久期财经讯，3月13日，惠誉已确认香港特区企业新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“A”以及短期IDR为“F1”。展望为稳定。惠誉还确认了新鸿基地产的高级无抵押评级为“A”以及由其子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd发行的高级无抵押票据评级为“A”。

此次评级确认反映了新鸿基地产的投资物业(IP)投资组合价值高，从而产生了强劲的经常性收入。新鸿基地产专注于物业开发业务的资产周转率，并且由于充足的土地储备和房地产市场的复苏，该公司可能得以在中国香港特区维持其销售规模。

惠誉预计，截至2023财年6月和2024财年，由于利率上升以及租金收入可能逐步复苏，该公司的投资物业EBITDA利息覆盖率将面临压力。惠誉预计，由于强劲的新投资物业将推动中期租赁收入增长，到2025财年，该公司的投资物业EBITDA利息覆盖率将回到3.5倍以上(2022财年：5.1倍)。

关键评级驱动因素

投资物业组合强劲：惠誉预计，随着香港特区与内地通关以及防控措施放宽，这可能会导致香港特区游客量增加，并使得新鸿基地产的投资物业受益，新鸿基地产在香港特区的投资物业组合业绩将逐步恢复。

新鸿基地产在香港特区拥有多元化的购物中心和写字楼投资组合，该投资组合在2022财年从其子公司中获得了稳定的110亿港元的租赁EBITDA。鉴于香港特区仍受到防控措施影响，2023财年上半年，香港特区投资物业租金EBITDA同比下降5%。零售组合的总体平均入驻率保持在96%的高位，而写字楼入驻率保持在93%。

收入正在复苏：惠誉预计，由于该公司从疫情中复苏以及其正在建设的新投资物业强劲，在2022财年至2025财年期间，新鸿基地产的整体租金收入将平均每年增长4%-5%。预计到2025年底，新鸿基地产在内地的投资物业的总建筑面积(GFA)将增加45%，主要来自于上海和南京的新写字楼和零售物业。预计该公司到2026财年底还会将其香港特区投资物业组合的总建筑面积扩大500万平方英尺，总计达到3700万平方英尺以上。

惠誉认为，在2024财年，新鸿基地产的内地租金EBITDA有望逐渐复苏。该公司表示，其内地的购物中心和写字楼的入驻率仍然很高，最近的客流量和租户销售额也有所改善。2023财年上半年，由于防控措施、租金优惠以及汇率因素，新鸿基地产在内地的租金EBITDA同比下降20%，至22亿港元。

投资物业利息覆盖率较低：惠誉预测，新鸿基地产的投资物业EBITDA利息覆盖率将在2023财年-2024财年下降至约3.0倍(2022财年：5.1倍)，随后在2025财年上升至3.5倍。根据新鸿基地产的数据，截至2022年12月底，其54%的借款采用非人民币计价的浮动利率。截至2023财年上半年，其债务总额为1319亿港元。2023-2025财年，该公司的总债务应保持在1300亿港元左右，这是因为惠誉预计新鸿基地产在2023财年下半年将获得更多的销售收益，并且其资本支出将保持稳定。

具有韧性的其他收入：新鸿基地产的其他非物业开发业务领域，如数据中心运营、运输基础设施和物流领域的收入和盈利能力，在防控措施期间具有韧性业绩表现。其子公司新意网香港数据中心(SUNeVision)旗下的数据中心业务的EBITDA从2019财年的10亿港元和2021财年的14亿港元增加到2022财年的15亿港元。2019财年至2022财年，运输、基础设施和物流业务的EBITDA每年保持在17亿港元左右。这些其他业务也为该公司的利息覆盖率和抵消物业开发波动性提供了稳定的支持。

稳定的杠杆率：惠誉预测，新鸿基地产的杠杆率(以净债务/投资物业值衡量)将保持在26%-28%，这对于其当前的评级水平而言是足够的。2022年底，该公司的杠杆率较高，部分原因是销售收入较低，这是因为新鸿基地产在2023财年上半年出售部分香港特区物业项目，并将在2023财年下半年获得相关的现金收益。惠誉预计，随着该公司物业销售的改善和审慎的资本支出，其杠杆率将在2023财年下半年呈下降趋势。

物业销售规模正在改善：随着香港特区与内地通关，房地产市场情绪有所改善。惠誉预计，该公司在香港特区的合同销售额将达到350亿港元，而在2023财年，该公司在内地的销售额可能超过50亿港元。截至2022年底，新鸿基地产的住宅物业在香港特区和内地的面积分别超过1600万平方英尺和2100万平方英尺，可维持至少五年的发展。惠誉预计，该公司在土地收购方面将保持审慎态度。

评级推导摘要

新鸿基地产在被评为“A”中国香港地区地产同行中处于有利地位。其物业投资组合包括甲级写字楼和购物中心，大部分位于中国香港地区的黄金地段和中国内地的主要城市，入驻率高。其投资物业在2022财年的价值超过500亿美元，居同业之首，投资物业 EBITDA达20亿美元，亦居同业之首。

惠誉预计，在2023财年至2024财年，新鸿基地产的投资物业EBITDA/毛利率覆盖率将下降至3.0倍左右，但是在2025财年至2026财年恢复并趋向于3.5倍。惠誉预计，在2023财年至2025财年，尽管新鸿基地产从其他稳定的非物业业务(这些业务已被排除在惠誉的利息覆盖率计算之外)产生较多的EBITDA，该公司的利息覆盖率仍将低于领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust ，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)的4.0-5.0倍。新鸿基地产和Scentre Group Limited(A/稳定)均拥有类似的投资物业业务状况，在2023财年-2024财年，这两家公司的投资物业 EBITDA利息覆盖率均为3.0倍。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2023财年-2026财年，因在香港地区和内地的新投资物业竣工，总租金收入的复合年增长率4%-5%;

- 2023财年-2025财年，租金EBITDA利润率为74%-76%，而2022财年为77%;

- 2023财年-2025财年，每年资本支出为120亿港元，而2021-2022财年的资本支出为100亿-120亿港元;

- 与2022财年相比，2023财年-2025财年的派息率保持稳定。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：

-惠誉预计不会采取任何正面评级行动，因为评级受到不稳定的住宅建筑部门敞口所限制

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级/下调行动的未来发展因素包括：

-持续一段时间内投资物业 EBITDA /现金利息费用低于3.5倍;

-持续一段时间内净债务/投资物业资产高于30%

流动性和债务结构

流动性充裕：截至2022年底，新鸿基地产持有178亿港元现金，而短期借款为215亿港元。鉴于该公司强劲的信用状况，惠誉认为该公司可以展期短期债务。价值3990亿港元的投资物业扩大了财务灵活性，这些投资物业大多无产权负担。新鸿基地产只有30亿港元的资产被质押，主要是为其在中国内地的银行贷款提供抵押。

新鸿基地产拥有多元化的融资来源，包括银行贷款和中期票据。其债务期限很长，36%的债务将在未来两年到期。新鸿基的借款成本较低，在2023财年上半年平均为3.1%左右。

发行人简介

新鸿基地产是香港特区最大的房地产公司之一，也是租金收入最多的商业房企。截至2022年底，该公司拥有3480万平方英尺的竣工物业总楼面面积，包括在香港特区的合资企业和联营企业，这些几乎都是投资和租赁物业。