“我们住的小胡同，连轿车也进不来。”文学家老舍曾经这样描写北京胡同。记者注意到，几十年后的今天，北京大部分胡同面貌改变不大，窄窄的胡同巷道两旁除了方方正正、京韵十足的四合院外，更多的是普通的小型平房。

近日，记者走访东西城区多处的老平房，并采访多位相关人员，发现目前该区域的私产平房虽然居住属性偏弱，但因为学位优势明显，交易还是颇为活跃，自成一派气象。

3月14日，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，由于平房交易的特殊性，以及随着出生人口的降低，长远看来，北京私产平房有可能会出现较大程度的价值下滑。

价格超20万元/平方米？

多年来，北京楼市中二手房已经唱起了主角。公开数据显示，2017年以来北京二手房成交占比约为7成，并一度超过8成。北京主城区的二手房更是占了绝大多数，而东城区和西城区的二手房中有一部分就是私产平房。

近日，记者所在的某东西城平房购房群开始活跃了起来，不少购房者在群内讨论学区、“鸡娃”经验，询问房源信息、买房经验。2015年来到北京开始从事平房四合院中介工作的周千帆（化名）向《华夏时报》记者介绍，他所在的中介机构于去年疫情期间在灵境胡同附近又新开张了一家门店，扩大业务，“疫情并未影响到公司的业务，毕竟孩子上学是刚需，学区平房的需求一直都在”。

“今年西城区什刹海和金融街片区，还有东城区安交片区出房量比较大。”据周千帆介绍，能够成交的房源，都是“双证”齐全的私房，证件不齐全或者公房，都不能进行交易。

记者注意到，目前平房的房源基本上未在主流房产中介平台进行展示，交易数据也没有机构进行统计公布。房产博主“贝掌门”在视频平台分享称，北京东西城平房市场比较小众，每平方米的价格太高在中介平台不方便进行显示，房源基本上都掌握在各大平房中介机构手中。

周千帆也向记者透露，目前他所在的中介公司，也没有搭建网络房源平台，他们的房源信息更多是通过微信、抖音、快手等向客户推介，或者直接指引客户到达门店现场咨询。

“目前东、西城的平房基本上是一房一价。”周千帆这样描述平房的价格。而通过周千帆分享的房源信息来看，大部分房源约为10多平方米，金融街片区的房源总价多为400万元以上，什刹海片区房源总价约300万元以上，大椿天片区房源总价200万元以上，均价大多都超过20万元/平方米。

不过，记者注意到，平房单价虽然很高，但是面积较为“娇小”，所以相比楼房的总价还是要低了不少。中介平台房源信息显示，金融街片区最便宜的一室一厅总价仍然高达450万元，比10多平方米的平房的总价高出100多万。周千帆还告诉记者，东西城平房上学落户和楼房都是一样的，较大的区别就是不能贷款，需要进行全款交易。

居住属性较弱

从周千帆朋友圈所发布的房源信息来看，平房的实际“样貌”已经没那么重要，信息仅介绍了房源的学区、位置、面积、总价，房源的照片多被“图不重要，看字”的图片取代。

那平房住起来到底是怎样的感觉呢？毕业后来北京发展的张山（化名）告诉《华夏时报》记者，自己早在2014年就租住过雍和宫附近的平房，不过，住了还不到一年的时间，就搬了出来。“我是10月份住进去的，第二年3月就搬走了。当时住进去的原因是，我毕业刚来北京，手里没有积蓄，这里房租1200元/月，比较便宜，交通便利，具体单位也比较近。”

对于离开的原因，张山回忆道：“还是有很多不便利的地方，房间里没有厕所，冬天都还要到几十米外的公共卫生间去上厕所；胡同里居住的人口也比较复杂，我居住在胡同口的位置，和公共过道就隔着一个小门，隔音和安全性都比较差；做饭也不方便，没有专门的做饭空间，也没有通煤气。再加上工作也发生变动，就搬走了。”

记者在走访的过程中发现，不少平房院落大门口堆放着自行车或者电动车，或者拉着晾衣绳，空间较为逼仄，部分尚未卖出去的房源堆放着各种杂物，或者被中介拿来“自己住”，其中有间待售房源房门虚掩，未上锁，堆放了不少的闲置桌椅，平时被当作了公共的小厨房。

据周千帆介绍，东西城平房如果院落环境好点，装修好点，也还比较容易租出去，像厂桥附近的10平方米房源，也大概能够租住到3000元—3500元/月。

郭毅表示，北京东西城的平房已经不具备很大的居住价值，受到较大关注是因为它是总价相对较低的学区房，能够“占坑”。现在平房的这种单价存在一定泡沫，平房的交易，第一取决于整个北京的学区政策以及生源的数量。未来，随着新生儿的数量急剧减少，加上东西城这几年的学区政策调整比较频繁，东西城平房的价值将出现折损。

北京某胡同。

北京某胡同。

交易需要“避坑”

因为平房的特殊性，进行平房交易也需要警惕各种风险。周千帆也提醒购房者，买平房也要学会“避坑”，不能贪便宜购买门道房，“门道房的出手难度比较大，目前已经不能过户”。同时为了考虑后期政策，建议购房者购买面积大于10平方米的房源。

记者了解到，2017年4月之前购买平房是不需要购房资质的，而且公租平房和私产平房一样也能买卖。不过，2017年4月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入限购范围，仅有私产平房才能进行买卖，而且购买私产平房和普通楼房一样也需要购房资质。

贝掌门在某视频平台分享称，目前平房的房源有两种，其中一种是“双证”齐全的，过户周期大概1个月，另外一种只有房产证，但是还没有办理好土地使用证，相当于是平房界的“新房”，因为要补办土地使用证，过户的周期比较长，东城区大约需要3—4个月，西城区则需要5—6个月，而且办证的过程中买方还需要缴纳16000元—17000元/平方米土地出让金，也会出现卖家反悔，甚至未过户就拿定金“跑路”的情况。

要想平房不“砸”在手里，选好房才是关键，而选好房也意味着要选好房产中介。贝掌门称，北京东西城的平房房源基本上都掌握在各大平房中介手中，成熟的平房中介屈指可数，一般都有十几年的行业经验。中介方面能够承担足够的责任，交易的风险才会相应地降低。

由于平房的居住价值较低，单价较贵，贝掌门提醒，购买的房源10平方米左右已经足够，更大面积的总价太高，没有必要；而且购买平房也不必太在意装修，部分不好卖的房源才会选择去做装修，好的房源没等装修就已经被卖掉了。

同时，郭毅也提醒，随着这个城市的变迁，整个东西城也会出现更多旧改区域的拆迁和腾挪，在未来，平房购房者或许要承受“既没有享受到很好的学区的政策，又被拆迁腾挪到更偏远的位置”的风险。