房贷最长年龄纪录被刷新了。

建发房产日前发布的一则海报信息显示，建发房产与南宁部分银行合作，购房者购买建发南宁相关楼盘，在子女作为共同借款人情况下，住房按揭贷款年龄加贷款期限可放宽最长至100岁。

对此，建发房产南宁旗下多个楼盘置业顾问2月16日告诉记者，近期的确与合作银行推出可贷至100岁的接力贷产品，目前已可以操作，具体贷款政策以银行输出为准。

南宁部分楼盘推出“百岁贷”之际，近期北京、上海、成都、宁波、无锡等地部分银行先后延长最高贷款年龄期限。如成都部分银行推出“合力贷”，贷款人贷款年限及年龄之和最高可至90岁，北京部分银行表示在有子女担保前提下，最高贷款年龄期限可达95岁。

中指院市场研究总监陈文静表示，对购房者而言，延长最高贷款年龄期限为有购房需求的老年人提供了政策支持，降低了老年人的购房门槛。

“短期来看，信贷端支持住房需求力度或将进一步增强，延长最高贷款年龄期限的政策或出现在更多城市。”陈文静称。

另有分析人士认为，基于接力贷的特殊性质，目前该项业务是否会被叫停，有待进一步观察。

“百岁贷”如何展开操作？

南宁建发五象印月置业顾问对记者表示，一个购房者无法贷这么长时间，但银行放宽相关贷款条件并引入接力贷产品，则可延长贷款时间。

“所谓‘百岁贷’的主要含义是，之前贷款年龄最高到65岁，一些银行现在放宽至70岁，如果采用接力贷方式，子女再贷30年，70年加30年即为100岁。”上述置业顾问称。

就如何申请接力贷，南宁建发和鸣置业顾问告诉记者，如产证上仅写父母名字，子女作为共同还款人，应不用查验子女房贷等情况。但子女名字若写入产证，则需同步核验子女收入情况、是否仍在偿还其它按揭贷款等。

“主要是查看还款人还贷能力，收入流水能否覆盖月供。合作的各银行的要求及政策并不相同，能贷多久、利率多少，具体操作细则由各合作银行掌握。”建发和鸣置业顾问说。

易居研究院研究总监严跃进指出，“百岁贷”本质上是增加部分购房者贷款时长，同时增加购房者贷款额度、减轻月供压力。

“此类做法的好处是，老年人可利用名下购房资格为子女购房、申请房贷。通过接力贷，银行提供了充足的贷款期限，又不必担心老年人房贷出现违约，因为有子女作为该项贷款的共同还款人。”严跃进表示。

在58安居客研究院院长张波看来，无论放宽还贷年限还是接力贷，均可视为降低购房门槛的直接表现。

“此举虽然并不会减少总还款额度，但通过延长贷款期限可有效降低月供压力，也可降低首付利率。这些措施是拉动需求侧的重要方式，将对促成交易起到较为明显的带动作用。”张波表示。

从市场层面来看，南宁部分楼盘推出上述措施，与当地楼市降温明显有一定关系。

张波告诉记者，南宁近三年主城区商品住宅成交量持续下滑，其中，2022年南宁主城区商品住宅成交395万平方米，同比降幅度超过33%，2021降幅也超过三成。

“成交量的不断下滑，促使部分楼盘联手银行推出该项业务，以推动楼盘销售业绩增长。” 张波补充道。

接力贷曾长时间处于灰色地带

财联社记者获悉，在建发房产发布有关“百岁贷”宣传海报不久，建发房产称相关广告撤回，同时部分南宁的银行也否认了“百岁贷”产品的存在。

而之所以开发商还将广告撤回，或与接力贷历来备受市场争议不无关系。

中原地产高级研究经理卢文曦指出，“百岁贷”成为热议话题背后，反映出当前市场一股潜流：在超长的还款周期中，接力贷大有愈演愈烈之势。

“该项业务此前曾开展过，但在楼市深度调控背景下，接力贷很长时间内处于灰色地带，很少有房企将其作为营销卖点。房企一旦将其作为营销方案公布出来，可能会有更多楼盘或银行跟进，从而推出类似产品。”卢文曦在接受记者采访时说。

张波指出，近期房地产信贷的宽松化趋势值得关注，对需求侧合理的购房需求予以充分保障是政策的重要方向，但过于放松信贷门槛也会使得隐性风险扩大。

“‘百岁贷’虽然在一定程度上对于楼市热度提升会起到一定作用，但仍需要一个合理尺度，借款年龄的过度延长本身也有待商榷。”张波补充道。

卢文曦认为，接力贷在刺激改善性需求的同时，可能也会激发投资性需求。“对银行而言，通过接力贷有望获得增量优质客户，但具体操作中，如果存在相关审核环节不到位，就可能存在一些潜在风险。”

多位分析师表示，即便接力贷备受争议，但银行仍选择与开发商合作推出相应产品，或与银行寻求长期稳定的收益不无关系。

与越来越多城市推出接力贷形成对比的是，近期提前还款现象不断升温。

卢文曦认为，提前还贷难与房贷不断延期这两个现象中，存在一个相似之处，房贷被金融机构视为风险小、收益稳定的优质资产。

“总体来看，购房人还款贷款周期越长，银行可从中获得的相应收益就越多。”卢文曦称。

穆迪副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁指出，去年下半年以来按揭提前还款趋势仍在延续。

“按揭提前还款对银行而言并非信用风险，因为本金会提前还给银行，但提前还贷将使银行面临再投资的风险，目前利率下行的大环境下，将对银行资产盈利有一定影响。”诸蜀宁称。