展，金地管理将持续做好两项工作。第一，价值创造能力。第二，和委托方建立信任关系的能力。

价值创造是金地管理从事代建行业的初衷和核心。例如，现在企业类项目找代建，主要是项目遇到了各种各样的问题，包括品牌、收益、开发风险等，如果一个代建企业的进驻，仅仅以比较高的管理费来增加项目成本，仅仅是保证这些困难点得到落实的话，对于整个项目的后续的开发会增加比较大的成本风险。

在此过程中，金地管理会从价值创造的角度出发，通过代建团队介入，给项目创造更高的价值，通过价值的分享，金地管理从中取一部分来作为代建服务的回报。

整个项目在不增加开发成本的情况下，能够解决过去的问题。

所以说价值创造是代建方能够给到项目上第一个核心关键。金地管理以品牌、体系、资本、资源、团队为“5大赋能”，以设计、品质、进度、成本、营销、合规为“6大创效”，实现项目的开发赋能与价值创造。

第二，代建方和委托方建立信任关系。代建方能够和委托方快速高效的建立信任关系，是减少项目的过程当中沟通成本的重要因素。

金地管理率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出金地管理“服务金三角”，分别是委托方驾驶舱、委托方服务白皮书和代建服务质量体系，让服务成为可以衡量的专业力，成为与委托方建立起牢固信任关系的桥梁。

其中，《委托方驾驶舱》是代建行业首个为委托方量身打造的信息管理平台，能够高效、实时、透明的将项目经营数据呈现给委托方；《委托方服务白皮书》是代建行业首份聚焦委托方服务指南的工具白皮书，具有及时性、针对性和定制性三大特点；而《代建服务质量体系》则是代建行业首个针对服务质量的立体评价体系，涵盖专业服务、软性服务和增值服务三个层面。

金地管理将持续在专业能力和服务能力上深入研究和探索，坚守代建初心，把每一位客户当成唯一，量身定做、精益经营，专注服务好每一个项目。