北京楼市迎来了“小阳春”。春节后二手房成交迅速冲高，热点板块新房到访量也有明显提升。但是由于有疫情期间存量积压集中释放的原因，业内对于北京楼市的回暖势头能否持续心存疑虑。

而北京是全国楼市的风向标，影响着全国房地产市场的整体企稳。那么，北京“小阳春”的成色到底如何？回暖势头能否持续，会不会有“红5月”甚至“金九银十”？有购房需求的买房人应该如何抉择？

近日，「地产大V看市」栏目走进当红热盘紫金书院实地探访，并以《2023年北京楼市走向与置业逻辑》为主题，围绕上述热点问题，邀请到了中央别墅区亿墅家研究院院长刘东、「地产营销人」出品人韩乐，以及金茂绿建健康人居事业部总经理李俊、金茂府业主代表袁斌，由「地产锐观察」出品人兰亚红主持，进行了一场充分的交流与探讨。

PART 01

北京“小阳春”成色足吗？

2月北京二手住宅成交1.53万套，环比大增84%，且高于2022年月均成交量30.3%。进入3月，据北京住建委官网数据统计，3月1日-3月12日北京二手住宅网签7082套，如果后两周成交热度持续，3月份北京二手住宅网签有望达到2万套。

因为新房网签数据相比二手房存在滞后性，不宜作为短期楼市走势的判断依据，因此二手房通常被认为是楼市的“晴雨表”。而从北京二手房成交数据来看，在2月出现“早春”之后，3月有望迎来“小阳春”。

“今年1月份是春节月，而往年通常在2月份过年。所以应该把今年2月份当做往年的3月份来看。而往年3月份北京二手房成交都会有回升，比如2022年3月成交了1.7万套，因此今年2月份的成交数据其实是健康和正常的，不要大惊小怪。”

在韩乐看来，因为2月份成交还有存量积压释放的原因，因此要观察3月份的数据。如果3月份北京二手房成交能到1.8万-2万套之间，那才代表北京楼市真正进入“小阳春”。

刘东同时认为，北京去年12月因为疫情管控的原因，房产交易大厅有一段时间的关闭。如果拉长周期合并算去年12月到今年2月的数据，北京二手房网签同比减少了约5000套。因此市场并没有像个别媒体报道的那样的暴增。但同时，积压需求有一部分会因网签交易繁忙推后到3月份释放，因此预计3月份北京楼市成交数据也会不错。

PART 02

北京楼市回暖可持续吗？

北京楼市回暖的势头可持续吗？

在韩乐看来，“金三银四”问题不大，但是能不能延续到下半年的“金九银十”很难说。“没有疫情的年份，北京楼市成交到了8月份也会掉头向下，后劲不足。疫情这几年，基本过了6月份成交量就会有所下滑。”

韩乐认为，北京当前的楼市回暖是否可持续，取决于两个要素：一是政策面。如果后续政策面没有利好或方向发生变化，那么下半年的楼市成交量就不一定会继续冲高；二是整个经济和消费面，大家是否有充足的信心。如果今年经济面企稳，大家的收入能有所增长，消费热情回归，那楼市热度持续性就会更长一些。

“我们还是要谨慎看待现在北京二手房的成交，应该有平常心，不必躁动。”刘东担忧，

虚高的舆论引导可能导致本来计划出台的支持住房消费的政策“胎死腹中”，甚至会导致出台反方向的政策。

值得注意的是，在北京市政府印发的《2023年市政府工作报告重点任务清单》中，涉及到房地产的部分提及完善“一区一策”调控措施。韩乐分析，北京作为全国一线城市，也是房价监控最敏感的城市，因此预计不会出台统一的放松性政策，但是北京面积大，有16个区和经开区，楼市成交分化非常大，因此不排除后续有的区会有“一区一策”出台。

刘东介绍，北京因区施策不是现在才有的，比如通州的“双限购”，只不过是“向左还是向右”的问题。其也认为北京应该不会出台“一刀切”的大招儿，但应该针对特定区域或者特定人群出台支持性措施，比如对改善性需求人群，“我从15年开始呼吁到现在了”。

PART 03

买房人现在是否应该入市？

“我一直一个观点，大家不要等一个所谓的‘合适’的节点，这个很难等。按照正常需求的节点去买房，本着自己住的意愿去买，它未来大概率会增值。如果奔着投资的角度去买，那可能就会买错。”韩乐认为，作为买房人，其实不用猜测后续会不会有政策出台，按照自己的买房计划照常进行即可。

“莫等待，白了少年头空悲切。我们等不到‘最便宜’的。”刘东认为，对于买房人来说，其实选择到符合自己需求和购买力的品质好房才是更重要的。

PART 04

版块优和品质高是恒定铁律

从北京新房成交来看，分化特别明显，板块和品质成为两大决定性因素。以春节后热销的紫金书院为例，从版块上看，项目位于北中轴延长线上，衔接未来科学城和中关村科学城两大创新产业板块，毗邻1417公顷奥北森林公园，三轨地铁环绕，高效链接海淀和朝阳，紧邻人大附中昌平学校，成为吸引客户的几大版块卖点。

紫金书院效果图

另外，从品质上看，紫金书院是区域当之无愧的匠心品质之王，以真红砖为建筑立面，以分时分龄分区营造交互式园林，产品皆为6-10层的低密洋房，配以轻奢系高感精装和获得专利的可变户型，还有一个重要的卖点就是紫金书院引入了金茂绿建13项科技系统。据李俊介绍，紫金书院是金茂绿建市场化以来，合作最深入、应用规模最大也是等级最高的合作项目。

“应用了金茂绿建科技系统的住宅，一般都有几个特点：一是二手房售价是区域里最高的，且房源挂牌量很少，因为大家都不愿意卖；二是由于有金茂绿建科技系统，项目的复购率会特别高，比如金茂府，老客户就能消化新项目约30-40%的房源。”李俊表示。

“我从海淀搬到朝阳，又从朝阳搬到亦庄，住了有金茂绿建科技系统的住宅后，就住不惯其他房子了。”金茂府业主袁斌举例说，有了金茂的新风系统，再也不用因为夜里开不开空调和父母发生争执了；早上起来后会感觉特别安静，对室外噪音是隔绝性的，“每个工作日都恍如是周末”。

李俊同时介绍，包括紫金书院在内，金茂绿建科技系统对外服务的项目基本销售都排在所在区域的前几名。而且开发商本身对项目品质有追求，“不是品质住宅，也很难选择科技系统”。