提及中国商业地产的发展历程，广州天河城注定是一个无法忽视的存在。

或许，任谁也没有想到，曾经的一方苗圃会发展成如今的商业地标，甚至成为国内购物中心的“不老神话”。

身披“中国第一商城”的光环，在近三十年的时代变迁当中，广州天河城依旧风光无限。据了解，2021年全年，广州天河城购物中心平均出租率接近99.9%，日均客流18万人次，同比上升10%，单日最高达43万人次。

受上述项目提振，近两年，天河城品牌也加速落地全国，不过，市场反响似乎并不乐观。

近期，有市场消息称，佛山两个天河城先后更名换姓。其中，南海天河城已更名为广州地铁商业金融城广场；而桂城天河城也由万达接手……

观点新媒体了解到，上述两个项目均为天河城涉足的首批轻资产项目。

从广州到佛山，不到30公里的行程，天河城走了整整23年，但套上天河城外衣之后，佛山项目似乎频繁遇挫，难以再创天河神话。

天河城进退

天河城轻资产外拓的第一站，选择了临近广州的佛山。但走出去的天河城，似乎有点水土不服。

最新消息显示，天河城正式退出位于佛山南海的两个商业项目，其中，南海天河城由广州地铁集团接管，桂城天河城将由万达接管。

据了解，上述两个项目均为天河城集团以轻资产模式拓展的项目，自2019年入主至今，不过短短三年时间。

资料显示，南海天河城原名是“南海金融城广场”，总建筑面积为8万平方米，位于佛山南海金融高新区地铁站B出口，由广州地铁开发打造，最早于2015年开业。

即便是地铁上盖，且位于广佛交界核心区，金融城广场仍旧出现了商铺大面积关张、客流稀疏等问题。

于是，2019年，广州地铁集团牵手天河城集团，共同成立了合资公司，对上述项目进行改造、运营及管理。同年8月，上述项目以南海天河城之名重新开业。

至于桂城天河城项目，来头同样不小。项目位于南海大道商圈核心，曾是佛山2009年的单价地王，由创鸿集团竞得。

不过，上述项目同样命运多舛，创鸿集团摘地后，曾打造了创鸿广场并对外营业，但不仅之后，其接连引入中融信托、万业置地发，项目也接连更名为新城市广场、悦万城……

历经近十年的市场考验后，天河城集团以运营方的角色正式介入上述项目，并于2019年12月将项目改造入市。

“两个项目均在2019年重新开业，市场关注度还是比较高的，毕竟带有天河城的光环”，熟悉佛山市场的分析人士向观点新媒体表示。

的确，翻看大众点评、小红书等网友评价发现，2019年重新开业之时，两项目好评不断。

有网友认为，南海天河城地理位置优越，广佛线金融高新区无缝衔接，真正的地铁上盖，天河城接手后，进驻了超市，还有网红书店，招商情况明显有所好转。

至于桂城天河城，据过往报道显示，重启亮相后，桂城天河城签约率已超80%，吸引了近百个年轻化、多元化的品牌入驻。

但事态的发展总让人始料未及。

即便地段优质、品牌光环加持，但运营仅仅三年时间，天河城集团便选择退出。

市场消息显示，南海天河城于近日更换招牌，项目外立面的名字已由原来的南海天河城更名为广州地铁商业金融城广场。

据当地媒体报道，在场商家表示，在2022年七八月份左右，项目甲方就从天河城换成了广州地铁商业，部分商家也重新签订了租赁合同。

至于桂城天河城，早在2022年9月便传来拆牌“易主”的消息，直至近期，有消息确认，该商场已由万达接手。

水土不服

轻资产奔走三年，天河城与佛山依旧以分手离场。

此次接连退出南海天河城、桂城天河城后，该公司于佛山再无其他商业项目。

至于本次退出的原因，市场也有两种声音，其一，商场客流量不足，优质地段项目无法实现盘活，天河城被动离场；其二，天河城的品牌效益无法实现最大化，企业主动退出。

究竟是主动退出还是被动退出，市场或许难以考究。

不过，商场客流量不足的确是个不争的事实。观点新媒体多次实地走访上述两个项目发现，即便在周末、节假日以及晚间用餐高峰期，商场消费者并不多，餐饮门店也无需排队等位。

另外，自2022年下半年以来，南海天河城正常营业的门店十分稀少，看起来特别冷清；而桂城天河城也仅有地下一层的超市、一层外围商铺及四层影院还在营业，其余商铺均已撤场。

实际上，客流稀疏与企业招商情况有关，与周边竞品项目也有很大的关系。

以南海天河城为例，自2019年重启亮相后，项目的招商情况的确有所好转，也引入了大量网红门店吸引消费者，但商场三层、四层的仍有一半未招租。

“租赁决定购物中心的市场价值，没有出租的空间代表闲置空间，不具有生产力，闲置空间过多，往往也会影响其他进驻商家的生产力、商场的客流量乃至营业额”，熟悉商业地产的分析人士提到。

上述分析人士强调，“核心主力店招商对购物中心的运营成败有很大影响。”

除了招商情况不及预期以外，两个项目周边存在大量竞品项目，商场客流在一定程度程度上遭到分流。

据了解，南海天河城一公里范围内，便有万达广场、IPARK花园城、新凯广场、京华广场、A32万科里、保利水城购物中心等。

在市场高度饱和、同质化严重的情况下，片区消费力难以支撑过量商场的运营，同时，缺乏特色和亮点的项目，更难聚集人流。

至于桂城天河城，周边同样分布有汇潮天地购物广场、南海广场、南海印象汇、越秀星汇云锦等购物中心。

熟悉佛山市场的分析人士提到，目前，佛山人均零售商业面积达到0.95平方米，远超广深，且佛山商业增长速度在大湾区当中排名也是相对靠前的。

“市内购物中心越来越多，同质化却越来越严重，如果不错位发展，市场必将淘汰一批不良商场”，该人士认为。

招商能力不足、市场高度饱和、项目同质化严重，在广州稳坐人气首位的天河城，或许从未想过，其在佛山的步调如此坎坷。

除此之外，当前，在广佛同城大背景下，广佛优质商业项目能够实现更高的流动性和成长性，但广佛的加速融合、人员的频繁流动之下，相对于佛山新崛起的商圈，显然广州老牌商圈对人流的聚集效应更甚。

此消彼长之下，南海天河城、桂城天河城走过了艰难的三年，但易主之后，广州地铁和万达又能否重新盘活上述项目？或许仍旧是个未知数。