风财讯北京12月13日（闫希）12月13日，2022凤凰网风财讯超级财经周“烈火见真金华北区论坛：追光向未来——中国地产的新机遇和城市高质量发展峰会”以线上直播的方式举行。

本场区域论坛邀请国内专家学者、房企重要嘉宾围绕“城市和小城镇发展、不动产资管、代建、城市更新、数字化营销、热盘解码”等相关话题各抒己见，以主题分享和对话交流的方式，旨在凝聚政、商、学界精英在内的共识，为行业健康发展提供参考。

作为凤凰网旗下，凤凰网房产在本场华北论坛中，联袂不动产资管领域权威智库---睿和智库和新包豪斯设计精英大师协会、包豪斯大学中国区作为智库支持，论坛后将开展一系列的行业研讨。

中交城市更新总经理蒋向国在“‘全域型’城市更新模式”主题演讲中，先对我国城市更新的发展进行了梳理，最早是90年代末吴良镛院士提出了“城市有机更新”概念，其目标是推进城市存量空间资源提质增效，在渐进的、可持续的更新过程中，完善城市功能，改善人居环境，补足公共服务设施，促进产业转型升级。

在发展历程中，蒋向国认为全国各地的城市更新行动在政策规范指引下，目前已经跳出以往的拆真建假、乱砍滥伐、拆旧建新、房地产化、一蹴而就和外观美化等误区，已将出发点和落脚点聚焦在提升品质、优化布局、提升效能、转变方式、管控底线、完善功能、健全体系上。

今年10月份，中交完成了一项《城市有机更新的实践模式》研究，将城市更新分为六大类别，包括片区类、基础设施类、住区类、商业办公类、工业遗产类和历史街区类。基于对这6类城市更新内容、模式和问题的研究分析，蒋向国认为，未来国内城市更新将呈现出从单一型项目更新向片区更新的发展趋势。

关于片区更新，蒋向国详解了两种模式，一种是“增量开发就地平衡式”更新，另一种是“减量提质统筹资源式”更新。增量平衡式更新受到越来越强的制约，片区统筹式将成为国内未来片区更新的主要模式。

这种更新趋势，蒋向国认为对企业综合能力的需求提高了，这就要求企业从三个维度进一步升级，首先是全产业链条服务的能力，其次是统筹多元主体协作开发的平台能力，第三是多类型更新项目的组合开发能力。

实践中，蒋向国解读了中交在推进北京市石景山西部片区城市更新中的探索，中交创新提出了“全域型”城市更新的模式，首次突破传统狭义的以老旧小区及厂房改造、低效楼宇等单一型项目为主要内容的城市更新，将内涵扩展至城市片区的空间结构调整、产业结构升级、土地资源整理、生态环境提升、区域功能重塑等多个方面，破局城市更新中存量与增量并存的矛盾，助力城市从内向外、从里到面的全面更新。

具体实施中，蒋向国认为“全域型”城市更新的内涵主要包括4个方面：1.空间的全片区更新；2.领域的全类型覆盖；3.时间的全周期服务；4.系统的全维度协同。其特点概括讲，就是更新范围、城市资源、更新业务、项目周期、资金统筹、服务客群的“全域化”。实施路径是六项举措：1.配套为先；2.产业为核；3.人民为本；4.运营为魂；5.资本赋能；6.党建引领。

以石景山西部片区为例，定位为“生态智慧城”，结合资源要素及区域特征，构建“1+2”的产业格局，即一大先导产业—文化旅游，两大主导产业—高端服务和智慧经济。通过智慧赋能山水、人文、产业，打造“三个典范”，即以生态为基、打造西山永定河生态保护及价值利用典范；以文化为魂、打造古道文化传承及北京微度假目的地典范；以产业为核、打造国家级产业转型及双碳经济发展典范。

对于“全域型”城市更新的前景，蒋向国认为在实施过程中，需要不断深化内涵、模式、发展路径的创新和研究，构建体系，沉淀出一套系统化打法，夯实内容和产品体系，形成垂直有保障、横向能穿透、资源能牵引的体系化商业模式，以存量提质改造与增量结构调整并重的城市发展方式，推动空间结构优化和品质提升，连接起中国式现代化城市发展的过去与未来。

嘉宾观点语录：

1.我国的城镇化将逐渐进入下半场，转向重视质量提升的战略性调整阶段。

2.全面建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市是城市发展的总体目标，也是当前实施城市更新行动的主要方向。

3.全国各地的城市更新行动在政策规范指引下，已经跳出以往的拆真建假、乱砍滥伐、拆旧建新、房地产化、一蹴而就和外观美化等误区，并将出发点和落脚点聚焦在提升品质、优化布局、提升效能、转变方式、管控底线、完善功能、健全体系上。

4.未来我国城市更新将呈现出从单一型项目更新向片区更新的发展趋势。

5.当前，在城市更新重视“以人为核心”和“高质量发展”的背景下，增量平衡式更新受到越来越强的制约，片区统筹式更新将成为我国未来片区更新的主要模式。