讲述人：全国人大原委员长万里秘书、中房集团原董事长，现担任汇力基金董事长、中国国际跨国公司促进会副会长。

2022年年初我在华本俱乐部讲笑话，讲了六个笑话，传播很广。大家都愿意听，我就接连发表10集总共40多个笑话。

我多年讲理论有人听不懂，改讲笑话就都听懂了。不仅民间老百姓爱听笑话，上层领导机关也爱听笑话。有主管部门干部自掏腰包请我吃饭，说我们三个部门在看您的微信朋友圈，对我们起草文件很有用。我说我直接把建议写成内部报告好不好？他们还是要先在媒体上发表，然后通过“舆情摘要”反映给领导人。原来领导人好看舆情。我就按照他们的要求，连续在媒体上发表。有一段时间就只我一个人在说。有人为我担心，说那谁可就被怎么地啦。我告诉他们不必担心，我自有把握尺度。我是以中央精神在批评部门，是“替天行道”。大家都看到了，实际效果是很好的。

到了年底，房地产下滑越来越严重。事实证明我说的是对的，领导上终于看清楚了。年底的中央经济工作会议上就大篇幅讲房地产，要求“支持住房改善”，提出一大批利好房地产业的政策要求。会议召开期间刘鹤副总理公开讲话，随后是中央财办副主任讲话，再次明确“房地产业是国民经济的支柱产业”，还要求取消住房消费领域的限制性政策，释放住房消费需求。

本来我要讲两个题目，一是重新确立支柱产业地位，二是推动房地产业向新发展模式过渡。今天不如用笑话来讲，我讲八个笑话，两个题目各讲四个笑话。

第一个是侯宝林的相声《贼喊捉贼》。说贼夜里到人家里偷米，先把包袱皮铺在地上再去搬米坛，因为那时屋子小，米坛子多是放在床底下。男主人在黑暗中伸手把地下的包袱皮抽走。贼将米倒在了地上，摸黑去抄包袱皮的角，却怎么抄也抄不起来。贼心里纳闷就出声，把女主人惊醒了。女主人说这屋里是不是有贼啦？男主人说没贼你睡吧。这时贼说话了，说这屋怎么没贼呀？没贼谁把我包袱皮给偷走了！现在说谁是贼都不合适，谁都想把经济整个拉动起来，但说房地产业是诸多相关产业的包袱皮靠谱。包袱皮被抽走、米倒地上拿不起来，连贼都要喊：有贼！

“包袱皮原理”反映出的是“支柱产业”地位与作用，它源自美国著名经济学家罗斯托的“经济起飞阶段论”，不同阶段有不同的支柱产业。中国现阶段的支柱产业还是房地产业，它从投资与消费两个方向拉动经济，为我国制造业和服务业扩张了市场。它促进中国经济在房改后的头十二年从世界第七走到世界第二，最近十年又进一步拉大了与后面国家的距离。所以早在二十年前，国务院就接受我们房改课题组的建议，发文就把房地产业列为“国民经济的支柱产业”。

有人不断指责“房地产绑架经济”！其实要说是“绑架”，不如说是“老婆绑架了老公”。自从中国经济娶了房地产这个“旺夫婆娘”，已经让国民经济持续兴旺了20多年。但无奈男人花心，总想抛弃房地产“旺夫婆娘”休妻另娶！要娶的就是“芯片高科技”。但新欢有未来效应，眼下还指望不上。所以每次赶走老婆都闹得家里经济下滑，每次暂停家暴把老婆请回来经济就复苏。

有企业家说：“如果资金不进入房地产，而是都投到制造业，中国经济早就上去了”！他恰恰说反了，许多制造业就是靠居民购房拉动起来的。制造业搞不好总拿房地产业说事，嫉恨房地产业、妖魔化房地产业，营造“人人得而诛之”的舆论氛围，这是我国独有的奇特现象。结果每次房地产低迷都拖累经济大盘，相关产业都会受到损害。就像一个人搭船出海，却总想把驾船的踹到海里去。想想你自己会怎么样？肯定就同归于尽啦。

第二个笑话，谈谈传媒大亨默多克几次“换老婆”的事，他的经验可以送给某些人作为借鉴。传媒大亨默多克曾经三次离婚四次结婚，每回都是先找好新人，人选落定了再与前妻分手。他1956年娶了帕特，1967年刚离婚就与安娜结婚；32年后第二次离婚仅17天就迎娶华人老婆邓文迪；2016年又跟邓文迪离婚，跟第四任老婆瑞莉·霍尔结婚。默多克同志值得我们学习的是，先准备好新老婆再离婚，所以至少不愁家务事没人管。可咱们这边就缺乏默多克的智慧，光想着跟“旺夫婆娘”闹离婚，却还不知道再去找谁。

中国有句调侃人的话：“老婆总是别人的好”。有人看不上本国业已形成的支柱产业，非说“传统的排浪式消费已经过时”，还把“排浪式消费”说成是“模仿型排浪式消费”，好像老百姓买房都是因为要跟别人比阔，否则就不会有新的住房需求！还发动大家寻找“新的经济增长点”，又找不到。他们认定别国的支柱产业好，执意要抛弃自己的支柱产业，把别国的支柱产业拿过来，当作自己的支柱产业。他们不仅这样想，还要把这种想法说出来，编成所谓“产业战略”讲给人家听，而且持续讲、反复讲，总算让对方给听明白喽。这种无脑的表述迎来的是对手的抵触、嫉恨与打压。

其实支柱产业并没有孰优孰劣之分，各国经济本来就是“术业有专攻”。正是因为房地产成为我国的支柱产业，才加重内需拉动经济增长的比重，使得相关产业迅速发展。支柱产业的形成自有其客观原因，不能超越发展阶段。现在重新认识到房地产业仍然是支柱产业，那就跟“旺夫婆娘”好好过日子吧。

第三个笑话，讲一则阿凡提寓言：阿凡提和他的驴。说国王接到大臣建议，要把过去没能开征成的一种“人头税”下令开征，过去因为受到民众的激烈反对而没有能开征。国王问阿凡提行不行，阿凡提就给国王讲他的驴。说他前些天骑着驴过独木桥，驴蹄子不小心陷到桥上的树洞里，很费力才把蹄子拔出来。后来再过这座独木桥，这驴就小心翼翼，生怕蹄子再陷到桥上的树洞里。阿凡提对国王说，驴子尚且知道不重蹈覆辙，为什么人就记不住教训呢？国王就明白了，吸取过去的教训，不再提征收人头税的事情了。

现在没国王和大臣了，可记不住历史教训的人屡见不鲜。两年来又忘记了过去教训打压房地产，造成内需下滑，相关产业困难，国民经济陷入困境。特别是影响到居民信心和预期，还不知道要多长时间才能扭转过来。可见人不如驴记性好，总往同一个树洞里陷。正因如此，2006年以来我国房地产业已出现五次周期性波动。一年上涨、两年下跌，被我称为“蹦擦擦”，18年已经5轮“蹦擦擦”。现在处于第五个“擦”的第二年，又到了第六次该“蹦”起来的时候了。

现在银保监会出台金融16条扶持政策，证监会出台5条，中央财办又提出取消住房领域限制消费措施的明确政策方向。2023年房地产恢复发展是大概率事件。市场活跃起来后会不会再打压？我认为还会的，因为人们根本认识没有改变，市场活跃肯定房价上涨，房价上涨引发不满，加上政府干预经济的手是“闲不住的手”。过不了两年又得重新打压房地产。

那么企业怎么办？要抓紧好时候赶紧卖房，新开工项目更要要抓紧，免得赶上后面的调控，再陷入经济下滑的陷阱里。到了明年我们再看，是不是需要再来讲“变脸”打压房地产的笑话。我可以用阿凡提的话不断告诫领导：“驴子尚且知道不重蹈覆辙，为什么人就记不住教训呢”？

第四个笑话，是刘宝瑞说的相声《糊涂县官》，说这位县官不认识几个字，是花钱买官上来的。一天提审案子，原告叫“金止未”，被告叫“郁卞丢”，县官不识字，就把原告叫成“全上来”。他一叫“原告，全上来”，衙役们一听让全上来，那就全上来吧。县官挺奇怪，怎么全上来了，再叫被告吧，他叫“被告，都下去”！他把“郁卞丢”念成“都下去”了。衙役们一听说老爷不审案子啦，就推着原告被告都下去了。县官一看人怎么都走了，赶快再叫“全上来”，又全上来了，再叫“都下去”，又都下去了，来回折腾闹笑话。

房地产调控政策过分严苛层层加码，以至于前两年形成了“政策合成谬误”，搞得两年来“需求收缩、预期转弱”。我国面对的是内需不振、外需低迷，美国等国家已在把订单转到中国以外的国家和地区。所以又到了要靠楼市内需拉动经济的时候，不再提“不以房地产业作为短期拉动经济的手段”了。历史经验表明，房地产调控政策从来都是“一拥而上，一泻而下”，说不管了就什么也不再管了。现在需要过时的调控政策“都下去”，让所有阻碍房地产投资、限制住房消费的房地产调控政策，赶快“都下去”吧。

上面讲的四个笑话，是讲房地产业支柱产业地位认识上的反复，讲房地产周期理论与短周期波动，其中有教训也有经验。

下面讲的四个笑话：“错拔好牙”、“坐错高铁”、“最佳咖啡厅”和“斯德哥尔摩综合症”，讲的是建立新发展模式和长期发展前景。什么是房地产新发展模式？我认为中央再三强调的“住房双轨制 租售并举”，构成了新发展模式的核心。我还是用笑话来讲吧。

第五个笑话，演员马季讲过一个“错拔好牙”的笑话，说的是江湖庸医拔牙，要一块六病人还价八毛，他拿起钳子把病人的好牙给拔了。这很像近些年的房地产调控。住房体系中到底是哪颗牙有病？多年忽视保障房建设，在住房双轨制之中长期存在问题的是保障轨。

我不断呼吁恢复双轨制，中央和国务院明确提出完善“两个体系”，即“完善住房市场体系与住房保障体系”。最近更明确提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。我国商品房这颗牙本来没有什么病，本来就不应该给需要保障的低收入群体提供商品房，而是要提供保障房。糊涂牙医不去治疗病牙，却总跟好牙过不去，一颗颗地拔好牙，把商品房市场与开发企业折腾得不轻。

听说最近南方某一线城市购豪宅的居民很不满开发商降价卖房，其实问题并不出在房地产企业，而是政府前一段时间限制高端住房销售价格，非要求降价售房，让豪宅的销售价格降低，伤害了购房者的利益。为什么政府专门要降低豪宅的价格呢？因为容易体现调控成果。其实豪宅降价并不能帮助低收入家庭、青年人家庭买房，降下来他们也买不起，只能让想买豪宅还没有买的人捡个便宜。这种打压高房价实际上是在“为富人降房价”，而高收入人群不仅不需要政府帮助降房价，反而希望房价上涨让家庭财产保值增值。结果这套政策两头不讨好。正确的方针应当是“市场归市场、保障归保障”，认真落实住房双轨制，特别是要为低收入家庭提供保障房。听说这个城市推出了6000套保障房，这当然是好事。能在提供保障房方面再次走在全国前列，那就不必再打压商品房的价格啦。

第六个笑话是一个叫《坐错高铁》的网络笑话，挺像是说房地产调控。说一个姑娘上了高铁，见到自己座位上坐着一位男士。 她又看看自己的票，客气地说：“先生，您坐错位置了吧？” 男士拿出车票来，厉声骂道：“你瞎了眼吗？看清楚点，这就是我的座位！” 姑娘看了骂人男士的票，低头不再做声，默默地站在后面。一会儿火车开动了，女孩轻声地对男士说：“先生，您没坐错位子，您是坐错车子了。您车票是往北去的，这趟车是往南去的”！这让这位粗鲁男士彻底傻眼了，其实只要不那么自信与固执，认真思考一下别人的提醒，或许不至于错走出去几百公里。

在多年的房地产调控中，经常可以看到调控“调反方向”的笑话。例如，都知道疫情造成外需减退，需要内需拉动经济，他偏偏在这个节骨眼上，限制房地产和居民购房消费；再例如，都知道房价快速上涨的原因是供不应求，但每到房价上涨，他都要减少供给，包括减少土地供应、收紧贷款，反而减少了房屋供应量，后果当然是“房价越调越涨”。不过每当调控调反了方向，我从来都是及时提醒、苦口婆心规劝，不像那位被人骂了的姑娘，憋到高铁开车后才提醒他。可惜我经常是白费力气，任怎么提醒非往反方向走。

再例如，国务院多次明确要求“央企国企退出竞争性房地产领域”，我也多次提醒说：央企和国企要履行公共服务职能，承担保障房建设责任。而央企国企却在“以盈利为目的”的要求下，纷纷涌进土地市场高价拍地，竞相推高商品房价格，恰恰与国务院要求背道而驰。现在又有人建议，由央企国企收购民营房企的商品房项目，那岂不是扩大了央企国企在商品房市场上的份额，不利于中央强调的“两个毫不动摇”吗？明明是方向又走反了！

第七个笑话是《最佳咖啡厅》，是我的老同学陈小鲁讲给我的，粟裕将军是他岳父，他岳母楚青也是出身望族。解放上海后，一天粟裕和他夫人在街上走着，粟裕忽然指着一家咖啡厅大声说，这家咖啡厅一定不错。楚青很是惊奇，没想到自己的丈夫还很有情调啊，她就问粟裕为什么这么说啊？粟裕将军说，只要在这个咖啡厅阳台上架几挺机关枪，就可以封锁整个街道！原来别人看好这家咖啡厅，是因为它饮品好、或者环境好、或者装修好，而粟裕将军看好这家咖啡厅，是因为它作战位置好，可以架设机关枪封锁街区。

现在看待同一件事情，人们往往看法各有不同，分歧最大的当属对商品房价格上涨的看法。美国人民看到房价上涨就高兴，因为他们的家庭财富得以升值，经济得以发展；香港特区居民在1997-2003年间面对房价六年下跌痛心疾首，大批香港中产家庭成为“负资产家庭”。直到2003年我去香港探讨收购居屋，被香港媒体称为“中房救楼市”，才促成了香港房价全面恢复，让香港经济恢复生机。然而我们两年来楼市萎缩的原因是房价下跌，专家与开发商都不说话，集体噤声，就孤零零剩下我一个人说实话。到了房价上涨时，暗自高兴不明说，有的则暴跳大骂，说房价就是被没良心的孟晓苏给说高的！

最近我讲“房改与房价上涨在第一次分配领域创造了公平，帮助持有房改房的老职工走上共同富裕的道路”，有些青年人不同意，说“房价上涨没有造成共同富裕，而是拉大贫富差距”。这是看到了另一个侧面，原因是保障房多年缺位，站在这些青年人的角度看，确实是贫富差距拉大了。解决问题的办法不是要让商品房价格下跌，而是要加快建立住房保障体系，让新市民、青年人家庭能够住上保障房。而且通过让他们享受一次房改政策，帮助他们走上共同富裕的道路。

第八个笑话是《斯德哥尔摩综合症》，还有一个电影《肖申克的救赎》是奥斯卡获奖影片，讲讲它对专家学者的影响。它们说的都是人被关押久了，就被“体制化”了，形成适应环境的心理状态与思维方式。中国房地产实行“限购”政策延续十二年，现在已习惯成自然，体制化了。这就让专家分析市场趋势的视野受到限制，做出的判断难以准确。当然我要首先感谢这位专家，积极参与房地产行业研究，结论不正确的原因在于数据采集和运用不准确。

比如专家称，房地产业在中国已经顶到“天花板”了。预言开发规模要降低、房企数量要萎缩减少，还说城镇化顶到天花板、人口增长顶到天花板，经济增速顶到天花板。“天花板论”传播甚广，成为唱衰中国经济的新的代表性理论。其实对国情的判断要实事求是，只有把调控政策的干扰都排除掉，还其本源才能看到真实的情况。在“限购“状态下采集数据，就像是“在封了路的路上数车流、在关了门的商场数客流”，不可能看到真实的情况，也不可能做出符合实际的分析。在长期“限购”、“限贷”政策约束下，住房需求被迫变形，供给也发生了变化。受到政策压抑的供求不是真实的反馈，依据这种数据做出的判断当然不是科学判断。

城镇化顶到“天花板”了吗？不是。新市民进城但宅基地数量并未减少，65%的城镇化率其实只有45-55%。专家说中国居民住房面积人均已41平方米，对比发达国家不低了，您首先得看懂那些数据是什么。我国那些统计数据都是房屋“建筑面积”，发达国家的数据都是房屋“使用面积”，两者之间差着大约30%。得把我国数据扣掉30%，才能跟人家的数据相比。我国房地产业沿用建筑业的“建筑面积”是有原因的，那是因为中国最早的房地产企业中房公司就脱胎于建筑企业，当年国家计划就是按建筑面积下达和考核，让我们习惯于使用“建筑面积”，后来就影响到全国房地产数据体系的构建。而且沿用“建筑面积”显得数据大，容易让老百姓有获得感、幸福感。你看果然就蒙蔽了专家的眼睛，还真以为我国居民住房面积达到发达国家水平呢。

中国房地产业发展从房改算起至今不足24年，而看看美国房地产已经发展了246年，仍在周期性发展。美国被一些中国人胡吹为“科技立国”，其实还是以房地产作为支柱产业。大家还记得2008年美国经济剧烈动荡，引发了全球金融海啸吧？原因不是别的，就是因为美国楼市进入下行周期。从2012年起美国房地产恢复增长，已持续旺盛了10年，2020年房价上涨11%，2021年上涨16.9%，2022年涨幅已超过20%。因为房价上涨，美国普通人资产没有贬值还有增值，能够抵御通胀。中国房地产发展时间仅是美国的十分之一，怎么就说到头了呢？未来不是顶到天花板，而是发展潜力巨大。

以上就是我跟大家分享的八个笑话。

2022年我曾经用一个字概括2021的房地产与金融调控，不是中央要求的“稳”，而是谬误的“谬”。中央提的要求2022年是“稳”，“稳字当头、稳中求进”。我本来希望到年底能拿一个“稳”字概括全年，结果没有稳住，全年持续下降。现在用哪一个字概括2022年呢？“降”字、“跌”字都可以用，我认为“变”字更好，改变的“变”，变化的“变”。2022年是“变”的一年，对房地产业的认识有改变，政策正在改变之中，市场情况也会改变。要对明年的产业发展与经济发展充满信心。

最后我送给房地产研究人员与企业家们两句古诗，用来祝贺元旦。不少研究人员与我一起，坚持呼吁房地产政策理性回归，历时经年终有所成，我送上宋代诗人王令的诗句：“子规夜半犹啼血，不信东风唤不回”！再送给在逆境中坚守的企业家们唐代诗人王维的诗句：“行到水穷处，坐看云起时”！