分城市，分板块，分价格。

这绝对不是一句废话。我将用下面整整一篇文章的干货，完完整整的告诉你，为什么2023年的市场如此关键。

这一篇干货的关键点在什么？二手房。

这是本篇文章的2大核心：

1、全国新房的重要程度，远没有二手房扎实。

2、全国市场成交量的涨跌，远没有成交价格的涨跌来的扎实。

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二手房市场。

2月，整整一个月，二手房成交量大涨，二手房带看量大涨，刚需正在抓紧进场。

是的，我都看见了。

但是这些人只看到了数量的变化，却完全忽视了数量之下的结构的变化。

成交结构，才是二手房市场真正的底色。

这就好比，你不能说2022年房地产成交额仅有13.4万亿，2021年成交额有18.3万亿，就说房地产彻底不行了；更不能说，杭州合肥西安成都南京苏州新房打新最低中签率仅有3%，就说房地产非常火爆。

单看成交量的变化，完全看不出来二手房市场，以及未来房价的走势。

如果以后再有人跟你说，成交量如何如何，大涨多少，暴跌多少，记住百夫长的一句话：

不听不听，王八念经。

比如上海二手房市场。

不管是自媒体，还是一些中介，都在谈论一件事，上海2月二手房成交量大涨了，上海市场非常不错了，上海市场又要涨价了。

如果你还记得我的建议，你就知道，这些话全部都是王八念经。

为什么？

他们完全不了解上海真正的二手房市场。

单看上海2月的二手房成交量，好像非常不错。

但是我必须告诉你，这些数据全部都是被歪曲的数据。

我一个个拆解给你看。

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1、他们说上海2月的二手房成交量达到1.9万套，23年是市场大年。

念经。

为什么？

如果单看数据确实不错，28天成交1.9万套，单天成交套数高达700套，甚至2月最后几天单天成交量1000套以上。

如果仅从2022年后看，非常不错。

问题是，如果将时间轴拉长至少5年，2023年的数据完全不够看。

2016年，二手房成交38.6万套，月均3.22万套。

2017年，二手房成交14.8万套，月均1.23万套。

2018年，二手房成交16.4万套，月均1.37万套。

2019年，二手房成交23.7万套，月均1.98万套。

2020年，二手房成交30.1万套，月均2.51万套。

2021年，二手房成交27.2万套，月均2.27万套。

2022年，二手房成交15.8万套，月均1.32万套。

2023年2月，1.9万套，你好意思吗？

这是2013年到2021年上海二手房的月均变化图，以及2020-2022年上海二手房的成交量变化图。我暂时找不到完整版的，结合着看吧。

单月成交量过2万不是稀奇事，上海本来就是二手房市场，淡季年每月成交1.3万套非常正常，即使淡季也会有2-3个月突破2万套；旺季年更不用说了，每个月成交2.5-3万套都是常事，单月突破3万套不在话下。

第一个结论就是：

上海2月成交量1.9万套，不管同比涨了多少，环比涨了多少，这是好事，但绝对不是什么值得吃惊的事情。

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2、他们说上海2月的二手房价格涨了很多。

念经。

一个是上海二手房市场的成交结构，一个是上海二手房市场的实际挂牌量，两个数据的指向都并非乐观。

先说二手房市场的成交结构。

这是2023年2月的二手房成交结构：

这是2022年一整年的二手房成交结构：

我想让你回过头看看这两张图的变化。

有什么变化？

1、2022年一整年300万以下占比38%，2023年2月300万以下占比38%，没有任何变化。刚需仍旧是成交主力，且成交量、成交结构没有发生变化。

2、成交单价的主力依旧集中在3-6万之间，尤其是4万上下，懂得上海市场的朋友都知道，这个价位要么是五大新城，要么是内环老破小，刚需最爱。

3、主城与近郊远郊的成交占比中，除了浦东新区以外，2022年核心主城占比1/3，近郊之外占比则高达2/3。

用脑子想一想：

300万以下的占比将近4成；

近郊之外的成交占比高达2/3以上；

单价集中在3-6万，中位数4万；

这样的市场中，难道刚需先涨？远郊先涨？

难道不是有钱人的市场先涨吗？难道不是主城核心先涨吗？难道不是内环学区先涨吗？刚需、近郊先涨，完全不符合逻辑啊。

第二个结论就是：

刚需、近郊占主导的二手房市场，房价上涨的起点、首发站不可能从这里出发，最应该启动上涨的一定是内环、学区、次新。

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3、他们说上海2月的二手挂牌量增长很多。

这倒不是念经。

仅仅是贝壳的二手房挂牌量，显示的是13万套。

我们都知道，贝壳数据内部还有内网，肯定比13万套更多，这还只是贝壳一家监控到的数据，实际应该是16万套左右。

反推一下，2022年市场为什么会突然火爆？

1、疫情。2、满足5年社保人数足够。3、2017年之后，市场被压抑多年，杭州苏州大涨，上海成房价洼地。4、疫情，资产恐慌。5、打新。

除了这些之外，最关键的一点就是：

供需。

对，如果我没有记错的话，好像2019年年底2020年年初上海二手房的挂牌量仅有不到9万套，比正常年月一下子少了3-4万套。

供不应求，房价必涨。

再加上最近上海二手房挂牌量激增。

上海2月虽然成交量不错，但是增加的挂牌量同样不少，有说5、6万套，有说3万套，不管怎么说，供应突然增加，对于成交都还不是好事。

还有一点，挂牌价涨幅10%以上。

1、挂牌量激增。

2、挂牌价上涨。

供应增加，客户对价格非常敏感，购买意愿下降，这是非常正常的事情。

这种情况下，也许只有2种后果，要么量价齐升，要么量价平稳，尤其是成交价平稳。

后者，概率更高一点。

第三个结论就是：

上海挂牌量、挂牌价同时上涨，再加上刚需自住占比大头，这帮人恰恰是对价格非常敏感的人，于是成交周期拉长、成交量稳中有降、挂牌价随后下降。

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二手房市场非常复杂。

即使是我自己分析，也不敢保证一定就对，大家一定要理性看待。

但是有一点非常肯定，那就是简单用成交量的涨跌，去评估房价涨跌的线性思维，一定是不可取的。

一旦遇到，还是那句话：不听不听，王八念经。

对这一波二手房市场做一个小总结：

1、每一年的小阳春，不要大惊小怪。

2、二手房非常复杂，远比新房市场复杂，不能线性思维。

3、大量的挂牌，恰恰说明多少人都要抓紧抛售，如果真要涨价，这些房东会这么急着卖？肯定惜售啊。

4、手中有垃圾资产的房东，抓紧出手，要么腾资金，要么腾名额。

5、抓紧置换，这一波有非常多的人是在置换，尤其是置换新房。

聪明的人都在行动啊，抓紧吧。

再延伸一点：

6、广州市场可以买吗？二手还是贵，新房性价比很高。

7、东莞市场可以买吗？泡沫出尽，非核心降价很厉害，核心还是稳定，松山湖、南城就非常不错。

8、深圳市场可以买吗？我觉得2023年是一个好时机，不是说未来一定大涨多少，而是资产配置化航母，毕竟3 3 动辄千百万的预算，普通人承受不了。

9、上海市场可以买吗？我觉得挺贵，该打新打新，二手还是谨防站岗。

2023年，千万要冷静。

很多人又要冲进市场了，我是一个谨慎的人，我觉得今年不会是个大年，即使是进场，也不会迅速看到房价上涨，因此，那些急于冲进市场的朋友，三思后行。