2023年，房地产出现了一轮明显复苏。

在过去的2月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%，而从2021年9月～2023年1月，70城房价指数环比变动均位于负区间，即房价持续下跌了17个月。2月份该指标转正，楼市确实回温了。

但是，这轮市场上扬能持续多久？对此业内看法不一。有房企人士对第一财经表示，公司内部对当下市场复苏比较冷静，鉴于疫情期间积压了不少购房需求，市场升温仅是这部分需求的释放。另一国资房企人士则称，公司计划在上半年全力冲刺业绩，因对下半年市场走势不确定。

从各地数据来看，受百城房贷利率持续下行影响，主要城市楼市成交仍在上行；不过，部分城市如杭州，新房二手房成交已连续两周微降。对二手房市场的判断分歧更大，一方面不少城市年后成交节节攀升，与此同时刚需降价房多、挂牌总量居高不下，后续增长动能存疑。

“点状复苏”的小阳春

当下楼市温度几何，身在一线的房企感知最为清晰。

图片摄影：任玉明

在近日业绩发布会上，龙湖集团管理层表示，从龙湖重点关注的47个城市来看，并非所有城市都在同步回暖，一线城市和高能级二线城市相对比较稳定，1～2月杭州、成都、武汉、西安等地签约成交额整体同比上涨20%，相对能级较低的城市继续承压，常州、大连、绍兴、台州等地成交金额下跌超过20%。

美的置业管理层则表示，2月的市场无论从到访量还是成交量，环比1月均出现大幅增长，出现了复苏的苗头。3月之后，客户到访量有所回落，成交也有一定下滑。不过，3月成交对比去年同期来看，增长的幅度还是比较大，因此这是一个阶段性回落。

一位已出险房企人士对第一财经表示，公司2月销售出现明显回温，虽然此前出现了信用危机，但只要是地段好、产品好、不停工的项目，还是会受到购房者关注，公司对后续市场行情、恢复正常经营持有信心。

华北一位国资房企人士则透露，目前公司正全力冲刺上半年业绩，在营销方面全面放权一线，只要能拿到销售业绩，不干涉具体的操作方式，有项目通过社交媒体获客、有置业顾问转型网红给项目引流。之所以这样做，也是出于对下半年市场的不确定，公司内部看法比较保守。

综合来看，当下楼市确实正在回温，但主要聚焦在高能级城市，且进入3月热度有所消退。后续，热点城市行情能否带动整体复苏、能持续多长时间，目前仍有待观察。

从房价表现看，2023年楼市的确出现了“小阳春”苗头。2月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。

克而瑞数据也显示，前2月全国商品房销售面积同比降3.6%，住宅销售额已同比增3.5%；百城成交同环比皆涨50%，亦超去年3月10%，前2月同比正增2%。其中，天津、杭州、贵阳、南宁、长春、南昌、武汉等城市表现较为突出，杭州前两月住宅成交累计同比增122%。

从去化率看，北京、上海、杭州、西安、长沙等地，2月项目开盘平均去化率环比上涨，北京从1月的51%涨到了79%；如果与去年12月相比，上海从67%涨到了2月的79%、西安从57%涨到75%、合肥从45%涨到61%、杭州从64%涨到了68%......

二手房表现更为突出。克而瑞数据显示，前两月20个重点城市二手住宅成交环比增71%，前2月累计增47%，几近20个月以来高点；一线城市中，北京累计同比涨14%、广州涨40%、深圳涨74%；二线城市中，青岛累计同比涨233%、西安涨130%、合肥涨128%、杭州涨120%......

细究当下市场回暖的共性原因，克而瑞表示，一方面刚需刚改自住需求集中入市，此外多城市处于供给空窗期。比如京沪市场，刚需首置入市支撑市场高热不退；宁苏等依托刚需刚改集中释放，来访、去化稳中有增；天津刚需、刚改、改善全面回暖，郑渝厦小面积、低总价项目持续热销。

在二手房市场，刚需是二手房成交助力，降价刺激了二手住宅短期加速放量。克而瑞分析了东莞、南京、武汉、天津、郑州五个城市的二手房价，显示2月其二手房可比房价同比下降，跌幅低于城市水平的项目占比分别为58%、56%、30%、49%、33%。

各地市场将加速分化

2006年以来，中国住房市场共经历了5轮降温大周期，其中第五轮降温周期始于2019年4月，终于2022年10月，历时43个月。结合1～2月份房价和3月份市场运行情况，当前房地产市场总体上走出了降温周期，并逐步进入新一轮的上行通道，易居研究院研报显示了该观点。

进入三月份，1～20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1468万平方米，环比2月1～20日增长了18%，同比2022年3月1～20日增长了29%，整体市场行情尚可。

但该报告同时显示，尽管1-3月份销售数据节节攀升，但市场也有冷的一面。如果与2019年1月～2021年5月数据对比，该阶段月均交易面积为2932万平方米，今年3月份交易量相比该平均值缩水22%。“房地产市场走出降温通道、逐渐复苏和回暖的大趋势不变，但一些城市仍面临压力。”

中原地产首席分析师张大伟认为，相比往年楼市调整博弈期，本轮市场供应端与需求端都出现了问题，因为疫情带来的购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，这些因素使得全国房地产市场很难再现全面回暖。

他还表示，作为经济龙头的一线城市，需求相对旺盛，出现小阳春的概率非常大。整个房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳。从市场趋势看，3月份数据有望继续上行，是不是能持续到2季度，需要看政策的变化。

招商基金研究部首席经济学家李湛表示，认为当下房地产市场已经显著回暖还为时过早，目前市场回暖基础并不牢固，持续性还需要观察。主要原因有：居民部门购房信心依然偏弱；地产政策以托底为主，大规模刺激政策并未出台；居民部门实际房贷成本依然居高不下，提前还贷动力充足，而加杠杆意愿薄弱。

李湛认为，中长期来看，年内房地产企稳向好是大概率事件，但考虑到居民部门购房信心与意愿修复，以及后续房地产调控政策放松陆续出台，更倾向于：年内房地产市场会呈现出渐进式复苏，不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》也显示，前几轮周期中，楼市的城市分化主要呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。

报告表示，如果单看综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上；新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，这些主要城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。因此，城市分化是常态，也是动态，未来70%～80%经济新增长动能都将发生在城市群、都市圈。

信达证券宏观团队认为，过去房地产销售受多个因素压制，包括期房信心、收入预期和疫情等多，但目前疫情影响逐渐减弱，房地产销售已初步显示出L型企稳的迹象；另一方面，房地产价格也释放出企稳信号，房地产价格环比变化出现改善迹象，春节以来的房价关注度也在大幅上升。

在这种“L”型的走势中，城市间的分化将逐步加大。克而瑞认为，3-4月小阳春热度大概率维持，热点恒热，但城市轮动或将消失。北京、上海、成都等城市预期维稳；广州、武汉等供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。二手市场捡漏“低价房”后，增长动能转弱，市场回暖后挂牌量亦大幅增加，持续性待观察。