李泽钜掌控下的长和系平稳渡过了2022年。

3月16日傍晚，长和系两家主要成员企业长江和记实业有限公司、长江实业集团有限公司发布2022年度业绩。

其中，长和2022年内实现收益总额4572.29亿港元，同比增长2.66%；按IFRS16前基准，以呈报货币计算除税、息、折旧及摊销前利润（EBITDA）约1421.3亿港元，同比上升7%，息税前利润（EBIT）录得13%的增长；同时，股东应占溢利为348.69亿港元，以呈报货币计算，增长4%。

长实方面，该公司报告期内录得收入（未算入合营企业）港币563.41亿元，同比下滑9.26%；但集团股东应占溢利保持了216.83亿港元，同比增长2.08%。

除长实集团营收，因主要收入来源房地产是典型的周期性行业，加上其自身发展节奏的问题，有所下降。两家公司其余主要指标都没有令市场“大跌眼镜”的表现，这不是一件容易的事情。

得益于全球多元化的投资组合，以及愿意在合适的时候以合适的估值出售几乎任何资产，

李泽钜取得了这样的成果。

在过去的一年时间里，长和系交易频繁，包括8.67亿英镑出售英国食水及污水处理公司Northumbrian Water25%权益；以总额约37亿欧元代价出售英国发射塔资产；完成42.81亿美元卖出飞机租赁业务；还将上海世纪盛荟广场、新加坡Stars of Kovan、英国伦敦5 Broadgate等多项物业摆上货架。

其中最突出的出售事项，是长实集团在去年9月宣布以208亿元出售香港波老道21号豪宅发展项目“21BORRETTROAD”，交易金额相当于当时长实市值约12%。

“当估值合适时，其为同行中最愿意出售资产的公司。”摩根大通当时点评称，长实2021财年英国分部收入216亿港元，考虑到英国经济放缓、英镑贬值风险的影响，这一单笔住宅项目交易能对冲相当一部分影响。

但目前来看，事实上长实集团（算入合营企业）香港分部收入从238.05亿港元下跌至227.59亿港元，内地分部收入从229.12亿港元下跌至109.09亿港元。相反由于英国去年经济基本面改善，长实英国分部收入增长7.9%至160.98亿港元。

其中香港分部和内地分部收入的差额130.49港元，被波老道项目交易完全抵消。

“我们不是做一个单一的业务，我们有选择，而且有很多选择。”李泽钜表示，长和系的全球化布局，帮助公司可以针对不同的地域、不同的业务以及最重要不同的经济周期，灵活地配置资本，以应对变化。

他提到，早几年间香港地产行业竞争激烈，地价大幅上升，“因此促成有一个选择可以去外面发展，投资在基建或者其他有固定收入项目，在适当的时间还可以锁定收成的机会。”

长和系的其中一个投资特点，是喜好现金流稳定且强劲的标的，这些项目通常在出售时也能获得较好的估值。

这对应2017年11月，长实集团以402亿港元出售超甲级写字楼项目香港中环中心。随后长和系加码海外地区，包括成为了英国最大的单一海外投资者。

如今，该集团又退出部分欧美地区资产，转头将目光放到东南亚、中东等新兴市场。受益于制造业和互联网蓬勃发展，东南亚近年来经济发展强劲，成为了热门的投资目的地。

屈臣氏品牌向这两个地区的拓展最引人注目。

据了解，长和集团旗下拥有港口、零售、基建和电讯四大基础业务，其中零售业务主要由屈臣氏集团构成。资料显示，屈臣氏集团是全球最大的个人护理、保健及美容品牌之一。

“中东3个国家沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋这里有4800万的人口，所以屈臣氏在那里一直扩大店铺的数目。”李泽钜透露，屈臣氏在当地有17间店铺。

而在东南亚，马来西亚、泰国、菲律宾是主要市场。“在马来西亚，（屈臣氏已经）稳占市场第一位。”李泽钜称，该品牌在菲律宾也落地了第1000间铺。由于“O plus O”线上线下结合的保健和美容服务卓有成效，屈臣氏2022年在亚洲以当地货币计算，取得了33%的增长。

地产方面，长和系的房地产业务全部归集到长实集团经营，这部分业务去年的业绩表现不算太好。

对此，李泽钜指房地产是个周期性行业，因此要放长远目光，“每年每年来看，或者每季每季来看意义不是很大。”他说集团目前最大的竞争力是土地储备平均成本低，今年未来9个月会增加卖楼。

业绩会同日，长实集团和新鸿基地产合作发展的屯门大型发展项目飞扬第2期公布售价，首张价单推出88个单位，折平均呎价低至12509港元，一房户最低折实售呎价11538港元。长实集团管理层就形容这个价格属于“深水炸弹价”。

去年长实集团亦出手较低价投的香港的多幅土地，包括3月59.96亿港元投得土瓜湾4个重建项目合并发展合约，总楼面约52.68万平方呎，即楼面地价约1.14万港元；10月份，46亿港元投得屯门大榄段住宅用地，按最高的楼面面积130.64万平方呎，楼面地价约3521港元；

12月长实中标香港市建局皇后大道西/贤居里项目，该项目预计可以提供约12.15万平方呎总楼面面积；87.03亿港元中标启德商住地块，价格较市场估值下限低逾20％。

“我们一直投地比较有纪律，不会有志在必得的心态，符合价格就做。”李泽钜表示，今年公司拿地，是因为价格合理，自然就去投。

以下为长江和记实业有限公司、长江实业集团有限公司2022年度业绩发布会问答实录节选：

现场提问：主席李先生谈及集团像以前一样，展现韧力，其实集团有什么特质，令到集团有这个韧性？

李泽钜：应该这么说我们不是做一个单一的业务，我们有选择，而且有很多选择。可以针对不同的地方，不同的业务以及最重要不同的经济周期，灵活地将香港人叫做“走位”，其实可以说灵活地将资本放在不同的资产里面，变成可以平衡发展。

加上公司的财务稳健，现金流充裕，所持有的优质资产扩展力比较强，所以有条件可以灵活地应对市场的变化和波动。

或者我举一个实际的例子，早几年譬如香港地产业竞争比较激烈的时候，地价很贵，大幅上升，变成有一个选择可以去外面发展，投资在基建或者其他固定的收入项目，在适当的时间还可以锁定收成。譬如英国我们买了5 Broadgate，迟了三年半卖出，回报率40%，另外飞机收租业务，如果你算这么多年的现金流和收入、内部回报率大概差不多有双位数。

所以现在我们变成可以说叫做比较充裕，所以这几年香港地价比较合理的时候，我们就可以买多几个项目。只是举例，我们可以在不同的产业有不同的周期，变成我们有选择，最重要的是我们有选择。

现场提问：在2022年疫情持续，又有俄乌冲突、通胀加剧，很多国家经济下滑，这些情况如何影响到长和的业务呢？

李泽钜：2022年是辛苦的，困难重重的。但是2022年集团完成了很多主要的策略交易，所以可以2022年录得净盈利增长有10%。2022年大部分地区慢慢走出疫情的阴影，所以很多国家和很多行业受到很大的影响，但是这个经济开始的时候，开始复苏的时候，需求升得快，劳动市场也紧张，供应链也有很多限制，乌克兰的冲突大家都知道。

所以很多国家推出很多强烈的货币应对政策，利率的上升速度是几十年最高、最快。利率方面对我们有点不利，美元尤其是对英镑和欧元升到20多年高位，有一些地方也有持续的防疫限制，令到我们在内地和香港的业务增长是艰辛的。同时如果在电讯方面的成本增加，是我们最头痛问题。所以2022年大家同事做了很多功课才交出这份成绩表。

现场提问：长实和长和这两年卖了很多海外资产，请问现在是不是打算投资重心回到香港，现在在香港你们也买了一些地，会不会在内地买？

李泽钜：最后是看回报的，像我刚才第一个问题说的词“选择”，作为跨国企业，整个无论长江和记或者长实，每天有很多投资的选择，不同地区、不同行业。对于有高回报的优质资产，我们无论香港、内地或者其它地方都会考虑。对股东来讲在哪里卖楼不重要，最重要是赚钱回来。

我们在香港卖楼，或者伦敦卖楼，钱也是回来公司。长江集团是全球的公司，几十年已经在全球各地投资，对于我们来讲那些不是外国，对我们来说也是一个本地市场。

现场提问：长实和长建都有很多合作的投资在海外，这些基建资产有没有受到环球通胀的影响？

李泽钜：通胀的影响分开几个角度来说，对普通营商、电信成本是有增加，但是对于基建行业来讲有点特别，特别是说到水、电、天然气这些公共事务来说，因为我们在公共事务有一个实际的准许回报机制。

甘庆林：在我们很多受管制项目与当地的政府有利润的细则，很多时候通胀增加成本，同样它的机制也容许，因为通胀而增加收入，如果是运作做得好的话，其实因为通胀的机制，还可以给我们多一个因为做得好的利润空间。

李泽钜：对基建来说通胀是好消息。

现场提问：长和对中东这个区域的发展空间有什么看法？

李泽钜：我们在20年前已经在中东了，做港口的，现在在这个地区里面5个国家9个港口拥有19个泊位。所以这么多年来，中东都是我们一个重要的市场，屈臣氏也看到这个商机，所以在中东3个国家沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋这里有4800万的人口，所以屈臣氏在那里一直扩大店铺的数目。刚刚同事给我的数据已经有17间，以后会继续找到新的机会。

现场提问：除了中东地区之外，屈臣氏认为还有哪些市场，有庞大的发展潜力，会不会在内地开多一些新店铺和加大投资？

李泽钜：亚洲当然是我们的主要市场，但是如果以当地货币计算，我们的业绩有33%的增长，大部分来自马来西亚、泰国、菲律宾和土耳其。由于疫情限制解除和新店开张，店铺流量增加，销售同时也非常不错。

我们亚洲是发展得挺理想的，如果说暂时这一期，这期的冠军应该是马来西亚，应该是稳占市场第一位，马来西亚也是我们其中一个发展得最快的亚洲市场。菲律宾也开了第1000间铺，当地的社区药房的模式客户挺喜欢，所以我们的“O plus O”即online和offline保健和美容服务，不仅是站稳阵脚了，应该是开始增长。内地2022年因为封城的限制一定是变得辛苦了，不过2023年应该全部开了，所有事情会变好，内地现在超过3900间铺，会寻求新的发展机会。

现场提问：主席长实对于未来楼市有什么看法？

李泽钜：刚性需求香港一定有，因为无论你住什么单位，香港相比全世界住得太小，无论豪宅、中级、基层都是住得太小。所以我想香港政府一直想增加供应，令价钱和市民购买力是同步。但是短期来讲我想利率的走势和政府的政策和主导市场。对我们来讲一直都货如轮转。

现场提问：这一两年长实投地表现得比较积极，也中标了很多个项目。对于近段时间香港也有频繁的流标情况出现，你怎么看？会不会影响长实未来投地的策略？

李泽钜：回报合理，我们自然会买地，这个没有什么特别的。如果说流标就是买家的出价和卖方的估价，一个是出价，一个是估价不同就会有这个情况出现。

我们一直投地比较有纪律，不会有志在必得的心态，符合价格就做，所以合理出价买到就高兴，买不到如果市场高的话，很多时候是塞翁失马，绝对不会盲目出价，这个是传统来的。无论是地产、基建、不同行业都持有这个态传统。有几个字差不多是口头禅，所以刚才我说的选择，第二个就是financial discipline。

现场提问：长江集团中心二期，重建的进度现在如何？集团对于写字楼需求大减有什么看法？

李泽钜：中环写字楼始终价值不同，我们差不多落成，应该封顶了。市场有时候会上、有时候会落，这些是很长期的，对我们来讲成本是很便宜的，很多年前的成本，所以我们只是重新投资建筑费，我们不是新买的土地。和记大厦以前都是我们的物业，现在只是令地上面的物业更加好而已。慢慢疫情过去了，游客重新来到香港，商业活动变多的时候，我想对中环的甲级写字楼是最稳妥的，投资来讲中环核心、海景、维港，没有再比这更完美的。

现场提问：长实在公布中提到有港币148亿已确认的物业销售收入没有入账，究竟在2023年有什么项目会入账呢？

叶德铨：我们预计港币148亿销售收入将在2023年入账。

现场提问：关于估值的问题，近期先后有一些发展商因为投资物业，导致估值有亏损，发出了盈警，有一些出了业绩之后有亏损，对于这个情况主席先生有什么评论呢？

李泽钜：我不敢评论别人，先说回自己。我们这么多年的估值非常保守，我想保守到有一些行家可能嫌我们太保守了。所以无论什么市场，我想我们除非真的很困难，否则的话我们的估值没有必要再低了，但是不同公司以前的策略不同，我不可以批评别人。

现场提问：长实和长和在2022年卖了几个英国的资产，集团会不会继续卖英国的项目？例如会不会卖Green King？

李泽钜：我们不是一个香港和外国的比较，是在不同的经济周期中、不同的资产的配置而已。我们看资产很少很一个国家或者一个地区的问题。所以我看不到原因我们会卖Green King。

譬如Green King在疫情过去之后，2022年8.35亿的收益贡献，比2021年好很多，相比2021年有1600%增长。

现场提问：和记港口在2022年表现如何，对无论的港口业务是否乐观？

李泽钜：2022年港口不可以说是容易的，挑战也挺多的，但是和记港口营运算是挺好的。以当地的货币计算大约有10%的增长，但是港口的吞吐量虽然跌了，但是货柜码头的箱停在码头时间长了，仓的租也上升了，所以按年增长有30%增长。未来几年我们在墨西哥、埃及、泰国，这些新兴市场都会增加5%的产能，也会与其它港口有一些相辅相成的服务，物流物业都会增加贡献。

现场提问：长实在2022年物业销售的收益大跌43%，刚才也说到今年只有94亿的卖楼收入，会不会影响2023年度的业绩？

李泽钜：这个问题我用站得高一点来看，不要像低头看事情，高一点的看法地产是周期性行业，每年每年来看，或者每季每季来看意义不是很大的。眼前看我们还有9个月，卖楼我们会增加，希望可以来得及建好的就可以入账。

这个不是主要的答案，早几年幸好没有在高位的时候买太多的物业。短期多少物业建好、交付不是我最大的担心，最重要的是我们平均的landbank成本低，这个是我们很好的竞争力。

现场提问：主席先生你如何看香港的前景？

李泽钜：香港这几年辛苦了，但是我想我也有信心一点，有国家的支持，香港始终是一个国际金融中心，在贸易、航运都有它的优势。香港为中国和外国可以作为一个桥梁角色，这个是香港人应该最厉害的地方。中国和外国香港作为桥梁，有时候这个桥的生意好一点，有时候这个桥的生意不那么好，但是我想这个桥梁作用不会失去，香港的繁荣稳定我是有信心的。

现场提问：酒店业务，对于酒店和套房的业务主席你有什么评论呢？

李泽钜：过去几年我想酒店是全香港其中一个最辛苦的行业，幸好我们有很多酒店房是做套房，本地生意比较多。终于我们看到游客到了，生意应该会慢慢好转，我们可以做多一些日租的生意。但是过去月租的生意，令我们有一个很稳定的现金流。

现场提问：葵涌的货柜码头去年的吞吐量跌幅是相当大，你觉得香港自己码头业务吞吐量会不会因为全面复常而得到这个改善呢？

李泽钜：难说，因为通胀高、利息升，多数国家的增加动力和需求都比较弱，而且前几个月的库存挺多的，商家的库存比较多。2023年前两个月的吞吐量和2022年第四季，看不出很明显地改善，差不多一样。我预估2023年下半年会有点好转，前半年很难看出有很好的改善。

现场提问：地产问题，今天早上飞扬二期的售价，他说这个单位呎价港币1.1万多叫做“深水炸弹”价，你怎么看呢？

李泽钜：“深水炸弹”这个名字不是我起的，我们一直都是贴市的，想更多的人买到楼，这个恰恰就是可以负担的“上车盘”，大部分的六成的单位是400万以下，1.1万元开始，不过我们公司来讲最喜欢的货如轮转，但是不够“深水炸弹”好听，我们有机会买到便宜的地，为什么楼不卖便宜一点呢？客户开心，我们也开心。而且我们有几项，所以看事情会容易一点，站在我刚才说的高位角度看，退后一点看整个市场。

现场提问：长江基建，能源和环境是息息相关的，而长建的核心业务包括很多能源项目，对于推动环保、可持续发展这一方面，长建其实有什么成绩？

甘庆林：可持续发展是当今世界很重大的课题，在长建如何推动可持续的发展，我们主席李先生一直有两个层面处理，第一个是所有的负责任的企业，对于这个可持续的发展一定要尽力而为，大家都会做很多工作，就是如何减少排放，如何去节省能源，这些很多时候做的时候有很大的社会利益，需要做的时候需要忍耐，甚至需要牺牲，因为这个影响那么大一定要做，但是对于经济效益可能有影响，但是都要做，这些对长建来讲是不停地做。

第二个层面，可持续发展其实就是一个长江基建的核心业务之一，长江基建一直都有交通能源 、交通基建和能源基建，现在加多一个环保基建，在环保基建里面长建已经在新西兰有一间环保公司，在荷兰有一间环保公司，两间的业务做得非常好。除了对国家、对社会有贡献之外，也对股东提供一个很好的利润，事实上2022年比2021年业务有增长和盈利。

而在我们其他能源公司里面，现在很多时候都在争论究竟用电作为能源主流，还是煤气和天然气，我们长建的同事多一个氢气。所以在澳洲的能源公司、英国能源公司积极研究可不可以用氢气作为主要能源，如果做到之后经济效益很大，也得到重视。所以在这方面中，可持续发展已经是长建其中一个核心业务。