珠海国资房企华发股份3月21日发布2022年年报业绩，当天华发的股吧里有投资者发了一条帖子：“为了让自己不在地产界里表现太好，硬是将利润计提没了！”

这句自带阴阳怪气的“牢骚”暗含了两层含义：一是华发在2022年确实表现了不俗的经营水平。年报显示，2022年华发股份实现营业总收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润 47.26亿元，同比增长1.06%。

如果放在5年之前房地产企业一路狂飙的时期里，这一份成绩单属实差强人意，但是将背景置于“2022年，全国房地产开发投资同比下降10.0%；房屋新开工面积同比下降39.4%，以及商品房销售面积比上年下降24.3%”的大环境中，华发的微增长就显得难能可贵了。

而排行榜则最好的展现了华发的进步——其在机构发布的2022年中国房地产企业销售榜第18位，较2021年提升14位。

不过股民们对于华发股份的期待显然不会停留在数字上的增长，他们更需要真金白银落入口袋。而与年报同日发布的《2022年度集体资产减值准备总额8.4亿元》公告，则意味着他们的股份分红也会随之减少。

对于利润计提减值，华发的官方说法是：综合考虑房地产项目所在地的市场状况，项目自身的定位、开发及销售计划等因素，公司对开发成本、开发产品的可变现净值进行了减值测试。

以此次减值测试的结果为参考，华发股份决定2022年度新增计提的相关资产和信用减值准备合计为人民币8.4亿元，将导致公司本期合并财务报表利润总额减少人民币8.4亿元，净利润减少人民币6.3亿元，归属于母公司股东的净利润减少5.3亿元。

“现行的会计准则主观随意性较大，所以留给企业很大的选择空间。企业既可以“少提”来掩盖风险，虚增利润，也可以“多提”减少利润，为来年增加利润做准备，计提和转回成为企业调节利润的合法行为”，一位不愿具名的财经人士告诉风财讯。

据此，华发此次利润计提减值可以说是“故意”的吗？

如果将减值与华发股份近期推进的定增计划联系起来，这个答案可能是肯定的。

就在今年3月1日，华发股份的定增申请获上海证券交易所受理。此次华发定增向特定对象发行预计发行数量不超过6.35亿股，募集资金总额（含发行费用）不超过60亿元。

配合定增的特定时期，通过计提利润减值这一操作将公司股价稳定在一个低价无疑将降低定增成本。而这对投资者也已经成为默认的“共识”。

而在这大概率“人为”减值背后，市场更需要关注华发股份利润增减的另一大影响因素。

风财讯发现，此次华发股份的业绩中2022年实现营业收入591.9亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%。营收净利增长的同时，归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。

风财讯拆解得知，净利增长归母净利回调的背后，在计提减值之外，另一大原因指向近年来华发股份热衷合作开发，从而使得少数股东权益的攀升。

公开数据显示，自2017年开始，华发股份的少数股东权益便高于母公司股东权益，且呈现逐年增长趋势。2017-2021年，华发股份少数股东权益占总权益的比重分别为52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%。至2022年末达到82%。

截至2022年末，华发股份的股东权益合计1094亿元，其中少数股东权益为897.1亿元，较上期进一步增长19.50%，而归属母公司所有者权益已经下降200亿元至197.43亿元。

少数股东权益的攀升，亦曾引发市场对于华发股份“明股实债”的关注。

上交所在此前的问询函中指出，2021年，华发股份归母净利润和少数股东损益分别为31.95亿元、14.82亿元，同比分别增长10.09%、下滑10.61%。对应的归母ROE和少数股东ROE分别为15.35%和1.97%。在少数股东权益大幅增长的情况下，华发股份少数股东损益甚至还出现了下滑。

华发股份回复称，少数股东权益大幅增长的原因是由于，近年来，各地土地一级招拍挂市场竞买规则层出且多变，房企联合竞标可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。此外，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力，在行业整体资金趋紧的环境下，房地产行业合作开发已成趋势。

合作开发在房地产高速发展的阶段是企业常用的手段，但当市场进入冷却期后，低权益占比由于对项目较弱的把控力，往往会成为一把双刃剑。而降低风险的一种方法便是尽可能在核心城市的优质项目上采取合作开发，以资产的优质度抵消合作方暴雷带来的风险。

可以看出，华发股份目前深耕的北京、上海、广州、深圳、杭州等城市均为高能级城市，属于人口净流入城市，足以支撑强有力的区域购买力，让华发股份拥有较好的商品房成交优势。为业绩增长提供的强动力，也很好的呈现在了销售增长上。

土储结构似乎也证实华发的合作开发打法暗合了上述的规模与风险平衡逻辑。

据统计，华发股份2022年全年完成土地投资348.59亿元，新增土地14宗，共新增土地储备77.66万平方米。华发共持有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1385.06万平方米。

这些土地保持了一二线核心城市的布局，且更加偏向于销售去化较高的珠海大区以及华东大区。

同时，华发股份亦通过并购等方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本。

1月4日，华发股份发布公告称，全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地51%股权，收购完成后，珠海华发将持有深圳冰雪文旅城项目100%股权。

从深耕核心城市+城市群，到控制土地成本，华发股份土储质量便可窥见，再加上丰厚土储存量，华发股份的利润减值更可能是阶段性事件。

整体而言，丰厚优质土储，占位“财务安全区”，销售额稳居千亿阵营，伴随着行业集中度提升，华发股份或将继续带来惊喜。