摘要：毫无疑问，世界经济正在面临巨大风险，与全球经济紧密相连的中国在新一轮变革下，正奋力寻求稳增长路径。同时具备资本密集、劳动密集、产业密集和链接上下游密集属性的中国不动产，在诸多不确定的因素下，需要在一次次深度思考里淬炼烈火中的真金、找到磨砺后的未来。

12月8日，第三届凤凰网风财讯超级财经周，以“烈火见真金Fire Is The Test Of Gold”为主题，35位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG企业责任、元宇宙、Z世代等话题，进行11场云端对话，共同解析经济机遇及不动产行业未来。

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中华人民共和国外交部原部长、中国人民外交学会名誉会长李肇星在《美好人居 共建共享》中提到，现在人民群众对居住品质、绿色健康、生态文明、智能科技等多方面的要求不断提升。未来，企业应以绿色发展为导向，不断创新发展，改善人居环境。

精瑞人居发展基金会主席、清华校友总会城乡建设专委会创会会长聂梅生在《新时代中国房地产的浴火重生》的主题演讲中提到，当前中国房地产走出下行危机的关键在于重建市场信心，恢复销售量。同时，随着多项强支持性政策的出台，房地产行业会逐渐过渡到“住有所居”的新业态。在此趋势下，市场信心的恢复要从促进新消费、科技创新、推行REITs等金融工具盘活存量资产三大方面入手，激活人居新活力，提高人居的幸福感。

作为主办方代表，凤凰网房产联席CEO、优博集团创始人单大伟致辞表示，行业巨变下，房地产告别了快速增长周期，并彻底进入薄利时代。市场从增量开发向存量运营转轨，行业需求在未来5-10年内也将放缓。

凤凰新媒体CFO吕靖在致辞中表示，房地产行业发展再一次站到了发展的转折点。今年在人们的翘首以盼下，地产救市政策落地终于迎来曙光。作为全球主流华语媒体，凤凰网始终秉持“中华情怀、全球视野、包容开放、进步力量”的宗旨，在坚持新闻专业主义的同时，也坚持向行业传递价值。

地产进入后疫情时代 钱、地、人依然抢占C位

自2020年以来，国内对房地产行业的调控进入深水区，加之这三年的疫情反复，对整个行业产生深远影响。

在中原集团创始人、中原集团主席施永青看来，内地房地产正在进入一个全新的时代，房企的持续经营成为了大问题，而且房地产行业到底还值不值得继续做下去，亦有疑问。据多方数据参考，2022年中国房地产百强房企销售额整体下滑超过35%。受购房群体需求整体下滑影响，加之金融机构普遍对房企收紧钱袋子，房企陷入缺钱、缺人的循环。民营房企从土地市场批量消失，信心成为行业稀缺品。

2022年11月11日，伴随金融支持房地产“十六条”出台，针对预售资金监管、个人信贷调整等多鼓励政策相继出台，地产政策导向发生明显转变。

香港兴业国际集团执行主席查懋成指出，房地产正处于变化的关键时刻，预计政策的阶段性放松会成为新常态。同时，购房者对于市场的预期也将进一步提升，信心会逐渐恢复。

优客工场创始人毛大庆同样提到，“金融16条”礼包对保交付、保支付以及让企业正常运转，保证明年一季度开局经济基本面稳定具有重大意义。房地产行业进入极速转型时期，要保持健康稳定的增长，就要积极寻找第二增长曲线，迅速在第四次技术革命中去找到国家发展的新动能。

当然，行业夜幕虽长，但不乏微光照亮前路。商业、代建、物业、产业依然有赛道持续释放好消息。不难看出，从过去的开发到如今的地产逻辑迭代，向运营要钱已经逆向要求房企转变思路，要求人和钱也同样转变思路。

金科集团联席总裁王伟指出，只有找到合适的市场管理理念和资产管理的模型，才能穿越周期，保证商业经营长期可持续发展。同样在转变思路的还有绿城管理，在绿城管理执行董事兼CEO李军看来，坚守运营逻辑的代建是投资与开发相分离的商业模式，这注定了代建的轻资产属性。所以，房地产下行周期，代建的逆周期特性会更愈加明显。

运营时代到来 用时间验证价值

不难发现，无论商业、物业，还是去年以来异军突起的代建板块，都没有脱离基本的运营逻辑。穿越地产周期，行业经过3年淬火，正开始主动或被动接受去赚更难赚但更长久的钱。那么，物业领域如何去赚“长钱”？

碧桂园服务执行董事、总裁李长江的答案是数字化，其在主题演讲中指出，物业行业的数字化建设已经进入到关键期，物企自上而下的创新研发需要将“数字化”运用到一线。只有以资源投入为支撑，将数字化彻底融入到内部管理和客户互动上，企业才可能真正和时代同步，跟国家发展进步同轨。

朗诗绿色生活总裁吴旭的秘诀则是“标准化”，“示物企在转型生活服务平台过程中，标准化建设有利于提升物业服务持续性与精细度；社群运营重在激活业主自发性，延续中国熟人社会的邻里文化和人情温度。”

新希望服务首席执行官陈静和绿城服务董事会主席杨掌法更强调人的作用，前者从客户出发，认为物业未来发展的新蓝海便在于以民为本，服务于民生需求。后者则是着手企业员工，强调通过内部改革提升了效率和人均效能。未来企业将进一步进行改革，加大拓展力度。

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在随后的商业地产论坛，多位嘉宾围绕产业、商业的新发展格局各抒己见。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云在论坛中表示，增强商业不动产的流动性，关键在于借用大资管的手段，提升企业的运营能力，深入挖掘商业不动产的资产价值。

HuanXin联合创始人刘晓兰，仲量联行执行董事、华东区董事总经理张静，东原致新总裁、迪马股份助理总裁王凌，联投置业副总经理庞颖在《商业地产运营向远》的对话中表示，旧时代翻篇、新时代到来，商业创新并非颠覆而是回归从人出发的本质，打造生态与社群或成新方向，尤值得关注青年和中老年消费趋势。

当前“人地货”场景重构，应回归商业的服务本质，打造差异化运营服务能力；也要解锁商企城市“新角色”，参与旧改更新、盘活低效资产，提升商业活力。

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产业地产层面，二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，国家强调建设产业强国，产业园区建设运营将迎来发展机遇。本届财经周专设产业论坛，由亿翰智库协办。

中电光谷总裁黄立平表示，产业地产行业分化会进一步加剧，但企业不要轻易被困难吓倒，可以沿着＂新型工业化驱动高质量城市化＂的可持续发展逻辑，朝着产业园“个性化建造和服务”的发展方向，轻重并举，坚定走好自己的路。

MAX科技园赵立东表示，产业园区的重心应在运营服务，价值是在助推实体经济，发展不能盲目追求规模化。外资加码和公募REITs都是行业好消息，但也更考验产业园招商运营能力。

随后的产业地产对话中，亿翰智库产业研究院院长黄新云、中南高科高级副总裁朱慧、时代商业集团副总经理赵柳柳、星河产城研究院院长王英杰、丰隆深港科技园总经理舒毅发表各自观点。

在嘉宾们看来，随着经济转型升级，产业的需求发生了变化，园区要在开发设计上兼具定制化与通用性，更好地满足园区内企业不同阶段的不同需求；在运营服务上，可通过轻重并举、资本合作等方式取得长足发展。

未来产业园区将成为市场化的产业公共服务平台，以运营服务为核心，遵循以人为本的理念，为产业园内外企业打造一条资源互通的全生态链，并通过持续创新等为生态系统提供动力。

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作为今年颇为火热的代建板块，不动产在深度调整周期中，重新寻找平稳发展轨道，代建这一符合新形势的模式跃身顶流行列，正迅速成长为一个千亿量级的市场。

金地管理副总经理王欣指出，当前房地产行业处于多周期叠加的产能出清阶段，代建反而迎来更多增长机会，入局者不断增多，行业竞争加剧。此时，对于企业而言，需要培养与委托方建立信任关系的能力，以及价值创造能力两大核心能力，才能在代建领域取得长久发展，保持未来的生长力。

龙湖集团龙智造副总经理密舒杨指出，深度契合未来城市高品质、数字化、强运营的发展趋势，龙湖龙智造以“智造未来城市”为理念，面向未来城市发展提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”，致力于成为“智慧营造领航者”。

对话90后 拥抱Z世代 拥抱科技未来

作为凤凰网风财讯超级财经周今年创意环节。主办方特意邀请有“地产思想家”支撑的冯仑先生与三位90后青年代表跨屏对话，直击年轻人的居住需求，探索房地产的未来之路。

万通集团创始人、御风集团董事长冯仑在“北京床还是鹤岗房？”的对话中表示，房子对于年轻人来说是必需品，是栖息生存的居所，更是每天生活开始的起跑点。宁要北京一张床，不要鹤岗一套房。对于正处于韶华的Z世代而言，应该选择更有发展机会的城市，居住空间反倒应该排在第二位。房子不是选择人生的依据，理想、梦想、技能、特长、机会才是展开人生的依据。

冯仑在“房地产行业对年轻人是否还有吸引力？”的对话中表示，房地产是一个为人类生存和发展提供特定人造空间的行业，只要有生存发展的需求，这个行业就可以持久做下去。而且，房地产行业依旧存在很多创业机会。

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这是个“既要与又要”的难题，房地产企业在面对新一代多元需求的背景下，又怎样通过标准化降低成本、提高利润？顶层政策支持之下，不动产行业从增量时代迈向存量时代，企业又如何紧随国家“智能 ”发展战略而深化转型升级，实现地产 元宇宙逐渐落地。

全联房地产商会副秘书长陈江根给出的方案是数字化。“数字化有利于促进房企的重组变革和区域协同发展，通过数字化的手段准确地捕捉用户需求，在满足用户对美好生活追求的同时，也有利于延长产业链的长尾收益。”

事实上，已经有不少企业在数字化和科技化上开始起步，广东睿住智能科技有限公司总经理朱春晨指出，随着用户需求体验的不断变化，房地产行业将迎来“全屋智能”的新发展风口。而智能场景设计和人工智能技术的投入应用，会推动全屋智能逐步迈入正轨。

北京金茂绿建科技有限公司副总经理高滔提到，站在新的历史起点上，金茂绿建作为央企平台公司，更为聚焦ESG发展理念，赋能城市运营，加快推动城市能源及信息基础设施低碳转型，促进房地产行业和经济社会全面绿色转型发展。

从规模到责任，行业标准向新

不难发现，绿色、低碳、科技、智能、可持续。这些其实不新的词汇在近年开始逐步替换房地产原有的“规模、速度、杠杆”，成为新的主流词汇。

而伴随行业语境一起变化的，还有行业评判“好”的标准的变化。

随着国内ESG实践的逐渐深入和不动产行业的周期性转型，企业愈加关注健康、绿色、企业管治、员工关怀、社会效益等责任领域。

广东省房地产行业协会会长王韶指出，我国住房短缺问题已经解决，但仍存在结构性不平衡和住房资源分配不均的问题。解决方法在于以“稳”为核心，逐渐建立租购并举住房制度，建立以“人、房、地、钱”的联动机制，实施房地产税等长效机制，稳步推进房地产市场转向平稳、高质和创新。

妙盈科技联合创始人兼CEO涂鉴彧表示，当今房地产行业压力和挑战并存，房企应该把握可持续发展机遇，在ESG、碳中和等方面实现弯道超车。但目前企业在ESG方面的披露是落后的，中国应该有一套具有自身特色的ESG评价体系。

上海加禾建筑设计院创始人杜鹏指出，ESG于房地产行业来说，更加倾向于让建筑变得“更环保”“更友善”，而其对环境和社会因素更多的考量，也有利地推动了商业向善。不过，在ESG建设中，房企要避免指标化、表格化、制式化，加强ESG与企业核心业务的紧密结合，才能实现真正的可持续发展。

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2022年中国地产行业持续走弱，“三道红线”调控、房企信用危机、国际形势动荡，内外部多重因素影响着这个行业稳健向前；此外，2020年初以来的新冠疫情持续对地产市场需求形成冲击。在众多因素影响下，地产行业信心持续走弱。

硬币另一面，金融政策、预售资金监管政策等逐步加大对房地产的支持。不动产行业数字化、低碳化探索更加深入，产业商业代建企业新趋势涌现，都成为房地产下半场所探索的新路。

种种迹象表明，地产行业正处于“黎明前的至暗时刻”，行业亟需修复信心，重建信心，在迷雾中寻找真知，在低谷中锤炼能力，在不确定中找到属于自己的确定性，在烈火中寻求行业自身的淬火。