出品 | 凤凰网风财讯

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作者 | 陈文莉

编辑 | 王婷婷

房地产的下行风险，已蔓延至保障房。

近日，多名购房者在山东青岛市城阳区长信箱留言称，其掏空所有积蓄，通过市政共有产权的方式，购买了城阳白云山龙湖舜山府房屋，最终却因市政公司未支付相应部分的首付款项，开发商拒绝交房。

对此，城阳市政投资集团答复称，城阳市政投资集团现正在积极筹措资金解决付款问题。虽然项目不至于烂尾，但大量业主迟迟无法收房，也足以引起关注。

凤凰网风财讯注意到，近一年，在领导留言板上，深圳、青岛、郑州、保定等多地的购房者反馈，其通过人才引进政策申请的共有产权房，以及公租房、廉租房等民生保障性住房，出现了房屋质量差、延迟交房、无法交房、楼盘停工，甚至是烂尾的情况。

与过往多有不同的是，保障房的交付问题不再只集中于开发商的流动性问题，城投等地方性政府平台的付款难、付款慢，正在开始成为保障房交付的“路障”。

保障性住房“难保障”的根本问题出在哪里？

多位业内人士表示，共有产权房这类保障房的交付难，一定程度上反映了地方财政资金吃紧，城投公司陷入了“钱荒”，化解地方政府的流动性问题，避免“按下葫芦浮起瓢”，才能彻底解决保障房交付问题。

在房地产下行周期，城投等地方性开发平台的钱紧问题，正被一例例的保障房业主维权，暴露在日光之下。

保障房多次暴雷，地方政府太缺钱！

舜山府项目并非是青岛城阳区唯一无法交房的共有产权房。

2022年4月，城阳市政参与的另一共有产权房金秋泰和郡的业主，在区长信箱留言称，因政府款项未到位而无法交房；另一共有产权房项目白云山花园也因城阳城市发展集团不付款而无法交付，购房者大呼“全家的满心期待落空，深感个人的渺小”。

凤凰网风财讯了解到，舜山府、金秋泰和郡、白云山花园均是城阳区人才引进的产物，也是托底城阳楼市的主要楼盘之一。

2020年3月，城阳区制定了人才引进的六条举措，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。

彼时，高比例垫付刺激了城阳楼市。青岛网上房产数据，2020年，城阳区全年新房共成交24850套，较2019年几乎翻番。其中仅人才共有产权住房网签了11000余套，贡献近半。

但随着城阳市政参与的多个共有产权房的“暴雷”，其流动性问题已不容忽视。

企业预警通数据，2021年城阳市政全年营收13.26亿元，净利润5880.38万元；2022年上半年，总营收9.21亿元，净利润却仅有571.31万元。半年间，负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，共有产权房“暴雷”的实质问题还是地方政府太缺钱了。如何化解地方政府钱袋紧张的流动性问题，才是解决共有产权房“暴雷”问题的根本。否则，地方政府以保卫自身的流动性需求为优先选项，即使化解了个案性质的共有产权房交付问题，此类现象在后续也会像按下葫芦浮起瓢似的，不断出现。

知名地产分析师严跃进则认为，此次事件虽然个例，但比较严重，意味着共有产权住房领域出现了暴雷事件或保交楼事件。这说明部分涉及财政资金支持的住房项目尤其是保障房项目，也受到了财政资金不足的困扰。

而对于购房者而言，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，如果出现了城投方未付款，开发商应当去追究城投方的违约责任。而当购房者没有违约，履行了自身的合同义务，开发商应履行对购房者的交房义务。购房者也可以结合合同约定的具体情况，提起相关的交房诉讼。

城投都要卖房了？托底地方楼市被拖累

城阳市政，正在成为当下城投托底楼市的典型。

在这轮房地产调整周期中，如城阳市政般的地方性政府开发平台，承担着托底当地楼市、扛起土地财政的主要任务。

小道消息称，春节前，已有地方城投公司的员工开始背负“卖房指标”——

年底之前，每人五套，和年终考核挂钩。

柏文喜表示，地方政府的平台公司本来就是地方政府的融资平台，以地方政府的隐含信用背书为地方政府进行各种形式的融资为己任。

“经济下行和疫情影响导致地方财政财政吃紧，城投公司作为地方政府平台公司的典型代表，被迫冲入土地市场大举拿地，以此来变相输血土地财政。”

中指研究院数据显示，2022年，地方城投成为了各地土拍市场上的拿地主力。拿地面积TOP100中地方城投有71个，是2021年的3倍多。拿地金额TOP100中，地方城投数量占比达到了32%，较2021年同期增加了26个百分点。而拿地金额上，地方城投则占比16.4%。

在刚过去的1月份，权益拿地金额中排名靠前的也不乏诸如溧阳城发集团、宁波东部新城开发投资集团等地方城投。

“不过，这一举动，也耗尽了城投公司的信用空间，导致其难以再向金融机构借贷。”柏文喜表示，加上城投公司的现金流一般都不好，或者根本就是为融资而“走流水”，自然就导致了承担共有产权房投资与运营职责的城投公司没钱付款，引发共有产权房的大“暴雷”问题。

2023城投危机爆发年？流动性问题仍难解

城投等地方性平台的流动性问题，早已不容忽视。共有产权房等保障性住房的难交付，只是城投流动性紧张的外在表现之一。

在此之前，遵义最大的城投平台遵义道桥宣布展期20年，创下城投债最长展期期限；“高密最大城投”高密华荣实业发展有限公司一天三次被列为“失信被执行人”；登封市建设投资集团有限公司债券展期兑付；柳州城投19只债券中债隐含评级被降……

展期之外，商票逾期成为了城投的“常态”。

广发证券最新研报，2021年11月以来，由发债城投作为承兑人的商票开始出现逾期，从单月商票逾期城投平台数量不超过5家，上升至20家左右。在经过去重后，持续逾期的城投平台涉及109家。

城投信仰，似乎早已塌陷。然而，自救之路却愈发狭窄。

华创证券固收团队最新研究显示，2022年，受银保监会15号文持续约束，城投平台银行借款增速同比下降4个百分点；因涉隐债主体基本只允许借新还旧，使得1-11月城投债净融资规模同比减少9220亿元，半数以上省份净融资额同比缩量。

城投等地方性平台的流动性风险，仍尚未现曙光。这场由房地产调整带来的城投乃至地方财政结构的调整，又将如何反作用于房地产行业？凤凰网风财讯将持续跟进。