作者 | 陈婷婷

行业因何深陷危机，购房者又为何焦虑？从房企债务违约，到普通人断供，宏观博弈，微观保交付的底层挣扎——一场充斥着市场情绪、不确定预期、政策托底的行业“信心修复之战”，合成了过去2022年房地产业焦灼的背景图。

面对接连不断的“黑天鹅”，只有保有自己的“暗牌”，才有底气应对出现的风险，等到拨云见日的新周期。

作为民企代表——龙湖留在了牌桌的最后，更像是一个众望所归的结果。

3月17日，龙湖举行2022年度线上业绩会，虽然不是第一家发布业绩的房企，但在千亿量级的头部阵营当中最早。会议上除了务实的表述，龙湖董事会主席兼首席执行官陈序平也用了一个比喻，为龙湖做了一个总结——“增肌控重”。

从左至右依次为：龙湖集团首席财务官赵轶，董事长兼首席执行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠

先说业绩，2022年全年，龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

在“亏损”高频出现的年度词条中，增收又增利，成为行业“刺眼”的凡尔赛。即便如此，龙湖却更愿意撇开耀眼的好成绩，多次将主题词指向了“控”字。

控负债：平均借贷成本4.1%

“2023年龙湖债务会保持平稳，保持2080亿的量级不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。”

龙湖执行董事兼CFO赵轶的回答，勾勒了龙湖何以绕过行业“冰山”的暗线。

“过去几年龙湖穿越周期一个很大的利器就是债务结构，未来我们会继续保持债务结构的优秀，保持融资主动性，保持融资成本的绝对竞争力。”

在2021年2月，当时龙湖在公司内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

对负债规模的严格控制，已经列入日常的压力测试，划出了保证龙湖安全的“吃水线”。而如今，龙湖财务的克制和自律，已经成为龙湖打的“明牌”，是驱使舰队远航作战的生命之线。

2022年，龙湖一年内到期的短期债务为10%，持续位于低位，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，债务以长期为主。2022年下半年，龙湖提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别为4.5亿美元、3亿美元，公司今年已无到期境外债。

重申重点：龙湖2023年无到期境外债。

多债则重，控债身轻。更何况，房企谈“暴雷”，即从境外债开始，围绕出险房企的焦点，亦是以境外债重组为起点。

曾遭遇机构做空风波，以及国资入股、总部搬迁等诸多谣言，多次被推到风口浪尖的龙湖选择了对境外债“一键清零”，没有再给外界任何疑虑的机会。

龙湖曾多次在内部信中强调：借钱，但不借“贵”钱。

这条铁律，使得龙湖的融资成本一直保持低位运行，且呈不断下降趋势。截至2022年底，龙湖平均贷款年限为6.67年，平均借贷成本仅为4.10%，融资成本与国央企处于同一区间。

据机构统计，过去一年，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望超过250次。自2022年下半年以来，TOP50强房企中更有超半数房企被国际评级机构撤销评级。

在这一背景下，龙湖堪称“逆行者”，截至2022年12月31日，标普、穆迪、惠誉、中诚信、新世纪全部给予龙湖投资级评级，令龙湖集团成为少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

2022年，龙湖持续严控负债额并优化负债结构，得以连续7年保持“三道红线”绿档水平。期末，龙湖资产负债率（剔除预收款）为64.8%，净负债率为58.1%，现金短债比达到3.52倍，一系列指标均优于行业平均水平。

千帆竞渡，龙湖可以说已“身轻如燕”。

控盘面：1+2+2格局，整体毛利望回归25%

当市场下行，叠加房企前期部分高地价项目进入结算，企业利润空间持续受到挤压，行业利润增速自2018年以来持续下行，部分房企甚至接连几年出现利润规模负增长。

那么，龙湖的毛利表现是否已经触底？赵轶在业绩会上表示，“龙湖整体不存在计提减值，因为整体的土地成本相对可控。”

行业复苏，利润回归。赵轶指出，“从毛利率角度，整个行业在回归，龙湖也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15—20%的阶段过渡。随着逐步的修复，包括新拿土地逐步进入结算轨道，相信会回到25%左右的水平。”

在其看来，行业逐步向好，脱离了过去激进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段，进入持续稳定发展的阶段，“能够赚取合理的利润，同时周转更安全，售价更合理，这样的行业状态是我们所喜欢的，也是适合长期主义企业可持续发展的。”

2022年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入为236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

行业环境已发生深刻变化，房企盈利水平低位运行，龙湖还是那个“利润率有竞争力”的龙湖。

对此，陈序平对龙湖的底层业务构架做了说明，“在整个行业深度调整中，我们对自身的业务和航道进行了梳理和重构，形成了一个开发航道C1，两个运营航道C2、C3，还有两个服务航道C4、C5，形成‘1+2+2’的格局。”

闭环近乎完美的业务格局，在开发航道C1瓶颈已现的趋势下，无疑体现出龙湖顺势而为的明智。

陈序平介绍，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率，综合毛利率已经超过75%。

数据来看，运营业务上，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。

2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。

多元化布局，成功者少，退却者多，龙湖显然属于前者。运营及服务两大业务板块给龙湖带来稳定的现金流保障，也带来可观的利润贡献。陈序平透露，“2022年这两块业务利润占比是27%，预计在未来五年以内利润占比有望达到50%以上，非地产开发利润占比50%以上，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”

控资产质量：聚焦高能级城市，走难而正确的路

无论行业如何变化，外界很少看到龙湖的慌张，在投资者和购房者眼里，龙湖的“稳”印刻在了这家企业的基因当中。而这背后，离不开龙湖一以贯之的审慎和克制。

“龙湖今年将严守投资纪律，尽可能优中选优。”龙湖高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠对龙湖的拿地策略作了阐述。

张旭忠表示，“今年，龙湖集团的拿地策略依旧坚持以销定产，拿地投资额和销售回款动态匹配，聚焦20个主力城市和14个机会城市布局，并聚焦在这些城市的核心区域。”

2022年，龙湖共拿地34宗，一二线城市占比96%，权益地价约304亿元，其中60%以上为零溢价获取。数据显示，2022年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为每平方米10461元。其中，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年12月31日，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，高能级突出占总货值的近90%。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

低价出手、面向资产质量更高的高能级城市布阵，这是龙湖前行的弹药，撑起了逆势中颇为从容的一道风景线。

这只是龙湖控资产质量的一个表现。业绩会上，陈序平对升任董事长后公司战略的变与不变作出回应。作为龙湖长期主义坚定的贯彻者，陈序平认为，“不变的是公司的底色，比如龙湖‘善待你一生’的企业理念、空间即服务的经营战略、稳健的财务策略，这些都是公司最可贵的底色。在行业最艰难的时刻，反而是靠最底色的坚韧来让公司穿越周期。”

变革方面，陈序平表示，根据现在内外部和行业形势，会对整个增长模式和业务进行重构调整。“过去行业高歌猛进，几乎所有开发商资产和负债都同步增长，以此驱动利润和收入的增长。这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常凶险。负债是无差异无差别的，但是资产有非常大的差别，所以龙湖在经营上更重视资产质量。”

在陈序平看来，“龙湖管理层选择了更加辛苦的一条路，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。打个比方，要增肌，但是体重不能增加，这就意味着管理层需要更加自律。龙湖选择了一条难但是正确的路，我们会坚定前行。”

2023年，龙湖成立30周年，三十而立，披荆斩棘。诚如陈序平所言，“龙湖没有浪费任何一次危机，而越过周期的龙湖将更具韧劲。”