3月23日上午，广州将迎来兔年的首场宅地土拍。

这次土拍，将不再延续过往两年实行的集中土拍模式，而是采取分批出让，从3月23日到4月20日期间，8宗地块将在不同时间段进行公开拍卖。

也正因如此，在2月21日当天这批供应地块陆陆续续挂出后，业内引起了不小的讨论。

有人说，土地集中挂牌但不集中卖了，还能叫“集中供地”吗？这是否意味着，广州的集中供地制度取消了？

从本次土拍来看，确实更像是恢复了以前的常态化土拍模式，但在地块供应及出让规则上又有些许不同，这也说明广州的供地政策在不断优化。

01 土拍规则再变，供地政策不断优化

中国内地的土拍史要从36年前说起。

1987年12月1日下午四时许，新中国成立以来的首次国有土地使用权拍卖会在深圳会堂如期举行。据相关报道，现场坐得满满当当，连过道上都站满了人。

在中外媒体的见证下，当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜敲响了中国土地拍卖的“第一槌”。直至多年后，他提起当时的情景仍难掩激动，“我现在仍能感觉到那时的心跳。”

这惊天一槌，正式拉开了我国土地使用制度改革的序幕，更直接促使了《中华人民共和国宪法》有关条款的修改。

自那以后，土地的“禁锢”逐步放开，招拍挂制度开始建立。

36年间，中国房地产业飞速发展，土拍市场亦热潮迭起，房企“弄潮儿”在时代大潮中踏浪前行，地价记录频频刷新。

与此同时，土拍政策也在不断调整，小到一块地的出让要求，大到土拍规则的变革，土地供应模式在实践中应时而变，变得愈发理性和成熟。

2021年2月，自然资源部发布通知，要求北上广深以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等共22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，在新一轮供地制度下，整个土地市场迎来全新洗牌。

广州至今已经完成了七轮集中供地，这几轮土拍下来，广州也逐渐摸索出自己的道路。

比如，地块数量从一开始的“铺网式挂地”到减量提质，讲求“少而精”；比如，集中土拍次数从2021年的三次变成2022年的四次；再比如，部分地价下调、取消限价等等。

通过多次调整，我们可以发现，地块数量虽较起初有所减少，但中心区优质地块的比例显著上升，这刺激了房企竞拍的积极性，使得流拍率大大降低。

而土拍次数增加、下调地价等，则可在一定程度上为身处重压之下的房企减负，企业可根据自身的节奏和资金状况进行拿地，灵活布局。

进入2023年，广州土拍政策再次迎来优化，虽然目前为止官方并未发声取消集中供地，但供地逻辑已经实实在在地发生改变。

这对于房企来说，无疑是一个重磅利好。

02 优质地块上架，激活房企参与积极性

具体来看，广州此次共拿出16宗地，其中8宗为涉宅地，分别为番禺3宗、荔湾2宗、增城2宗、天河1宗，总计容面积为156.59万㎡，起拍总价超269亿元。

此次土拍，最大的变化就是从“集中”到“分散”。

地块不再集中在一天或两天出让，而是分布在一个月内出让，有的一天卖三宗，有的一天只卖一两宗。

为何要这样拍卖？其实很容易理解。

过去两年，行业受大环境影响，几轮集中土拍可以很明显地感受到市场逐渐“由热转冷”，土地供应及成交规模也整体呈下行态势，国央企拿地成主流，民企则普遍持谨慎态度。

一方面，市场行情低迷，企业大多会选择“蛰伏”，平稳度过寒冬；另一方面，很多房企也确实“没钱”。

而分多次出让，有助于政府部门根据市场变化及时作出相应调整，以稳定土地端供应。站在房企的角度，也将有更多时间和精力慢慢考察，优中选优，最终选择满意的地块。

此外，区域供应量减少，也意味着地块所属片区竞品减少，当只有一个选择时，必然会有力促进地块成交，减少流拍情况出现。同时，也可有效减轻大量产品差不多同时期入市导致的去化压力。

尽管从规模来看，这次土拍体量并不算大，但地块素质却一点也不含糊。

如天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，其位于天河智慧城核心区，距离地铁21号线天河智慧城站不足1公里，交通便利；附近还有万科广场、华南师范大学附属外国语学校，商业、教育等配套资源都不缺。

该地块总占地面积7.02公顷，起拍楼面价仅约1.59万元/㎡。而地块周边，去年10月广州第三轮集中供地中，中建四局 广州高新 天河投资联合拿下的天河育新街南侧地块，当时成交楼面价为3.2万元/㎡。

荔湾的两宗地块，花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块和桥梓大街南侧AF010645地块，也同样吸引了不少关注。

前者位于花地河畔，后者位于芳村大道中以西，由于地处老城区，两宗地块素质都还不错，周边相关配套也较为成熟。其中，花地街羊城食品厂地块起拍楼面价2.8万元/㎡，桥梓大街地块起拍楼面价2.2万元/㎡。

不得不提的还有番禺，作为此次挂地最多的区域（3宗），番禺汉溪大道北侧BA0902011地块、汉溪大道北侧BA0902125地块以及迎宾路BA0603009地块，均可称上乘。

尤其汉溪大道北侧两宗地块，紧邻地铁汉溪长隆站，距离较近的还有地铁18号线南村万博站，可以直达冼村。

△番禺汉溪大道北侧BA0902011、BA0902125地块航拍图

迎宾路地块则靠近新光快速路和华南快速干线，自驾出行十分便利，北边还有自然江景资源，位置相当不错。

△番禺迎宾路BA0603009地块

△番禺迎宾路BA0603009地块航拍图

03 楼市利好频出，市场信心逐渐恢复

2022年底到现在，一系列稳市政策相继出台。

“金融16条”加速落地，信贷、债券、股权“三箭”齐发，民营房企融资“开闸”，政策支持力度空前。

近期，全国两会召开，政府工作报告也提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

地方层面，开年以来，全国多城房地产政策分类放松，如放松限购、放松限售、减免交易税费、发放购房补贴等。

同时，多地首套房房贷利率降至3.8%，来到历史新低。

在多重楼市利好刺激下，房地产回暖信号明显，在经历了长达13个月的负增长后，到今年1、2月份全国商品房销售已然转正。

3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示：基于市场供给和需求、市场预期、政策落实三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。

就当前来看，市场复苏态势初现，这当然也有利于提振房企信心，激发拿地热情。而即将到来的广州首轮土拍，也有望热力开场，走出一个向好行情。

据悉，目前不少地块都已有意向房企参与，甚至个别地块或将吸引十数家房企同台竞技，国央企依然是最积极的，但也有不少民企身影。

大家可以期待一下。

附：广州市2023年第一批商品住宅用地地块信息