期待春节前降息的人，只能失望了。

1月20日，央行本月LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。至此，LPR报价已经连续5个月保持不动。

此前，LPR在2022年经历过3次下调，1年期、5年期以上LPR分别累计下降15个基点和35个基点。

而之前很多人原以为，1月会通过LPR的调整实现降息，毕竟给个刺激再过年，也是常规的政策节奏，也符合中国人的美好预期。

但客观来说，即使没有下调，当下的房贷利率也是有统计以来的历史最低水平！

LPR按兵不动

1月20日，本月最新LPR报价出炉。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，中国1月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.65%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.3%，上月为4.3%。

MLF持平 降息可能性早已预知

1月份，1年期和5年期以上LPR报价继续“按兵不动”，一个重要的影响因素在于LPR报价的锚定利率——MLF利率在当月未发生变化。

1月16日，本月中期借贷便利MLF公布，与此前持平。

来源：中国人民银行官网

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，1月LPR报价的定价基础没有发生变化，其实已经意味着，这个月LPR将保持不变，降息落空。

MLF的意思是：大银行拿着国债、地方债、高等级企业债等，到央行抵押获得低息融资。说白了，就是一种印钞方式。MLF的利率，是当前最重要的政策利率。

中标利率为2.75%，跟上个月持平。

1年期MLF利率，是当前LPR（贷款市场报价利率）最重要的参考。如果它维持不变，LPR利率基本上会维持不变，例外的情况很少；只有单独给5年期LPR降息可能发生，但这种情况更为罕见。

因此，春节前降息和降准，都不会出现了。但希望还有，大概率是留给“两会”之后。今年“两会”上，政府系统会换届，留一些政策利好给新班子，也是合理的，可以预期。

定向降息 因城施策给部分城市利好

作为房贷利率定价的“锚”，目前业内共识是，本月5年期以上LPR保持不变除了受到房贷利率重定价日效应外，或也与当前处在楼市政策效果观察期和央行和银保监会月初发布的“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”有关。

根据这个机制：

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

简单来说，针对楼市的降息未来更多将采取定向降息的方式。如果一个城市新建商品住宅价格环比、同比连续3个月下降，就可以取消“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

房贷利率参考的是5年期LPR利率，当前为4.3%，最多可以下浮20个基点。也就是说，“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”是4.1%。

如果有城市满足条件，就可以将首套房贷款执行更低的利率，比如3.7%、3.8%、3.9%。目前有30多个城市已经享受了这种待遇，其中甚至包括天津、武汉这样的大城市。

这其实是一种定向降息，针对楼市疲弱的城市，而且只给首套房贷款，算是非常“对症下药”且科学的。

毕竟，有些城市的楼市已经出现回暖苗头，对于房价上涨城市，没必要再“普惠”给利好。而楼市新年的“第一个实际利好愿望”也不算落空，只不过采取了因城施策的方式。

多地首套房贷利率开启动态调整

据了解，在动态调整机制下，九江、太原、唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。

1月18日，江西九江市人民政府发布公告称，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

近日，九江市部分银行网点发布最新房贷利率，相关工作人员均确认已按照最新利率执行，首套房贷款利率由4.1%下调至4%。

除此之外，符合条件的城市中太原和唐山均将首套房贷款利率下调至3.8%。工行唐山某支行网点信贷部的一位工作人员表示，“已经接到上级通知，目前执行首套房贷款利率3.8%，包括新房和二手房。”

银行业内人士认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多城市下调首套房贷款利率。

当前，多个城市房地产市场调整压力较大。首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率下调。LPR本身依然存在下调空间，首套房贷款利率下行的概率依然较大。