地产进入下半场，行业大分化时代来临。

“未来房地产行业分化将是结构性分化，全方位分化，稳健、安全和可持续则成为越来越多企业的共识。”

观点呈现的是房地产发展逻辑的变更，对于身处其中的房企，如何在“分化时代”稳健前行？

或许中海地产的打法是房企面对不断变化环境下的一份参考。

中海“稳增长”的压舱石

房企的分化，在销售业绩上呈现的更为具象。

机构数据显示，2月百强房企累计操盘销售金额同比降低12%，当月销售金额同比增长15%，当月销售金额环比增长30%。

分不同类别房企来看，2月央国企全口径销售金额累计同比35%，当月同比增长91%；地方央国企全口径销售金额累计同比增长59%，当月同比增长82%；民企同比数据分别为降低40%和降低24%。

数据背后可窥见，行业集中度提升持续推进，且央国企量价修复势能显著强于地方国企和民企。

其中，中海地产的表现十分抢眼。2月，中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中国海外系列公司”）实现合约物业销售金额约274.24亿元，同比增长153.0%；相应的已售楼面面积约为149.35万平方米，同比增长155.1%。

今年1-2月，中国海外系列公司累计实现合约物业销售金额约406.11亿元，相应的累计已售楼面面积约220.47万平方米，分别同比增长58.5%、56.0%。

市场弱复苏阶段，中海地产销售业绩仍能表现出韧性的答案之一，或许是其聚焦主流城市、主流地段的投资布局。

2022年上半年，中海在主流城市的市场份额持续提升，北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%，在29个城市的市场占有率位居当地前三。值得注意的是，北京、天津、香港、广州在今年上半年均贡献了超过100亿元的业绩。其中，北京实现合约销售额240亿元，香港以110亿元的业绩刷新历史纪录。

中海地产的资金优势亦尤为突出。

三道红线方面，2022年6月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍。“三条红线”指标稳定在“绿档”水平。

融资成本端，2022年上半年，中海地产加权平均融资成本为3.44%，较2021年底的3.55%进一步降低。

面对当下不确定性市场，中海地产已经有了一套自己的方法论，从“主流化”投资布局到财务稳健，叠加“利润王”的本色，如此反复，中海地产收获的便是长期稳健增长。

中海并购棋局

如果说稳健增长是中海的压舱石，那么“收并购”便是中海的另一巨大增量所在。

2022年，中海地产并购投资额超120亿元。

具体来看，1月份中海发展以36.88亿元从雅居乐和世茂手中收购广州亚运城项目的股权，成为该项目最大股东；3月份，中海发展以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。

此外，中海宏洋于2022年1月以约 10 亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权； 3 月以 10.24 亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

全面撒网的并购策略，或许将是中海地产下一个重大突破的关键所在。

参考欧美房企后半场的房企洗牌和分化，真正让众多大型房企发生规模化分化、行业地位分化最典型的力量便是越来越高频、越来越大量级的“收并购”。

例如，90年代到21世纪初，霍顿公司连续并购10余家企业，霍顿在地产后半场规模快速翻一番；美国最大的商业地产公司，西蒙在1993年-1996年三年间，进行了5次并购重组，使得西蒙资产从17.5亿美元遂升至59亿美元，年复合增长率49.9%。

市场观点指出，中国地产上半场房企更多基于“融资投资强度引发规模分化”，地产下半场房企分化更多基于“不同收并购强度引发企业规模的二次分化。”

如此看来，伴随着中国楼市并购红利的到来，未来中海地产并购棋局值得期待。

管理学者陈春花认为，真正能够引领行业和引领变化，并能够持续存活下去的企业，一定是以长期主义作为导向的。当以长期主义作为导向的时候，才可以保证这个企业能够真正创造价值，并能够抗御或者超越环境所带来的波动和变化。

作为长期主义拥趸的中海，叠加“稳增长”压舱石，再加上并购这把利器，可以预见的是，中海地产在不确定的下半场有望迎来指数级蝶变。