风财讯北京12月13日（闫希）12月13日，2022凤凰网风财讯超级财经周“烈火见真金华北区论坛：追光向未来——中国地产的新机遇和城市高质量发展峰会”以线上直播的方式举行。

本场区域论坛邀请国内专家学者、房企重要嘉宾围绕“城市和小城镇发展、不动产资管、代建、城市更新、数字化营销、热盘解码”等相关话题各抒己见，以主题分享和对话交流的方式，旨在凝聚政、商、学界精英在内的共识，为行业健康发展提供参考。

作为凤凰网旗下，凤凰网房产在本场华北论坛中，联袂不动产资管领域权威智库---睿和智库和新包豪斯设计精英大师协会、包豪斯大学中国区作为智库支持，论坛后将开展一系列的行业研讨。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升在“不动产资管的新起点”主题演讲中表示：不动产市场正处于历史关口期，新的时代下，面临着四个变局：

一是基础资产之变，存量更新时代，不动产走向历史舞台，业态更加细分，运营重于销售；二是金融场景之变，从间接融资转向CMBS/类REITs公募REITs等直接融资；三是周期之变，周期的演变逻辑是资管新规、三条红线、新冠疫情；四是市场主体之变，资产管理公司走向前台。

具体到资产之变，周以升列举了一组数据，不动产（包括商业不动产和基础设施）与住宅存量接近，然而大宗交易的交易量每年只有2000亿左右，相当于住宅交易量的1%左右，亟待盘活。然而，从收益率上来看，按照市场定价的商业不动产收益率为4%以上，远高于住宅的1%，且与无风险利率相比有正的利差，是一个理性的资产类别。由于不动产的商业模式更加依赖于产业、经营和消费，与政府提倡的高质量发展模式完全符合。某种意义上，中国的购物中心是消费基础设施，中国的办公楼是产业发展的基础设施。这些基础设施的盘活将会给中国经济带来新的活力。

而金融场景之变，周以升给出的解读是，中央强调房住不炒的根本在于反对住宅的过度金融化。而在不动产市场，金融创新则是严重不足的。在租购并举、住有所居的精神指导下，围绕着不动产的金融循环正在形成，这个金融循环包括：不动产私募基金、类REITs/CMBS、公募REITs。

谈到经济周期之变时，周以升表示三条红线、新冠疫情、资管新规三个因素叠加，导致传统的开发商三高模式走向终结。这个剧烈的去杠杆过程将会导致资产的大出清和大转移。

这个大出清和大转移就需要新的力量进入，这就是呼唤着一个不动产大资管的时代。这个时代背景和美国在上个世纪80年代非常类似。某种意义上说，这是不动产资管真正的起点。

具体到不动产的资管实践，周以升列举了高和资本的数据，22宗收购，累计投资135万㎡、约500亿元，成为国内城市更新和不动产投资的引领者之一，经典案例包括：上海静安高和大厦办公更新改造、北京北三环爱琴海购物中心商改办、中关村清华启迪科技园D座不良资产等。同时也推动大量证券化创新，比如国内首批公募REITs产品代表招商蛇口产业园REITs、国内第一个公寓类REITs代表新派公寓、国内第一个CMBS高和招商-金茂凯晨等。

关于不动产资管的趋势，周以升认为，在这个大出清的时代，中国的专业机构必须立足于中国当下那些具体的、切实的、最难的问题，通过联合一切可能的力量、包括推动各项研究和政策边界，尽力去解决。这个艰难的过程，就是中国经济出清的过程，也是中国经济进入下一个周期的必经之路。这个道路自然也是专业投资机构凸显价值的过程，也是必须经历的试炼之路。相信中国经济的未来，就必然会相信中国不动产资管行业的未来。它可能正站在一个新的起点上。

嘉宾观点语录：

1.中国有一个和住宅市场存量相当的不动产市场，由于交易量小而被忽略了。然而，不动产的盘活将是中国推进高质量发展模式的关键一环。

2.在这轮周期中，中国的不动产恐怕要经历一个历史性的大出清和大迁徙。

3.这个出清的过程必须依赖一个全新的金融生态，包括不动产私募基金、类REITs/CMBS和公募REITs。

4.住宅开发三高模式的终点，不动产资产管理模式的起点。