地产再迎资本活水。

2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引》。

曾经隶属“其他类”的私募股权房地产基金，因暂停暂停“其他类”管理人的备案而进入冷静期。如今不动产私募投资基金试点落地，房地产相关股权投资迎来其专属类别—不动产私募投资基金。

资本市场用脚投票。2月21日，房地产开发板块整体涨幅1.16%，但2月22日，房地产开发板块又跌了0.23%。

市场反应不一，不动产私募投资基金试点落地“威力”几何？不动产私募投资基金试点预示炒房合理化？又将如何助力企业？前路挑战何在？风财讯多方采访，答案背后或将呈现地产发展新逻辑。

不动产私募基金试点≠炒房

证监会介绍，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

风财讯梳理发现，此次不动产私募投资基金试点工作具有诸多亮点，包括新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

宏观层面，中信证券研报指出，本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。

“范围扩大了”，资深地产人士张波认为，“范围的扩大意味对于房地产行业的推动力将是全方位的，目前来看涉及到商业经营用房的私募需求及市场关注度可能更高。”

中指研究院企业研究总监刘水分析，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，丰富私募基金类型。将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具。

值得关注的是，对于出资额、基金管理人，此次不动产私募投资基金试点提出具体要求。

例如，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。

管理人亦有要求，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元人民币。具有3个以上不动产项目成功退出经验。最近三年未发生重大违规行为。

“管得更细了”，张波分析，“一方面中国证券投资基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设‘不动产私募投资基金’类别，并对试点采取差异化的监管政策。另一方面参与试点工作的私募股权投资基金管理人也有主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，最近三年未发生重大违法违规行为等实质性要求。“”

不动产私募基金试点预示炒房合理化？

香颂资本董事沈萌表示，不动产私募基金是为房地产企业开辟撬动社会资本融资的新合规渠道，由于私募基金的入门限制、不动产项目涉及资金的规模，一般低风险承受能力的投资者很难介入，所以不会引发炒房的风险。

中指研究院企业研究总监刘水认为，不动产私募基金试点为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道。不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，也为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。

房企迎源头活水，但不宜高估

整体而言，不动产私募基金试点对地产行业的融资利好毋庸置疑。

张波认为，从去年四季度开始，对房企的融资放松步伐加快，私募基金本身有着多元化资产配置、专业投资运作优势，是房企融资的一项值得关注的支撑力量，通过试点工作可健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，在供给侧稳定房地产市场起到不可忽视的作用。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析，不动产私募基金给募集资金困难的房地产公司一个曲线融资机会，帮助地方政府释放部分非常低效的固定资产。当然不动产私募基金可以用于解决烂尾楼的问题，能否解决就看细节上有否足够的灵活。

中信证券分析，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。具备资产运营管理能力的企业，也将受益于这一持续的改革。

不过，中信证券同样也指出，不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前具备一定的门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异，即REITs的运营主体要求为公募基金，未来两个产品可能存在对接上的挑战。政策持续销售复苏，积极看待地产板块投资价值。行业不仅有周期性复苏，更有趋势性变化。